Prima agenzia: “Vale sicuramente €280.000”
Hai un progetto di vita importante, o una situazione delicata da risolvere e vuoi vendere la tua casa…
Ma quanto vale DAVVERO la tua casa a Ravenna?
ValoreChiaro è il report scritto con cui stabiliamo il prezzo reale del tuo immobile: le vendite già chiuse a Ravenna, quelle in corso di rogito e le richieste di chi sta cercando adesso. Dati che l'Agenzia delle Entrate pubblicherà solo tra sei mesi.
Caro Proprietario dell'Immobile
Rispondi sinceramente: hai mai sentito un agente immobiliare ammettere di aver sbagliato una valutazione?
Da quando ho aperto la mia agenzia a Ravenna (era il lontano 2009!) non è mai successo; e probabilmente nemmeno a te.
Eppure, ogni anno a Ravenna interi progetti familiari vengono distrutti da valutazioni approssimative o errate.
E quelle case che potevano essere vendute con facilità rimangono ferme per mesi. Soldi persi. E i sogni dei proprietari, rimandati.
Oggi ti voglio raccontare la storia di Elena.
Una storia molto diffusa, ma che pochi agenti immobiliari sono disposti a raccontare
Elena, 52 anni, aveva finalmente trovato la casa dei suoi sogni a Borgo Montone. Una villa con giardino perfetta per accogliere i suoi nipotini.
Ma prima doveva vendere il suo appartamento nel centro di Ravenna.
Tre agenti. Tre valutazioni diverse:
01
02
Seconda agenzia: “Direi €290.000, forse anche di più”
03
Terza agenzia: “Con il mercato di oggi, €300.000 facili”
Elena, ovviamente, diede l’incarico a chi le prometteva di più.
Com’è andata a finire?
8 mesi dopo, la villa dei suoi sogni era stata venduta a qualcun altro.
L’appartamento di Elena? Ancora lì. Fermo. Invenduto.
Un paio di mesi più tardi, presa dallo sconforto, lo diede via a 248 mila. Ben €52.000 in meno di quello che le avevano promesso.
E sai perché questa storia ha dell’assurdo?
Quando è passata da noi, le mostrai le nostre statistiche interne: il prezzo di vendita medio di un immobile con caratteristiche nella sua zona di interesse si attestava a 250.000 euro.
Questo significa che Elena avrebbe potuto comprare la villa dei suoi sogni, se solo avesse conosciuto la verità dall’inizio.
La valutazione della tua casa a Ravenna
I 3 tipi di valutazione
da cui devi stare alla larga
01
LA VALUTAZIONE “GONFIATA”
È l’esca perfetta che utilizzano alcune agenzie al fine di prendere l’incarico.
Ecco come funziona il giochetto.
Un agente immobiliare si presenta a casa tua per fare la valutazione. Fa un giro veloce e ti chiede:
“Lei quanto si aspetta di prendere?”
Fin qui tutto ok, è quello che facciamo anche noi.
Tu rispondi: “Penso sui €250.000”
E loro: “Assolutamente! Anzi, secondo le nostre stime vale anche €270.000!”
In realtà mentono, sanno perfettamente che quei soldi non li vedrai mai.
Perché lo fanno?
Perché sanno che tu andrai dall’agenzia che ti promette di più, quindi sparano alto in maniera tale da ottenere l’incarico.
In questo modo ti inchiodano con un contratto di un anno, e una volta firmato avrai tutto il tempo di capire da solo qual è la verità:
Quella non era affatto la valutazione corretta dell’immobile, e con qualche scusa ti proporranno di abbassare il prezzo ogni 3 mesi, fino a raggiungere il reale prezzo di mercato.
Il problema? Passeranno diversi mesi prima che l’immobile raggiunga il prezzo a cui il mercato è pronto ad acquistarlo.
Mesi di speranze, di illusioni, di dita incrociate.
E per tutto questo tempo la tua vita rimane bloccata.
Ora forse te lo starai chiedendo: “Faranno così tutte le agenzie?”
02
LA VALUTAZIONE “FINTA DIPLOMATICA”
Questa valutazione è tipica dei grandi portali di compravendita immobiliare.
“L’algoritmo mi darà una valutazione affidabile”, pensi. Quindi ti colleghi ai soliti due o tre siti famosi.
“Inserisci i dati e scopri quanto vale la tua casa!”
Una volta compilati tutti i campi, il portale ti restituisce una risposta del tipo: “La tua casa vale tra 220.000 e €350.000 euro.”
E grazie tante.
Questa “valutazione” è tecnicamente ineccepibile, ma di fatto completamente inutile.
Il vero scopo dei portali? Raccogliere i tuoi dati e venderli alle agenzie.
03
LA VALUTAZIONE “APRI IL COFANO”
Questo tipo di valutazione è quella tipica dei geometri o di quelle figure che hanno delle enormi competenze tecniche.
Esempio: “Il mio geometra me l’ha valutata €280.000!”
Ma anche questa è una valutazione inutile, perché la cifra non rispecchia il valore di mercato dell’immobile.
Il problema: il geometra sa tutto di muri e impianti, ma non sa niente di quello che vogliono i compratori.
È come far valutare un’automobile dal meccanico invece che dal concessionario. Il meccanico sa tutto del motore, ma non sa cosa cerca davvero chi compra.
Perché geometri e periti fanno queste valutazioni? Non c’è alcuna malafede o secondo fine.
Semplicemente sono dei tecnici, ragionano da tecnici: ma non hanno il polso del mercato.
Perché queste valutazioni,
oltre che inutili, sono anche pericolose?
Ogni giorno che la tua casa rimane invenduta a un prezzo sbagliato:
- Il tuo progetto di vita slitta di un altro giorno
- I tuoi sogni si allontanano
- Le opportunità passano ad altri
- I soldi si svalutano nel tempo
Ma il costo più alto è quello emotivo.
Hai presente quella sensazione di frustrazione quando, dopo mesi di visite, realizzi che nessuno è disposto a pagare quello che ti avevano promesso?
Quella rabbia quando capisci che ti hanno mentito fin dall’inizio?
Quel senso di impotenza quando vedi il tuo progetto di vita sfumare?
I PROGETTI CHE SVANISCONO NELL’ATTESA
Marco e Giulia dovevano vendere la loro casa per comprarne una più grande. Il trilocale in zona Comet dove avevano cominciato la loro vita non era più adeguato. La famiglia si era allargata, servivano più stanze.
Valutazione gonfiata: €320.000.
Realtà dopo 10 mesi: €275.000.
Nel frattempo i loro bambini sono cresciuti in una casa troppo piccola per altri 10 mesi.
Anna doveva vendere l’appartamento del papà scomparso. Una casa nelle campagne di Ravenna degli anni sessanta. Tutti i ricordi erano come un tuffo al cuore, voleva chiudere quel capitolo.
Valutazione gonfiata: €180.000. Realtà dopo 8 mesi: €155.000
8 mesi di sofferenza inutile per colpa di una bugia detta il primo giorno.
Eppure, anche con tutte le difficoltà, le valutazioni rimangono necessarie.
Perché?
L'errore che fanno quasi tutti
(Quasi sicuramente anche tu)
Non è colpa tua. È umano.
Quella casa rappresenta anni della tua vita, ricordi, investimenti emotivi.
Ci hai vissuto dentro, ci hai costruito il tuo nido d’amore.
Magari hai visto tuo figlio gattonare su quel parquet.
E tutto questo ha un enorme valore emotivo.
La valutazione serve per tornare con i piedi per terra.
Perché purtroppo il mercato non compra le tue emozioni.
Il mercato compra mattoni, metri quadri, posizione. E poco altro.
E finché non accetti questa verità, continuerai a cascare nel tranello di chi ti dice:
quello che vuoi sentirti dire.
Ed è per questo che abbiamo creato
𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM la stima della tua casa a Ravenna
Mentre alcuni agenti immobiliari, portali e geometri tirano fuori dal cilindro cifre senza senso, noi ti forniamo dati reali.
Dal 2009 abbiamo costruito un database con tutti i dati aggregati relativi al mercato immobiliare di Ravenna, necessari per una valutazione realistica.
Utilizziamo i dati delle case vendute a Ravenna. Sia quelle gestite direttamente dalla nostra agenzia, che tutte quelle passate dal mercato. Conosciamo cosa è disposto a spendere chi sta cercando oggi una casa a Ravenna: cosa valuta importante e come valorizzarlo.
Dove altrove vedi opinioni, da noi trovi risposte con statistiche e casi reali di vendita.
Restiamo lontani dalle esagerazioni e centriamo il bersaglio con precisione chirurgica.
I 5 passi per valutare il tuo immobile a Ravenna con 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM
Step 1
TELEFONATA PRELIMINARE
Durante la quale raccogliamo delle informazioni sull’immobile e fissiamo l’appuntamento per il sopralluogo.
Step 2
ANALISI DEI DATI AGGREGATI
Una volta ottenute le informazioni di base sull’immobile, prima ancora di venire a casa tua, interroghiamo il nostro database con tutti i dati di vendita reali della tua zona negli ultimi 10 anni.
Step 3
SOPRALLUOGO APPROFONDITO E BRIEF DI VENDITA
Non visitiamo l’immobile di fretta, per darti poi una valutazione a voce, sulla porta. Il nostro è un sopralluogo approfondito con analisi dettagliata di ogni singolo elemento che influenza il prezzo.
E al termine della visita ti chiediamo la disponibilità di rispondere a tutte le domande necessarie a fare una valutazione corretta.
Poi fissiamo l’appuntamento in agenzia (circa una settimana dopo) per consegnare il report di valutazione.
Attenzione: non ti diamo una valutazione il giorno stesso in cui visitiamo l’immobile.
Questo perché, sebbene negli anni abbiamo sviluppato un certo “fiuto”, non vogliamo incorrere nell’errore di produrre una valutazione “emotiva”. Preferiamo piuttosto prenderci qualche giorno per fare una stima “a freddo”; ma soprattutto, per confrontare i dati acquisiti con quelli presenti nel nostro database.
È assurdo doverlo specificare, visto che se vuoi vendere tutto questo è nei tuoi interessi; eppure non sai quanti venditori si stupiscono di quanto i nostri sopralluoghi di valutazione siano così approfonditi e precisi.
Step 4
COMPARAZIONE MATEMATICA E REDAZIONE DEL REPORT
Dopo il sopralluogo confrontiamo il tuo immobile con tutti quelli realmente venduti simili per caratteristiche.
Non con quelli in vendita, ma con quelli effettivamente venduti nella zona di Ravenna di riferimento: solo così siamo sicuri di ritornare sul valore oggettivo.
Dopodiché prepariamo il report con la valutazione del tuo immobile, che ti consegneremo quando verrai in agenzia.
Ricevi un documento di una decina di pagine, una stima di mercato con le caratteristiche dell’immobile e la nostra valutazione.
Questo report è di inestimabile valore, perché consentirà a qualsiasi agente immobiliare competente di compiere una valutazione oggettiva.
Dovessero mutare le condizioni di mercato, con questo report sarà sempre possibile, da parte nostra, “aggiornare” la valutazione e ottenere un prezzo allineato con il mercato.
Il report contiene anche una sezione con la tua strategia di marketing ideale per vendere l’immobile al prezzo giusto e nel minor tempo possibile.
Step 5
CONSEGNA DEL REPORT
Ci troviamo in agenzia per la consegna del report 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM e ti illustriamo il metodo di vendita di Sognando Casa.
Dopodiché deciderai in tutta tranquillità se affidarci l’incarico.
In ogni caso, il report rimane tuo, e potrai usarlo come vorrai.
Attenzione: 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM richiede il tuo impegno
Per fare una valutazione seria avremo bisogno di farti alcune domande.
Potrebbero anche essere tante domande.
Oppure potrebbero essere domande molto specifiche; magari avrai bisogno di contattare il tuo commercialista o il perito.
Perché tutta questa premura per una valutazione?
Certo, se sei abituato alla valutazioni “a voce”, potresti trovare le nostre domande un po’ eccessive.
In ogni caso, è tutto nei tuoi interessi, perché ogni singolo dettaglio influisce sul prezzo finale.
Oppure, se ci fossero delle problematiche è bene che escano subito; non in una fase avanzata, quando magari hai trovato l’acquirente e la trattativa salta.
Ricordatelo sempre quando vendi casa: le domande che gli altri non ti fanno, creano problemi che poi pagherai tu
Gli agenti che non ti fanno tutte le domande necessarie sono quelli che hanno già una strategia in mente: dirti quello che vuoi sentirti dire e prendere l’incarico.
Dopodiché ribassare il prezzo fino a quando non vendi casa al giusto valore di mercato (che probabilmente conoscevano fin dall’inizio).
Noi ti poniamo domande mirate perché:
1. Ogni risposta influisce sulla valutazione – Una casa con mutuo attivo si vende diversamente da una libera da ipoteche.
2. Dobbiamo capire la tua vera situazione – Se hai fretta o hai tempo, la strategia di prezzo cambia, e ti sosteniamo in modo diverso.
3. Vogliamo evitarti brutte sorprese – Meglio scoprire subito se ci sono eventuali problemi burocratici. Ogni magagna o criticità emersa in fase di trattativa farà saltare la vendita.
4. La valutazione deve essere su misura – Visto che ogni casa è unica, non seguiamo procedimenti copia-incolla. La strategia di vendita la decidiamo insieme a te.
IL TUO IMPEGNO È PARTE DEL SUCCESSO
Ti chiederemo di:
- Rispondere a tutte le nostre domande onestamente
- Fornirci tutti i documenti necessari
- Mostrarci ogni angolo della casa (anche quello che preferiresti nascondere)
- Raccontarci la storia vera dell’immobile, non quella che fa comodo
- Accettare che potresti ricevere una valutazione diversa dalle tue aspettative
- Considerare i nostri consigli per ottimizzare la vendita
È il nostro protocollo completo che ci fa ottenere questi fantastici risultati
Ed ecco cosa dicono i nostri clienti
Perché pagare 120/180 euro se tutti gli altri fanno le valutazioni gratis?
Questa è l’obiezione che sentiamo più spesso.
Ed è perfettamente comprensibile.
A parità di valore, è assurdo pagare un prezzo più alto.
Ma è altrettanto assurdo definire 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM una semplice valutazione alla stregua delle altre.
Il valore di 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM (perdona il gioco di parole) è di un altro livello (e i risultati in termini di tempistiche di vendita si vedono).
E anche l’iter è molto più laborioso da parte nostra.
Tutto questo porta a dei risultati enormemente differenti:
Perché la valutazione gratuita ti costa più di una valutazione professionale
SCENARIO A
Valutazione gratuita"al volo"
- Tempo impiegato: 10 minuti
- Domande fatte: "Quanto pensa che valga?"
- Promessa: €280.000
- Realtà dopo 8 mesi: €240.000
- Perdita: €40.000 + 8 mesi di vita sprecati
Gratis
SCENARIO B
𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM con domande dettagliate:- Tempo impiegato: una settimana / 10 giorni totali
- Domande fatte: tutte quelle necessarie
- Valutazione realistica: €240.000
- Risultato: vendita in 3 mesi al prezzo giusto
- Risparmio: 5 mesi di vita + progetti realizzati in tempo
120/180€
Come puoi vedere, alla fine dei conti, la valutazione gratuita è la "soluzione" più cara.
La paghi con:
- Mesi di vita persa
- Migliaia di euro bruciati
- Progetti di vita rimandati
- Stress e frustrazione
Questi 150 euro non sono un costo, sono un investimento che ti fa risparmiare una fortuna (in soldi e salute).
D’altra parte, per noi questa piccola cifra è totalmente irrilevante in termini di guadagno (e tra poco ti spiegherò perché), ma si rivela utile per un’altra funzione.
Filtra chi ha davvero voglia di vendere.
Le persone che si fanno bloccare dal pagamento di questo piccolo “gettone”… non hanno davvero intenzione di vendere.
In questo modo filtriamo i venditori davvero motivati, e ci concentriamo solo su questi.
Quindi, in un certo senso, questi soldi ti consentono di ottenere un servizio premium.
Ma voglio dirti di più.
In un certo senso, 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM è gratis
Infatti, anche se le valutazioni ci richiedono diverse ore di lavoro, e sarebbe giusto che quel tempo fosse remunerato…
…non vogliamo guadagnare nulla dalle vendite di 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM, ed è per questo che la quota investita verrà interamente detratta delle provvigioni dell’agenzia, una volta venduto l’immobile.
Non vogliamo guadagni extra dalla vendita delle valutazioni, vogliamo fare solo quello che sappiamo fare bene. Vendere case.
oppure chiama il numero 0544 464143
La quota di 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM ti verrà interamente restituita alla vendita dell'immobile.
Oppure puoi decidere di non affidare a noi la vendita, e tenerti comunque una valutazione certificata, una vera e propria perizia scritta, dettagliatissima e scrupolosa, che ti tornerà utile al momento giusto.
Sei davvero pronto per 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM?
Se sei arrivato fin qui, significa che hai capito l’importanza di una valutazione seria.
Ma ora devi essere onesto con te stesso:
- Sei disposto a investire il tempo necessario per ottenere una valutazione accurata?
- Sei pronto a rispondere a domande dettagliate sulla tua casa e sulla tua situazione?
- Pensi che prima di mettere l’immobile in vendita a Ravenna sia fondamentale conoscerne il valore reale di mercato?
- Sei consapevole che il valore di mercato potrebbe essere diverso dal valore che hai in testa tu?
- E che questo valore potrebbe differire di diverse migliaia di euro (a volte in più, ma la maggior parte delle volte è inferiore alle aspettative)?
Se la risposta è sì a tutte e tre le domande, allora 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM è il servizio di valutazione che fa per te.
Viceversa, risparmia il tuo tempo e il nostro. Ci sono tanti agenti che ti diranno quello che vuoi sentirti dire in 10 minuti.
Ma se vuoi risultati veri, siamo qui per te.
Dove vuoi ricevere info su 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM?
Il tuo progetto di vita ha una scadenza
(e si paga con moneta emotiva)
Ti riconosci in una di queste situazioni?
- Hai bisogno di una casa più grande perché la famiglia si è allargata
- Devi trasferirti per lavoro e hai tempi stretti
- Vuoi una casa più gestibile ora che i figli sono andati via
- Devi dividere i beni dopo una separazione
- Hai bisogno di liquidità per affrontare spese importanti
- Sogni la casetta al mare per la pensione
Qualunque sia il tuo progetto, ha una scadenza.
Il nuovo lavoro non aspetta. I tuoi figli crescono. Le opportunità passano.
Ogni mese passato senza conoscere il valore del tuo immobile… è un mese in più che allontana la realizzazione dei tuoi progetti. Non attendere oltre!
oppure chiama il numero 0544 464143
La quota di 𝐕𝐚𝐥𝐨𝐫𝐞𝐂𝐡𝐢𝐚𝐫𝐨TM ti verrà interamente restituita alla vendita dell’immobile, se deciderai di metterlo sul mercato con noi. E in ogni caso avrai in mano una perizia scritta, certificata e completa, dal valore inestimabile, proprio perché stima l’esatto valore di casa tua, cioè l’esatta cifra che ottieni se vendi la tua proprietà.
RISPONDIAMO ALLE TUE DOMANDE
HAI ANCORA DEI DUBBI?
Eccoti le risposte
Dipende da metratura commerciale, zona, piano, esposizione, stato di conservazione e situazione del condominio. Due appartamenti nella stessa via possono valere decine di migliaia di euro di differenza: fra un 80 mq ristrutturato e uno da rimettere a posto passano facilmente mille euro al metro, che fanno ottantamila euro sul totale. Per questo una cifra data al telefono non significa niente. Con ValoreChiaro confrontiamo la tua casa con quelle realmente vendute nella tua zona di Ravenna e ti consegniamo il risultato per iscritto.
ValoreChiaro costa da 100 a 150 euro +IVA, in base alla tipologia dell’immobile. L’importo viene interamente detratto dalle provvigioni quando la casa viene venduta con noi: se ci affidi l’incarico, di fatto non lo paghi. Se decidi di non vendere, o di vendere con qualcun altro, il report resta comunque tuo.
Una settimana, dieci giorni dal primo contatto. Il giorno del sopralluogo non ti diamo nessuna cifra: torniamo in ufficio, incrociamo quello che abbiamo visto con il nostro database e ti consegniamo il report in agenzia. Una valutazione data sulla porta è una sensazione, e le sensazioni assomigliano sempre molto a quello che il proprietario spera di sentirsi dire.
Come primo orientamento può servire. (ne analizziamo qui i dettagli) Il limite è che gli algoritmi lavorano sui prezzi richiesti negli annunci, che sono un’altra cosa rispetto ai prezzi di rogito, e non hanno modo di vedere il piano, l’esposizione, lo stato degli impianti o i lavori deliberati in condominio. Il risultato è quella forbice larga centomila euro che chiunque abbia provato conosce bene. Vale la pena sapere che quei moduli servono anche a raccogliere contatti da rivendere alle agenzie. Per una valutazione della tua casa a Ravenna che ti permetta di fare scelte consapevoli ValoreChiaro è uno strumento molto più accurato.
Dipende dallo scopo. Se ti serve una perizia con valore legale — una divisione ereditaria contestata, una separazione, una causa, una pratica di mutuo — può servire un documento diverso, redatto da un tecnico abilitato: possiamo indicarti il professionista giusto, ma è una perizia che il report ValoreChiaro non sostituisce. Se invece devi decidere a che prezzo mettere la casa sul mercato, il valore lo fa la domanda: quante persone stanno cercando quella tipologia in quella zona e quanto sono disposte a spendere. Un tecnico conosce l’immobile alla perfezione; il mercato lo vede chi ci lavora dentro tutti i giorni.
La valutazione tecnica non cambia. Cambiano i passaggi intorno. Va verificata l’accettazione dell’eredità: se non è stata formalizzata si può fare il giorno del rogito, con un costo a carico del venditore. Se gli eredi sono più di uno serve il consenso di tutti, ed è il fattore che allunga di più i tempi. Attenzione poi a una confusione frequente: il valore dichiarato in successione è un dato fiscale, quasi sempre distante dal prezzo che la casa realizza sul mercato di oggi.
I valori OMI dell’Agenzia delle Entrate sono forbici medie per zona e tipologia, costruite sui valori dichiarati negli atti e pubblicate a semestri, con mesi di ritardo rispetto al periodo che descrivono. Come riferimento di partenza vanno benissimo. Quello che non dicono è il piano, lo stato interno, l’esposizione, se il palazzo ha l’ascensore e se ha lavori deliberati — le variabili che dentro la stessa zona spostano il prezzo di decine di migliaia di euro. Nel nostro database ai rogiti affianchiamo le trattative già chiuse e non ancora arrivate dal notaio: è il dato che dice a che prezzo Ravenna sta comprando adesso, non sei mesi fa.
© Agenzia Immobiliare Esse Casa SRL di Carlo Romolo | Tutti i diritti riservati | P.IVA: 02811980396 | Privacy Policy