Parto dai numeri, perché le promesse le fanno tutti.
Dall’inizio del 2026 abbiamo ricevuto 24 proposte d’acquisto sulle case che ci sono state affidate. Dieci sono arrivate in meno di tre settimane dalla pubblicazione dell’annuncio, e in tutti e dieci i casi al prezzo che avevamo pubblicato. Metà delle 24 è arrivata entro 17 giorni. Lo sconto medio sul prezzo di pubblicazione, contando tutte le vendite dell’anno, è stato del 3,1%.
Per capire se sono numeri buoni serve un confronto serio. Ogni trimestre la Banca d’Italia interroga circa 1.500 agenzie immobiliari in tutta Italia, e nell’ultimo sondaggio congiunturale sul mercato delle abitazioni lo sconto medio sul prezzo richiesto è intorno al 7% a livello nazionale e al 5% nel Nord-Est, con circa cinque mesi dall’incarico alla vendita. Sono già tra i valori più bassi da quando esiste la rilevazione. Noi, contando dall’incarico e non dalla pubblicazione, abbiamo chiuso metà delle vendite entro due mesi e mezzo.
I numeri però raccontano poco di quello che succede dietro. Una casa si vende quando qualcuno ci si immagina dentro, e ogni vendita ha la sua storia: chi lascia una casa, chi la trova, e spesso un pezzo di vita che cambia. Ve ne racconto tre. Senza nomi, perché i nostri clienti meritano discrezione, ma con tutto il resto.
Via degli Spreti: la villetta con una camera sola
Quando una nostra cliente ha ereditato questa villetta, non ha fatto il giro delle agenzie. È venuta da noi il giorno dopo. Con noi aveva già venduto una casa e ne aveva comprata un’altra, e mi ha detto che non aveva bisogno di sentire altri. Una fiducia così è una bella responsabilità, e ce la siamo presa tutta.
La casa era tenuta benissimo. Il problema era un altro. Il proprietario precedente l’aveva ristrutturata a modo suo, e sulla carta risultava una villetta con una sola camera da letto. Circa 140 metri quadri pensati per una persona sola. Chi cerca una casa indipendente di quelle dimensioni, di solito, ha una famiglia, e avrebbe letto “una camera” nell’annuncio e sarebbe passato oltre.
Allora ci siamo messi al tavolo con la planimetria. Abbiamo studiato muri, aperture e impianti, e abbiamo preparato un progetto con i render per mostrare cosa poteva diventare quella casa: tre camere da letto, spazi pensati per una famiglia. Nessun lavoro a carico della proprietaria. Solo un’idea concreta, disegnata bene, da far vedere a chi entrava.
Qui entra in scena la seconda metà della storia. Da qualche mese seguivamo una giovane coppia che cercava casa. Vivevano nel loro primo appartamento, in condominio, che avevano ristrutturato con cura. Ci avevano detto con precisione cosa volevano: una casa indipendente, un secondo bagno, più spazio. Avevamo già fatto la valutazione ValoreChiaro del loro appartamento e preparato tutti i documenti, anche se non l’avevano ancora messo in vendita. Erano pronti.
Il giorno in cui ho visto la villetta di Via degli Spreti ho pensato subito a loro. E, quasi nello stesso momento, a una persona che avevamo in lista e che cercava esattamente un appartamento come il loro.
L’annuncio è uscito a metà luglio. Alla prima giornata di visite sono passate nove persone e sono arrivate due proposte. Quella della coppia è arrivata quattro giorni dopo la pubblicazione, al prezzo richiesto e senza la condizione di vendere prima la loro casa. Potevano permetterselo perché sapevamo di avere compratori seri in lista per il loro appartamento. Due settimane dopo lo abbiamo venduto, il giorno stesso in cui è stato messo in vendita.
Due vendite e un acquisto, e nessuno ha dovuto aspettare l’altro. Quando le cose si incastrano così, dietro c’è quasi sempre un lavoro di preparazione fatto mesi prima. Se vi trovate nella stessa situazione, ne ho scritto più a fondo nell’articolo su come vendere e comprare casa contemporaneamente. Chi ha ereditato una casa, invece, trova nella nostra guida anche i documenti necessari per vendere casa, che per un immobile ereditato sono qualcuno in più del solito.
Via del Rigoletto: la stessa casa, venduta due volte da noi
Nel 2024 avevamo venduto questo appartamento a una coppia. Anche quella volta era andata veloce, due giorni dalla pubblicazione alla proposta.
Nei due anni successivi ci hanno messo del loro. Niente lavori pesanti, ma una serie di migliorie estetiche fatte con gusto, di quelle che cambiano la prima impressione appena si apre la porta. Poi la vita li ha portati su strade diverse, e ci hanno richiamato per venderla.
Credo sia uno dei complimenti più belli che si possano ricevere in questo lavoro: tornare da chi ti ha venduto la casa per chiedergli di venderla di nuovo.
La casa la conoscevamo già, e le migliorie ci hanno aiutato a raccontarla meglio di prima. Alla prima giornata di visite sono entrate sette persone e sono arrivate due proposte. Il giorno dopo la pubblicazione era venduta, al prezzo pieno. L’ha comprata una coppia di pensionati che cercava una casa vicina ai figli, comoda, senza barriere architettoniche. L’hanno trovata lì.
C’è anche un seguito. Tenere da solo la casa comprata in due era fuori budget, e lui aveva bisogno di ripartire con una casa sua. Lo conoscevamo bene, sapevamo cosa cercava e quanto poteva spendere. Così, appena è entrato in agenzia un appartamento in Via Etna, l’abbiamo chiamato. Ha fatto una sola visita, e alla fine di quella visita ha deciso. Nel giro di pochi giorni aveva venduto una casa e comprato l’altra, entrambe con noi.
Via dei Gelsi: una casa al mare da salutare
La proprietaria di questo appartamento a Marina Romea vive all’estero, in Svizzera. Era la casa delle vacanze di famiglia, ma negli anni le occasioni per tornarci erano diventate sempre meno. A marzo ha deciso di vendere la sua casa a Marina Romea, e cercando su Google un’agenzia a Ravenna ha trovato noi.
Dopo un primo incontro di persona ha consegnato le chiavi a Flavio, il nostro responsabile vendite. Da quel momento se n’è occupato lui, di tutto.
Vendere una casa vivendo all’estero è complicato. Bisogna farla pulire e sistemare, curare il giardino, chiamare gli artigiani, parlare con i tecnici per i documenti. Da lontano, ognuna di queste cose diventa una catena di telefonate e di preoccupazioni. Flavio ha organizzato la pulizia e il riordino della casa, ha fatto intervenire il giardiniere, ha fatto ritoccare le pareti dove serviva e ha seguito i tecnici per tutta la parte documentale. La proprietaria riceveva aggiornamenti e foto, sapeva chi entrava in casa e quando, e poteva decidere senza prendere un aereo.
Poi c’è stata la valutazione, e qui è successa una cosa che sorprende chi pensa che gli agenti immobiliari gonfino i prezzi per prendere l’incarico. Il valore che le abbiamo indicato era più alto di quello che aveva in mente. Da lontano, senza conoscere i prezzi a cui si vende davvero a Marina Romea, avrebbe probabilmente chiesto meno di quanto la casa valesse.
Alla prima giornata di visite sono passate dieci persone, e sono arrivate tre proposte. L’appartamento l’ha comprato una giovane coppia, al prezzo pubblicato.
Per il rogito la proprietaria non ha voluto una procura. È venuta a Ravenna di persona, per salutare la casa dove aveva trascorso tante vacanze con la sua famiglia. Qualche giorno dopo ci ha lasciato una recensione, che racconta quei giorni meglio di come potrei fare io:
“Ho apprezzato in modo particolare la comunicazione costante e trasparente: sono sempre stata informata, sapevo quando qualcuno entrava nella casa, quali interventi venivano effettuati e a che punto era la vendita.”
E sulla consegna delle chiavi ai nuovi proprietari ha scritto di aver provato un po’ di malinconia, ma anche la serenità di sapere la sua casa in buone mani.
Cosa hanno in comune queste tre storie
Una villetta ereditata da ripensare, un appartamento venduto per la seconda volta, una casa al mare da seguire a distanza. Situazioni diverse, e lo stesso modo di lavorare.
Tutto parte dal prezzo. Per ogni casa facciamo una valutazione professionale ValoreChiaro, costruita sui prezzi realmente pagati nella zona. Un prezzo troppo alto tiene lontani i compratori veri, e prima o poi costringe a ribassare. Uno troppo basso, come avrebbe rischiato la proprietaria di Via dei Gelsi, fa perdere soldi al proprietario.
Poi viene la preparazione, prima ancora di pubblicare. Documenti controllati, casa in ordine, fotografie, planimetria e, quando serve, un progetto che aiuti a capire cosa può diventare quella casa. Richiede qualche settimana, e i proprietari a volte si spazientiscono. È quel tempo che permette di vendere in pochi giorni.
Infine la prima giornata di visite, quella che chiamiamo MomentoCasa. Raccogliamo le richieste e facciamo vedere la casa a tutti gli interessati nello stesso giorno. Prima però parliamo con ciascuno al telefono, per capire se ha letto l’annuncio, se il budget è compatibile e se è davvero pronto a comprare. Così chi entra è interessato sul serio, e i curiosi o i turisti immobiliari restano fuori. Nove, sette e dieci visite in queste tre giornate, e sette proposte in totale. Quando i compratori vedono la casa insieme, capiscono da soli di non essere gli unici interessati.
Di recente ho scritto anche di come cambia la ricerca della casa ora che si fa quasi tutta dal telefono, nell’articolo sul cercare casa seduti in bagno. È il motivo per cui il filtro prima delle visite conta così tanto.
E le altre quattordici?
Sarebbe facile raccontare solo i successi. Delle 24 proposte di quest’anno, quattordici sono arrivate con uno sconto, in media intorno al 5%, e qualche casa ha avuto bisogno di mesi. Una villa è rimasta sul mercato quasi sei mesi prima di trovare il suo compratore.
Succede, soprattutto quando il proprietario preferisce partire da un prezzo più alto di quello che gli suggeriamo, o quando la casa è adatta a pochi acquirenti. Anche in quei casi il lavoro è lo stesso, solo più lungo. Ve lo dico perché un proprietario deve sapere cosa aspettarsi prima di firmare un incarico, con noi o con chiunque altro.
Se state pensando di vendere casa a Ravenna
Non vi prometto che la vostra casa si venderà in quattro giorni. Vi prometto che la guarderemo con la stessa attenzione che abbiamo avuto per queste tre, e che vi diremo il prezzo giusto anche quando non è quello che vi aspettate.
Se volete cominciare con calma, leggete la nostra guida gratuita per vendere casa, oppure date un’occhiata a cosa raccontano i proprietari che hanno già venduto con noi nella pagina dicono di noi. Se invece preferite parlarne subito, qui trovate come lavoriamo per vendere casa a Ravenna, e potete contattarci o passare a trovarci in Via Pazzi 111.
