Capita spessissimo di confrontare il prezzo a cui si è comprato un immobile con quello che potrebbe valere oggi, convinti che la differenza tra i due numeri sia “guadagno”. È una lettura comprensibile, ma analizzando meglio la situazione la realtà è spesso diversa.
La domanda a cui voglio dare risposta con questa analisi è: l’Italia è più ricca perché il patrimonio immobiliare vale di più, o ha semplicemente rivalutato un patrimonio che non produce automaticamente più benessere per chi lo possiede?
Un patrimonio enorme, distribuito male
Nella Relazione annuale presentata a fine maggio, Banca d’Italia certifica che a fine 2025 la ricchezza netta delle famiglie italiane ha toccato 12.326 miliardi di euro, pari a 8,5 volte il reddito disponibile complessivo, contro le 8,3 volte del 2024. Il patrimonio netto medio per nucleo familiare si attesta a 453mila euro, in salita dai 431mila dell’anno precedente.
A trainare l’aumento nel 2025 non è stato principalmente il mattone, ma la componente finanziaria: le attività finanziarie lorde delle famiglie sono cresciute del 7,4%, arrivando a 6.500 miliardi, spinte dalla rivalutazione di azioni e partecipazioni in imprese italiane. Il rapporto tra attività finanziarie e reddito disponibile ha raggiunto quota 4,5, un livello alto sia rispetto agli altri Paesi europei sia rispetto alla storia italiana.
Quello che resta costante, anno dopo anno, è la concentrazione. Secondo i Conti distributivi della ricchezza di Banca d’Italia, il 10% delle famiglie più ricche detiene il 60,6% del patrimonio netto complessivo; il 50% meno abbiente si ferma al 7,2%. C’è poi un fattore demografico che la Banca d’Italia segnala esplicitamente: tra il 1991 e il 2022 la quota di famiglie il cui principale percettore di reddito ha meno di 36 anni è crollata dal 16% al 6%, mentre quella delle famiglie con capofamiglia over 65 è salita al 28%.
Questo spostamento demografico si riflette direttamente sulla distribuzione del patrimonio: la quota di ricchezza in mano alle famiglie più anziane è quasi raddoppiata, arrivando al 32% del totale, mentre quella delle famiglie più giovani è scesa dal 13% al 4%. La ricchezza, in altre parole, si sta spostando verso l’età anziana, e con essa il momento in cui verrà trasferita agli eredi.
Il mattone continua a correre, i salari no
Sul fronte immobiliare i numeri restano in crescita, anche se il ritmo si è appena raffreddato. Secondo l’Istat, nel primo trimestre 2026 i prezzi delle abitazioni acquistate dalle famiglie sono saliti del 5,1% su base annua (dato rivisto rispetto al +5,2% provvisorio diffuso a giugno), spinti soprattutto dalle case nuove (+6,7%), mentre le abitazioni già esistenti sono cresciute del 4,6%.
Nel secondo trimestre 2026 – l’ultimo dato disponibile, diffuso il 17 settembre – la crescita rallenta al +4,0% annuo, con le case nuove al +5,0% e le esistenti al +3,7%. Le compravendite residenziali, secondo l’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, erano comunque aumentate del 4,4% nel primo trimestre. A livello europeo, nello stesso periodo, Eurostat registrava un +5,1% medio nell’Unione e un +4,7% nell’area euro: l’Italia si muoveva quindi in linea con la media continentale. Anche il mercato di Ravenna continua a crescere.
Prezzi che crescono più dei salari
Sui salari il quadro è opposto. Andrea Garnero, senior economist dell’OCSE per l’occupazione, ha spiegato pochi mesi fa che i salari reali italiani restano indietro del 6,1% rispetto ai livelli di inizio 2021, il dato peggiore tra le grandi economie avanzate: un gap che equivale, ha calcolato, a circa venti giornate di lavoro non retribuite rispetto a cinque anni fa. Pesa anche il cuneo fiscale, tra i più alti d’Europa: secondo il rapporto OCSE Taxing Wages 2025, nel 2024 ha assorbito il 47,1% del costo del lavoro per un dipendente medio senza carichi familiari, quarto valore più alto tra i Paesi OCSE dopo Belgio, Germania e Francia.
Il rallentamento del secondo trimestre non cambia il quadro strutturale di fondo, che è il vero nodo di questo articolo: il valore del patrimonio immobiliare continua a crescere più rapidamente di quanto crescano i salari reali. Sono due misure che si sono staccate, e la distanza tra loro si allarga da anni, e questo è un problema.
Perché la produttività non decolla
Garnero individua la radice del problema negli anni Novanta, quando l’Italia, esaurita la spinta dell’industrializzazione, si è spostata su servizi a basso valore aggiunto, turismo compreso, con contratti spesso discontinui e retribuzioni più basse. Da lì in poi la crescita della produttività ha rallentato, frenata da una struttura fatta di imprese piccole, spesso poco propense a investire in tecnologia e innovazione. Sono le stesse fragilità che l’OCSE, nel suo Studio economico sull’Italia 2026, chiede di affrontare con meno oneri regolatori, incentivi più stabili e un legame più stretto tra università e imprese.
Quando la casa raddoppia, ma solo sulla carta
Provo a spiegarlo con un caso che ricorre spesso nelle conversazioni con chi vende. Un appartamento comprato nel 2003 per 300.000 euro oggi, in alcune zone, arriva a valere 450.000 euro. Il calcolo più immediato diventa: 150.000 euro di guadagno. Ma l’economia distingue tre situazioni molto diverse dietro lo stesso numero. Il guadagno si realizza davvero solo per chi vende per trasferirsi in una zona con prezzi più bassi. Per chi vende per comprare un’abitazione simile nella stessa zona, invece, si azzera quasi del tutto, perché anche il nuovo acquisto sconta lo stesso rialzo. E per chi non vende, e continua semplicemente ad abitarci, quel valore resta soltanto sulla carta.
Da qui la distinzione che tengo sempre presente quando parlo di questi numeri con un cliente: la ricchezza patrimoniale è quello che possiedi, quella disponibile è quello che puoi davvero usare per cambiare la tua condizione. Sono due cose diverse, e i dati di Banca d’Italia sulla ricchezza delle famiglie parlano quasi sempre della prima.
L’eredità come punto di partenza
Un’analisi Eurostat sul mercato residenziale europeo pubblicata a inizio luglio nota che, rimosse le dinamiche extra-reddito come i trasferimenti familiari o le garanzie statali sui mutui, l’acquisto della prima casa da parte delle fasce più giovani risulterebbe sostenuto artificialmente; senza quel sostegno, il mercato mostrerebbe una sopravvalutazione rispetto ai salari reali.
È qui che entra il tema dell’eredità, e in Italia pesa più che altrove. Chi eredita riceve un capitale iniziale che si traduce subito in maggiore capacità di acquisto e in garanzie più solide per accedere al credito. Chi non eredita deve costruirsi tutto da zero, un passo alla volta: prima il risparmio per l’anticipo, poi le garanzie per la banca. Con la quota di famiglie giovani in continua contrazione e quella delle famiglie anziane in crescita, il trasferimento patrimoniale tra generazioni non è più un dettaglio statistico. È diventato uno dei meccanismi principali attraverso cui si decide chi potrà comprare casa nei prossimi vent’anni e chi no.
VEDI APPROFONDIMENTO: Eredità e patrimoni immobiliari
Ravenna dentro questo scenario
Ravenna si presta a diventare un caso di studio interessante perché tiene insieme più anime economiche raramente compresenti in una città di medie dimensioni. C’è un patrimonio storico e artistico che genera turismo tutto l’anno, un porto che resta motore industriale e logistico del territorio, un polo universitario, il Campus di Ravenna dell’Università di Bologna, che porta studenti fuori sede e una domanda abitativa specifica, e un tessuto produttivo che mescola industria e servizi.
Questa combinazione pone una domanda che merita di essere affrontata con i numeri del territorio: Ravenna sta diventando più ricca perché aumenta il valore degli immobili, o deve trovare un punto di equilibrio tra la propria attrattività economica e l’accessibilità abitativa per chi ci vive e ci lavora? Sarà il tema di un prossimo approfondimento di questa rubrica, quando i dati locali su prezzi, affitti e redditi saranno pronti per essere presentati con lo stesso rigore usato qui per il quadro nazionale – nel frattempo, i dati aggiornati sui prezzi al metro quadro a Ravenna restano un buon punto di partenza.
Dove finisce la crescita e comincia la rendita
Un immobile che aumenta di valore nel tempo non è di per sé un problema. Lo diventa quando il patrimonio cresce più velocemente della capacità del lavoro di generarne di nuovo. Chi possiede beneficia della situazione. Chi entra nel mercato oggi ne paga il costo, perché il capitale accumulato in passato pesa più del reddito guadagnato nel presente.
La conseguenza è un ascensore sociale più lento, dove il punto di partenza pesa sempre di più sul punto di arrivo. Nel lungo periodo, però, è una dinamica che riduce la ricchezza reale di tutti, non solo di chi parte svantaggiato. Se ti stai chiedendo cosa significhi in concreto per un immobile che vuoi vendere a Ravenna, qui trovi come impostiamo il processo.
Fonti: Banca d’Italia, Relazione annuale 2025 e Conti distributivi della ricchezza; Istat, Prezzi delle abitazioni, I e II trimestre 2026; Agenzia delle Entrate, Osservatorio del Mercato Immobiliare; Eurostat, House Price Index Q1 2026; OCSE, Taxing Wages 2025, Employment Outlook e Studi economici dell’OCSE: Italia 2026.
