Il grande passaggio generazionale della ricchezza immobiliare italiana rischia di ampliare la distanza tra chi eredita una casa e chi deve costruire il proprio futuro partendo dal reddito.
Case vuote e persone in cerca di casa: il paradosso del mercato immobiliare attuale
Lavorando ogni giorno nel mondo immobiliare diventa evidente che la casa, oltre che un bene, diventa un luogo che custodisce tanti significati: storie familiari, sacrifici, ricordi, decisioni rimandate per anni. Questo rende spesso le scelte legate alla casa irrazionali, guidate più da bias e pregiudizi che da un ragionamento lucido – e raramente portano al percorso migliore.
Negli ultimi anni, nel mercato immobiliare di Ravenna ho osservato un fenomeno che avviene con sempre maggiore frequenza, e che pare difficile da spiegare se si guardano solo i numeri: da una parte famiglie, lavoratori e giovani alla ricerca di una casa in affitto che faticano a trovare immobili disponibili; dall’altra abitazioni che rimangono ferme, anche per anni, dopo una successione.
È una dinamica che vediamo sul territorio, ma che riguarda un fenomeno più ampio: il grande trasferimento generazionale della ricchezza immobiliare italiana.
In questo articolo proviamo ad analizzare le cause, per poi ragionare su cosa può succedere in futuro e sulle conseguenze che queste distorsioni possono produrre.
Una ricchezza costruita dalle generazioni precedenti
Per molte famiglie italiane la casa ha rappresentato, per decenni, il principale strumento di sicurezza economica: generazioni di lavoratori hanno trasformato risparmi e sacrifici in un patrimonio da lasciare ai figli.
Il valore che gli italiani attribuiscono alla proprietà resta lo stesso di sempre. A cambiare è il contesto in cui questo patrimonio viene trasferito: famiglie più piccole, meno figli di quanti ne avessero i nonni, una popolazione che invecchia, un mercato della casa profondamente diverso rispetto al passato.
Meno figli, meno eredi: la demografia cambia anche il mercato immobiliare
La trasformazione demografica italiana avrà conseguenze importanti anche sulla distribuzione degli immobili.
Secondo i dati Istat più recenti, nel 2025 le nascite sono scese a 355mila unità, un nuovo minimo storico dal secondo dopoguerra, con un tasso di fecondità sceso a 1,14 figli per donna. L’età media della popolazione italiana ha superato i 46,8 anni ed è ormai vicina ai 47, e gli scenari demografici prevedono un progressivo aumento del peso della popolazione anziana nei prossimi decenni.
| Indicatore | Valore |
|---|---|
| Nuovi nati nel 2025 | 355.000 (minimo storico dal dopoguerra) |
| Tasso di fecondità | 1,14 figli per donna |
| Età media della popolazione | 46,8 anni (in crescita) |
Fonte: Istat, Indicatori demografici – Anno 2025 (31 marzo 2026).
Questi numeri hanno un effetto diretto anche sul patrimonio immobiliare. Una casa che in passato sarebbe stata divisa tra più figli oggi può arrivare a un unico erede; in alcune situazioni, patrimoni costruiti nell’arco di più generazioni finiscono per concentrarsi nelle mani di una sola persona. A noi, più che dare un giudizio su questo fenomeno, interessa capirne le conseguenze economiche e sociali – perché sono conseguenze che vediamo arrivare concretamente nelle pratiche di successione che seguiamo in agenzia.
La ricchezza immobiliare italiana è concentrata
I dati di Banca d’Italia mostrano una realtà chiara: la ricchezza delle famiglie italiane è elevata nel complesso, ma distribuita in modo molto diseguale.
Secondo i Conti distributivi sulla ricchezza delle famiglie, aggiornati al primo trimestre 2026, la ricchezza netta delle famiglie italiane ha raggiunto circa 11.300 miliardi di euro, e gli immobili ne restano la componente più importante. La concentrazione è netta: il 10% delle famiglie più ricche detiene il 60,4% della ricchezza complessiva, mentre alla metà meno abbiente della popolazione resta appena il 7,3%. Anche l’indice di Gini – l’indicatore che misura quanto la ricchezza è distribuita in modo diseguale, su una scala dove i valori più alti indicano maggiore concentrazione – resta ai massimi degli ultimi anni: 72,1 nel primo trimestre 2026, contro il 71,5 di fine 2024.
Chi possiede la ricchezza delle famiglie italiane
Nei prossimi anni una parte rilevante di questo patrimonio passerà attraverso le successioni: sarà un trasferimento economico che porterà un cambiamento negli equilibri tra generazioni. Chi eredita una casa partirà da una posizione diversa rispetto a chi deve costruire il proprio percorso contando esclusivamente sul reddito prodotto dal lavoro.
Quando l’eredità arriva in una fase diversa della vita
Un altro fattore che il nostro lavoro ci racconta, e che le statistiche ufficiali raramente mettono in luce, è il momento in cui arriva un’eredità.
Molte successioni oggi si aprono quando gli eredi hanno già una vita costruita, una casa acquistata e un percorso familiare consolidato. Il patrimonio ricevuto rimane importante, ma arriva spesso in una fase della vita diversa rispetto al passato, quando avrebbe potuto rappresentare un aiuto decisivo per acquistare la prima casa o costruire un progetto familiare.
Abbiamo seguito recentemente una situazione significativa nel quartiere San Biagio di Ravenna (e situazioni analoghe le affrontiamo sempre più spesso). Una casa degli anni Cinquanta era composta da due appartamenti: in uno aveva vissuto per molti anni la nonna, nell’altro uno dei figli. Dopo la morte della donna, il primo appartamento è rimasto vuoto per oltre quindici anni. Successivamente, con la scomparsa anche del figlio che abitava il piano terra, l’immobile è passato a più eredi. Anche in questo caso sono serviti anni prima di arrivare a una decisione condivisa. Solo dopo aver trovato un accordo, e dopo anni di inutilizzo, la proprietà è stata rimessa sul mercato.
Non è una situazione rara: capita di incontrare immobili dove il valore economico è evidente, ma la decisione viene rimandata perché nessuno degli eredi ha un’urgenza immediata. La casa rimane così sospesa, non più abitata ma nemmeno valorizzata. Questo avviene in un contesto di disagio abitativo e mancanza di immobili.
Il patrimonio immobiliare come nuovo fattore di disuguaglianza
Nel dibattito pubblico la disuguaglianza si osserva quasi sempre attraverso il reddito. Nel mercato immobiliare deve essere considerata un’altra variabile, altrettanto decisiva: il patrimonio di partenza.
Due persone con lo stesso stipendio possono trovarsi in situazioni molto diverse, a seconda che la famiglia alle spalle sia proprietaria o meno di una casa: che si traduca in un aiuto diretto per l’acquisto, in garanzie più solide per ottenere un mutuo, o semplicemente nella possibilità di vivere in un immobile di famiglia mentre si mette da parte qualcosa. Chi parte senza questa rete deve affrontare ogni scelta contando quasi solo sulle proprie risorse, e nel mercato della casa questa differenza pesa sempre di più.
Questo gap si mantiene in tutte le fasi della vita e tende ad accentuarsi, rendendo il solco sempre più difficile da colmare.
Ravenna: il paradosso tra domanda abitativa e immobili disponibili
A Ravenna questa dinamica è già visibile. Il mercato locale ha caratteristiche molto diverse da zona a zona: dal centro storico ai quartieri residenziali come San Biagio e San Rocco, dalla zona Ospedale alla Darsena fino agli immobili dei Lidi.
Nel nostro Osservatorio Affitti Ravenna 2026, costruito incrociando i dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, il monitoraggio delle principali piattaforme immobiliari e l’archivio interno delle locazioni gestite da Sognando Casa, abbiamo registrato negli ultimi dodici mesi una crescita media dei canoni del 5,8%: quasi il triplo della media dell’Emilia-Romagna, ferma al 2,1%, e tra gli aumenti più marcati in Italia.
Crescita dei canoni di locazione, ultimi 12 mesi
- Ravenna — +5,8%
- Media Emilia-Romagna — +2,1%
Un bilocale, oggi una delle tipologie più richieste, si colloca generalmente tra 480 e 600 euro mensili, mentre una stanza in condivisione può partire da circa 300 euro oltre alle spese.
Il divario tra zone resta il dato più significativo.
Ai Lidi ravennati, dove pesano turismo e stagionalità, si arriva fino a 19,5 euro al metro quadro; in centro storico e nelle aree vicine ai servizi universitari la domanda rimane alta tutto l’anno; nelle frazioni più interne, come Sant’Alberto e Savarna, dove la popolazione è più anziana e in calo, i valori scendono fino a 5,6 euro al metro quadro. Sono spesso proprio queste ultime le zone dove restano fermi più a lungo gli immobili ereditati: meno domanda, meno pressione a decidere in fretta.
In questo quadro il problema più urgente riguarda meno il prezzo in sé e più la disponibilità reale di alloggi sul mercato.
Le case vuote: un numero da leggere con attenzione
Quando si parla di abitazioni non occupate bisogna distinguere situazioni molto diverse tra loro.
Secondo il Censimento permanente Istat 2021, in Italia le abitazioni non occupate sono circa 9,6 milioni, pari al 27,2% del patrimonio abitativo complessivo.
Patrimonio abitativo italiano: occupato e non occupato
Abitazioni occupate da residenti — 72,8%
Abitazioni non occupate (circa 9,6 milioni) — 27,2%
Fonte: Istat, Censimento permanente della popolazione e delle abitazioni 2021.
Dentro questo numero convivono però realtà molto diverse: seconde case per le vacanze, abitazioni in territori dove la domanda è debole, immobili da ristrutturare, proprietà momentaneamente fuori mercato per motivi burocratici. A noi interessa soprattutto la quota di queste case che potrebbe davvero tornare a disposizione nei territori – come Ravenna – dove la domanda reale esiste già, più che il totale nazionale in sé. (Qui trovate i prezzi al metro quadro delle case a Ravenna)
Valorizzare la proprietà significa mantenerla viva
Il tema delle successioni e della concentrazione della ricchezza immobiliare resta complesso. La proprietà della casa rappresenta un valore importante per milioni di italiani, ed è giusto riconoscere il sacrificio di chi ha costruito un patrimonio in anni di lavoro.
Una casa, però, mantiene davvero il proprio valore quando continua ad avere una funzione: può tornare a essere abitata, essere affittata, ristrutturata, oppure venduta per liberare risorse da destinare ad altri progetti di famiglia. Lasciata ferma per anni, invece, una casa continua comunque a costare – tra manutenzione, imposte e il deterioramento che si accumula silenziosamente dietro le persiane chiuse.
Una riflessione sul futuro del patrimonio immobiliare italiano
Il tema delle successioni viene spesso affrontato solo dal punto di vista fiscale. Mi sembra che la riflessione debba essere più ampia: come possiamo fare in modo che un patrimonio così importante continui a generare valore, invece di restare fermo?
Qualunque scelta futura dovrà tenere insieme due esigenze reali: rispettare chi ha costruito un patrimonio con sacrificio, e creare maggiori opportunità per chi oggi si trova a iniziare senza una base familiare alle spalle. Il futuro del mercato immobiliare a Ravenna, come in molte altre città italiane, si gioca proprio su questo: quante delle case che già esistono riusciremo a rimettere in circolo.
È la trasformazione che vediamo muoversi, lentamente, ogni volta che una famiglia decide di affittare, ristrutturare o vendere una casa rimasta ferma troppo a lungo. Se hai ereditato una casa e non sai ancora quale sia la scelta più sensata, il primo passo utile non è deciderlo d’istinto o per abitudine, ma partire da un quadro chiaro della situazione. Con ValoreChiaro costruiamo un’analisi che va oltre la semplice stima: il valore reale dell’immobile, le opportunità di mercato nella tua zona, gli scenari di affitto o vendita a confronto – pensata per aiutarti a scegliere con dati alla mano, non per convincerti a vendere subito.
Carlo Romolo
Fondatore e titolare di Sognando Casa – Ravenna
Fonti:
Istat, Indicatori demografici – Anno 2025 (comunicato del 31 marzo 2026)
Banca d’Italia, Conti distributivi sulla ricchezza delle famiglie italiane, dati aggiornati al primo trimestre 2026
Istat, Censimento permanente della popolazione e delle abitazioni 2021
Osservatorio Affitti Ravenna 2026, Sognando Casa — elaborazione su dati OMI dell’Agenzia delle Entrate, monitoraggio delle principali piattaforme immobiliari e archivio interno delle locazioni gestite dall’agenzia.
