Mi viene chiesto spesso, ed è una domanda che tanti si pongono: come va il mercato immobiliare? Ed oggi, nel 2026, vale ancora la pena investire in immobili o è meglio optare per altri tipi di investimento?
Da sempre in Italia la casa è stata considerata un bene rifugio, una forma di risparmio. Abbiamo nel mondo una della più alte percentualid i proprietari immobiliari.
L’acquisto della prima casa è sempre un ottima scelta (più lungo è l’orizzonte temporale, migliore è la scelta).
Ma dopo la prima casa, ha senso investire in altri immobili, e a che condizioni?
In breve: sì, a certe condizioni. Con un orizzonte lungo un appartamento ben scelto a Ravenna può avere senso. Non vale se hai la speranza di un rendimento alto e totalmente passivo. Ti spiego il perché con i numeri di ottobre 2026.
Immobili o altri investimenti: il confronto
Prima di scegliere un appartamento conviene chiedersi che cosa renderebbe lo stesso capitale altrove. Le regole e le tasse dell’acquisto di una seconda casa le ho raccolte nell’articolo Comprare una seconda casa: regole suggerimenti e opportunità. Qui confronto gli investimenti.
Il quadro è cambiato rispetto a qualche anno fa. A ottobre 2026 il BTP decennale rende circa il 4,6% lordo, che dopo la tassazione del 12,5% diventa circa il 4% netto. Un conto deposito a dodici mesi lascia intorno al 2% netto. Un appartamento in affitto a Ravenna, dopo imposte e costi, si ferma verso il 3% del capitale investito: il conto lo trovi più sotto.
Per le azioni il riferimento è il Global Investment Returns Yearbook 2026 di UBS, secondo cui dal 1900 hanno superato obbligazioni e inflazione in tutti i Paesi con una serie storica continua, con oscillazioni anche forti da un anno all’altro. Va ricordato anche che l’inflazione italiana a settembre, secondo la stima preliminare Istat, è salita al 4,2%.
| Investimento | Pro | Contro |
|---|---|---|
| Appartamento in affitto | Bene concreto, fisico ed esistente: lo vedi, lo visiti, lo puoi usare. L’immobilizzazione ti obbliga a tenere l’investimento nel tempo e a risparmiare. Reddito da affitto regolare, se immobile e inquilino sono scelti bene. Possibile rivalutazione del prezzo nel tempo. | Capitale difficile da mobilizzare: servono mesi per vendere e si pagano i costi di uscita. Rendimento netto da affitto oggi più basso di quello dei titoli di Stato. Gestione, manutenzioni e imprevisti con l’inquilino. Tutto il capitale su un solo bene e un solo mercato. |
| Titoli di Stato (BTP) | Rendimento netto oggi intorno al 4%. Nessuna gestione da seguire. Tassazione ridotta al 12,5%. Vendibili sul mercato quando serve. | Prima della scadenza il prezzo oscilla e vendere può comportare una perdita. Il capitale torna a valore nominale, quindi perde potere d’acquisto se l’inflazione resta alta. |
| Conto deposito | Capitale garantito entro i limiti di legge. Semplicità: si apre online e non richiede gestione. | Rendimento netto basso, ridotto dall’imposta del 26% e dal bollo. Somme vincolate per la durata scelta, con tassi spesso più bassi al rinnovo. |
| Azioni e fondi diversificati | Nel lungo periodo il rendimento storico più alto tra queste scelte. Si entra anche con importi piccoli e si diversifica su molte aziende. | Oscillazioni anche forti nel breve periodo. La facilità di vendere rende facile anche disinvestire d’impulso nei momenti peggiori. |
L’immobilizzazione è il punto in cui l’appartamento si distingue di più, e ha due facce. Il lato negativo è chiaro: il capitale è difficile da smobilizzare, servono mesi per vendere e si pagano i costi di uscita. A mio parere il lato positivo pesa più di quanto si pensi: l’immobile ti obbliga a tenere l’investimento nel tempo e a risparmiare, perché i soldi non sono a un clic di distanza e non si possono spendere o disinvestire d’impulso.
In più ti dà un bene concreto, fisico, che esiste: puoi visitarlo, ristrutturarlo e usarlo.
Per questo la scelta più equilibrata, secondo me, è dosare: una parte del patrimonio nell’immobile e il resto in strumenti più liquidi, in proporzioni che dipendono da quanto capitale puoi lasciare fermo per molti anni.
Prezzi e affitti a Ravenna a ottobre 2026
I prezzi a Ravenna crescono con moderazione: l’aumento negli ultimi dodici mesi è intorno al 4%, e il sondaggio congiunturale della Banca d’Italia sul secondo trimestre 2026 segnala a livello nazionale un rallentamento dei prezzi, con sconti e tempi di vendita sui livelli minimi. I valori zona per zona li trovi nella pagina sui prezzi al metro quadro a Ravenna.
I canoni, invece, corrono. Secondo l’Osservatorio affitti Ravenna di Sognando Casa, a Ravenna la maggior parte degli immobili si colloca tra 11 e 12 euro al metro quadro al mese, con punte di 19,5 euro ai Lidi, e nell’ultimo anno i canoni sono cresciuti del 5,8%, tra gli aumenti più marcati in Italia. Dal nostro archivio di contratti un bilocale si affitta tra 480 e 600 euro al mese. La domanda è alta: per gli appartamenti di taglia piccola e media, a canoni in linea con il mercato, riceviamo in media tra 60 e 80 contatti nelle prime 48 ore e, nella maggior parte dei casi, l’immobile viene locato dopo il primo ciclo di visite.
Quanto rende davvero un appartamento a Ravenna: dal lordo al netto
Faccio un esempio con un bilocale di 50 metri commerciali in centro storico, a circa 125.000 euro (intorno a 2.500 euro al metro quadro per gli appartamenti della zona), affittato a canone libero per 600 euro al mese, il valore alto dell’intervallo che registriamo per i bilocali. Il rendimento lordo è di circa il 5,8%. Le voci con la dicitura “ipotesi” sono stime mie, da adattare al singolo immobile.
| Voce | Importo annuo |
|---|---|
| Canone lordo (12 mensilità) | 7.200 € |
| Un mese di vuoto (ipotesi) | −600 € |
| Cedolare secca al 21% | −1.386 € |
| IMU (ipotesi, dipende da rendita e aliquota comunale) | −650 € |
| Spese a carico del proprietario: manutenzione, assicurazione, condominio (ipotesi) | −900 € |
| Reddito netto | ≈ 3.660 € |
Il capitale investito è di circa 136.000 euro: il prezzo più 11.000 euro di imposte, notaio e mediazione (ipotesi). Il rendimento netto sul capitale è del 2,7%. Cambiando le ipotesi il risultato si sposta, ma resta intorno al 3%. Il rischio di vuoto è probabilmente più contenuto di quanto la mia ipotesi di un mese lasci intendere, viste le richieste che riceviamo, ma ogni cambio di inquilino richiede comunque tempo e un po’ di lavoro.
Questo il rendimento puro da locazione, a cui aggiungere l’aumento dei valori immobiliari nei tempi.
Tasse e costi che riducono il rendimento
All’acquisto da un privato la seconda casa paga un’imposta di registro del 9%, di norma calcolata sul valore catastale, contro il 2% della prima casa. Il dettaglio è nella guida su tasse e agevolazioni dell’acquisto.
Sull’affitto la cedolare secca è del 21% a canone libero e del 10% a canone concordato, che porta con sé anche una riduzione dell’IMU. Come si calcola l’IMU a Ravenna lo trovi nell’articolo Calcolo IMU Ravenna. A Ravenna le tabelle per i canoni concordati sono molto generose, e spesso sono equivalenti ai prezzi di mercato (Oltre il 95% dei contratti di locazione che gestiamo in agenzia sono a canone concordato!)
Un dettaglio da conoscere: chi sceglie la cedolare secca rinuncia all’adeguamento ISTAT del canone, che resta fisso per tutta la durata dell’opzione. Se rivendi entro cinque anni dall’acquisto, l’eventuale plusvalenza è tassabile: chiedi al commercialista di simularla prima di fissare l’orizzonte dell’investimento.
Investire con il mutuo: quando la leva aiuta e quando penalizza
I tassi sono in risalita: la BCE li ha alzati due volte nel 2026 e secondo MutuiOnline il TAN medio del mutuo a tasso fisso a inizio ottobre è intorno al 3,5%. Con un rendimento netto del 2,7% ogni euro finanziato rende meno di quanto costa, e la leva funziona solo se conti su una rivalutazione dei prezzi che nessuno può garantire. Per questo, nel mio ragionamento, l’acquisto a reddito poggia sul capitale proprio e il mutuo, se c’è, copre una quota contenuta. L’andamento aggiornato dei mutui lo trovi nell’Osservatorio mutui casa 2026.
Affitto lungo, concordato o breve a Ravenna
Il canone libero rende di più sulla carta. Il canone concordato abbassa la cedolare al 10% e riduce l’IMU, con un canone però vincolato all’accordo territoriale. A Ravenna è in vigore dal 1° dicembre 2025 il nuovo accordo, sottoscritto da tutte le sigle, che ha aggiornato le tabelle ferme dal 2018 e, come racconta l’Osservatorio affitti, ha riportato il concordato a un livello competitivo per molti proprietari. Come si calcola il canone lo spiego in Come calcolare il canone di affitto a Ravenna. Il Piano Casa 2026 prevede inoltre uno sconto IMU del 50% sui concordati stipulati con giovani e genitori separati, tra le misure di effetto più diretto per chi affitta. Le condizioni applicative conviene verificarle con il commercialista.
L’affitto breve poggia su un turismo in crescita, con un aumento dei visitatori stranieri a Ravenna negli ultimi anni, e su una domanda che nei lidi si concentra nei mesi di stagione. Il fisco è più severo: la cedolare sale al 26% dal secondo immobile e la Legge di Bilancio 2026 ha introdotto limiti al numero di immobili destinati a questa attività. Servono inoltre il CIN, il codice identificativo nazionale, e una gestione quotidiana.
Nella nostra attività vediamo che una parte dei proprietari, dopo aver provato il breve, torna verso contratti residenziali di durata più contenuta, per esempio con studenti e lavoratori, e chiede informazioni sui contratti transitori.
Sul fronte della domanda di affitto lungo, l’Osservatorio indica come motori il porto, la popolazione universitaria e chi lavora in sanità e scuola, con un picco di richieste a settembre. Secondo i dati Istat elaborati dalla Provincia, oltre quattro famiglie su dieci a Ravenna sono composte da una sola persona. La mia lettura è che i tagli piccoli e medi, ben collegati, intercettino la domanda più ampia. Per orientarti sulle zone puoi partire dalla guida ai quartieri di Ravenna.
È davvero un lavoro passivo?
Un immobile in affitto richiede tempo: la ricerca dell’inquilino, il contratto e la registrazione, le manutenzioni, le assemblee condominiali e gli eventuali ritardi nei pagamenti. Per la scelta dell’inquilino ho scritto una guida pratica: Come scegliere l’inquilino giusto. Chi preferisce farsi affiancare può guardare i nostri servizi per affittare casa a Ravenna. Chi delega la gestione paga una commissione sul canone, e il rendimento netto scende di conseguenza. Con tante richieste per ogni immobile scegliere bene è possibile: contano la stabilità lavorativa, il reddito dimostrabile, le referenze e un eventuale garante.
Una casa vuota ha comunque dei costi fissi: il confronto lo trovi in quanto costa tenere una casa vuota.
Uscire dall’investimento: tempi e costi di vendita
Il mercato oggi aiuta chi vende, perché sconti e tempi sono bassi rispetto agli standard storici. Nel nostro database interno, 20 compravendite da gennaio a luglio 2026, la prima proposta è arrivata in media dopo 19 giorni dalla pubblicazione, lo sconto medio è stato del 3,30% e tutte le vendite si sono chiuse entro quattro mesi. Il campione è piccolo e riguarda immobili preparati con la documentazione in regola e un prezzo coerente.
Per questo non pubblichiamo un immobile finché non abbiamo la relazione di conformità del tecnico, e chi compra a reddito dovrebbe pretenderla già all’acquisto: la velocità di rivendita tra dieci anni dipende anche da quello. Se un giorno dovrai vendere, trovi come lavoriamo nella pagina su vendere casa a Ravenna.
I rischi specifici di Ravenna
Demografia. Secondo l’Istat, i residenti in provincia sono in lieve crescita grazie ai flussi migratori, mentre le nascite calano e la popolazione invecchia. La domanda di casa dipende quindi dai nuovi arrivi più che dalla crescita naturale.
Classe energetica. La direttiva europea sulle case green non vieta di vendere o affittare un immobile in classe bassa e non prevede sanzioni per il singolo proprietario, ma il recepimento italiano è in ritardo. Il mio parere è che la classe energetica peserà sempre di più sulla facilità di affittare e rivendere, quindi nel conto dell’acquisto metto il costo di un eventuale miglioramento. Sul comfort estivo ho scritto un approfondimento: come il caldo sta cambiando il modo in cui compriamo e vendiamo casa.
Quando conviene e quando no
Conviene se:
- compri con capitale proprio o con un mutuo contenuto rispetto al prezzo;
- scegli un immobile con documenti in regola e una classe energetica accettabile;
- puoi tenerlo per almeno cinque anni.
- vuoi una forma di investimento sicuro e tangibile, con reddito certo e poche fluttuazioni
Conviene rinunciare se:
- ti serve un rendimento netto superiore al 5%;
- finanzi l’acquisto quasi tutto a debito;
- l’immobile richiede lavori di cui non conosci il costo;
- devi poter recuperare il capitale in tempi brevi.
- sei disposto a vivere le montagne russe connesse ad altri tipi di investimento
Se stai valutando un immobile a Ravenna o nei lidi, scrivimi prima di fare l’offerta: sul sito trovi i nostri servizi per l’acquisto e i contatti. Facciamo insieme i conti su quella casa, con una prima consulenza gratuita.
Domande frequenti
Sì, per chi compra con capitale proprio e ha un orizzonte lungo. Il rendimento netto di un appartamento in affitto si aggira intorno al 3% annuo sul capitale investito, a cui si aggiunge l’eventuale rivalutazione dei prezzi.
A ottobre 2026 il BTP decennale rende circa il 4% netto, contro il 3% circa di un appartamento in affitto. L’immobile compensa con la rivalutazione possibile, con un bene concreto e con l’effetto di “risparmio obbligato” dell’immobilizzazione, ma è meno liquido e richiede gestione. Il confronto va fatto sul tuo orizzonte e sulla quota di patrimonio che destini all’immobile.
Il lordo si colloca di norma tra il 5,5% e il 7%, a seconda di zona e fonte. Dopo cedolare, IMU, vuoti e spese l’esempio di questo articolo arriva al 3,5% netto. Per i canoni aggiornati vedi l’Osservatorio affitti Ravenna.
Si può, ma con un TAN medio del fisso intorno al 3,5% il costo del debito supera il rendimento netto dell’esempio. Ha senso solo se conti su una rivalutazione dei prezzi.
