Stai pensando di vendere casa?
Hai scelto l’agenzia, stabilito una strategia e magari hai già iniziato a raccogliere le prime informazioni. Prima di pubblicare l’immobile, però, c’è un passaggio che conviene affrontare con attenzione: recuperare tutti i documenti necessari per la vendita.
Aspettare di avere già trovato l’acquirente per cercare le carte può trasformare un problema facilmente risolvibile in un ritardo nella compravendita. Per questo è meglio muoversi in anticipo.
In questa guida trovi un elenco dei principali documenti necessari per vendere casa, distinguendo quelli relativi all’immobile da quelli personali del proprietario.
Potrebbe interessarti anche la guida dedicata a come preparare la casa per la vendita e organizzare le visite.
Devi vendere casa a Ravenna? Scopri il nostro metodo per vendere serenamente.
1. Documenti relativi all’immobile
La prima parte della documentazione riguarda direttamente la casa.
Prima di mettere l’immobile sul mercato è opportuno verificare che quello che risulta dai documenti corrisponda a quello che esiste realmente.
È uno dei controlli più importanti dell’intera vendita.
Rogito o atto di provenienza
Il primo documento da recuperare è il rogito, cioè l’atto con cui il proprietario ha acquistato l’immobile.
In alternativa, l’atto di provenienza può essere una donazione, una successione o un altro titolo che dimostri come è stata acquisita la proprietà.
Il documento serve anche a verificare eventuali:
- vincoli;
- servitù;
- diritti di terzi;
- convenzioni;
- condizioni particolari legate all’immobile.
Se la casa è stata ereditata, la situazione può essere più articolata. In questo caso possono essere necessari la dichiarazione di successione, gli atti relativi alla successione e la documentazione che consenta di ricostruire correttamente la titolarità dell’immobile.
Quando sono presenti più eredi, è particolarmente importante verificare chi sono gli effettivi proprietari e chi dovrà intervenire nella vendita.
Visura catastale e planimetria catastale
La visura catastale contiene i dati identificativi dell’immobile, la rendita catastale e le informazioni relative agli intestatari catastali.
La planimetria catastale, invece, rappresenta graficamente l’immobile.
Sono documenti fondamentali, ma non devono essere confusi con la prova definitiva della proprietà o della conformità urbanistica.
Il Catasto, infatti, ha una funzione prevalentemente fiscale e non sostituisce gli atti di provenienza né la verifica urbanistica.
Prima di vendere è quindi opportuno controllare che:
- i dati catastali siano corretti;
- gli intestatari siano aggiornati;
- la planimetria corrisponda allo stato reale dell’immobile;
- eventuali modifiche siano state correttamente rappresentate.
Se la casa è stata modificata nel corso degli anni, questo controllo può far emergere eventuali difformità da approfondire prima della vendita.
Relazione tecnica e verifica urbanistica
Questo è uno dei documenti più importanti nella preparazione di una vendita. (ne parliamo approfonditamente in questo articolo: la relazione tecnica di conformità)
Il tecnico incaricato deve verificare la situazione urbanistica e catastale dell’immobile, confrontando lo stato di fatto con i titoli edilizi depositati in Comune e con la documentazione catastale.
A seconda della situazione, la documentazione può comprendere:
- permesso di costruire;
- concessioni o licenze edilizie;
- CILA;
- SCIA;
- eventuali varianti;
- sanatorie;
- condoni;
- documentazione relativa all’agibilità, quando presente.
L’obiettivo è capire se l’immobile che si sta vendendo corrisponde a quello autorizzato e rappresentato nella documentazione.
Ed è proprio qui che possono emergere problemi rimasti nascosti per anni: una veranda, una parete spostata, una finestra modificata, un ampliamento o una diversa distribuzione interna.
Non significa necessariamente che la casa non sia vendibile.
Significa che il problema deve essere individuato e gestito prima di arrivare al rogito.
Per questo, quando possibile, è molto più prudente effettuare la verifica tecnica prima di mettere l’immobile sul mercato.
APE: Attestato di Prestazione Energetica
L’APE, Attestato di Prestazione Energetica, indica le caratteristiche energetiche dell’immobile e la relativa classe energetica.
È un documento importante già nella fase di pubblicizzazione dell’immobile: quando previsto, la classe energetica deve essere indicata negli annunci di vendita.
L’APE viene inoltre consegnato all’acquirente secondo le modalità previste dalla normativa.
La classificazione energetica va dalla G, relativa agli immobili meno efficienti, fino alle classi più elevate, con A4 al vertice della scala.
È quindi opportuno verificare per tempo:
- se l’APE esiste;
- se è ancora valido;
- se è riferito correttamente all’immobile;
- se sono intervenute modifiche che rendono necessario aggiornarlo.
Non è un documento da cercare il giorno prima del rogito. E ricorda, la classe energetica influisce sul valore della casa che stai vendendo!
Situazione condominiale
Se l’immobile si trova in condominio, è importante recuperare la documentazione relativa alla situazione condominiale.
L’acquirente vuole sapere, ad esempio:
- quanto ammontano le spese condominiali;
- se ci sono arretrati;
- se sono stati deliberati lavori;
- se sono previsti interventi importanti;
- se ci sono controversie che riguardano il condominio;
- quali sono le regole contenute nel regolamento condominiale.
È quindi utile richiedere all’amministratore una documentazione aggiornata sulla posizione del proprietario e sulle eventuali spese straordinarie deliberate o in corso. Anche questo controllo è meglio farlo prima di trovare l’acquirente.
Una spesa straordinaria scoperta a trattativa già avviata può infatti diventare un elemento di forte discussione sul prezzo.
Certificazioni degli impianti
Per gli impianti della casa è opportuno verificare la documentazione disponibile.
In particolare:
- impianto elettrico;
- impianto gas;
- impianto idrico;
- impianto di riscaldamento;
- eventuali altri impianti presenti nell’immobile.
La presenza o l’assenza delle dichiarazioni di conformità o di rispondenza, quando previste, va verificata caso per caso.
Non è corretto confondere l’assenza della certificazione con l’irregolarità automatica dell’impianto.
Se la documentazione non è disponibile, è importante che la situazione venga conosciuta e gestita correttamente durante la compravendita.
Anche il libretto dell’impianto termico e la relativa documentazione di manutenzione devono essere verificati quando presenti e applicabili.
Abbiamo approfondito il tema nella guida dedicata a vendere casa senza le certificazioni degli impianti.
Contratto di locazione
Se la casa è attualmente affittata, occorre recuperare il contratto di locazione.
L’acquirente deve poter conoscere:
- durata del contratto;
- scadenze;
- canone;
- eventuali condizioni particolari;
- situazione del rapporto con l’inquilino.
Vendere un immobile libero e vendere un immobile locato non sono la stessa cosa.
Il contratto deve quindi essere considerato nella strategia di vendita fin dall’inizio.
Contratto di mutuo
Hai ancora un mutuo sulla casa?
Non significa che l’immobile non possa essere venduto. È una situazione molto comune.
Occorre però verificare il debito residuo e le modalità con cui il mutuo verrà estinto in occasione della vendita.
Se sull’immobile è presente un’ipoteca, il notaio coordinerà le operazioni necessarie affinché la situazione venga correttamente gestita al rogito.
È quindi utile richiedere per tempo alla banca il conteggio del debito residuo e verificare la documentazione relativa al mutuo.
In questo modo si può sapere con precisione quanto rimarrà al venditore dopo l’estinzione del finanziamento e degli altri eventuali costi.
2. Documenti personali del proprietario
Non ci sono soltanto i documenti della casa.
Per vendere è necessario verificare anche la situazione personale di chi vende.
Documento di identità e codice fiscale
Servono documenti validi e aggiornati dei proprietari:
- carta d’identità o passaporto;
- codice fiscale.
Se ci sono più proprietari, la documentazione deve essere verificata per tutti.
È una banalità che però conviene controllare subito, soprattutto quando sono trascorsi molti anni dall’acquisto.
Stato civile e regime patrimoniale
È necessario conoscere anche lo stato civile del proprietario.
In caso di matrimonio, occorre verificare il regime patrimoniale:
- comunione dei beni;
- separazione dei beni;
- eventuali convenzioni matrimoniali.
La situazione può diventare particolarmente importante quando l’immobile è stato acquistato prima del matrimonio, durante il matrimonio, oppure quando intervengono successioni o donazioni.
In presenza di situazioni particolari, sarà il notaio a verificare chi deve intervenire nell’atto e con quali modalità.
Quali documenti servono per vendere casa?
Facciamo un riepilogo.
Documenti dell’immobile
- Rogito o altro atto di provenienza
- Visura catastale
- Planimetria catastale
- Titoli edilizi e documentazione urbanistica
- Relazione tecnica, quando prevista o richiesta
- APE
- Documentazione condominiale
- Certificazioni o documentazione degli impianti
- Contratto di locazione, se l’immobile è affittato
- Documentazione relativa al mutuo, se presente
Documenti personali
- Carta d’identità o passaporto
- Codice fiscale
- Documentazione relativa allo stato civile
- Eventuali documenti relativi a successioni, donazioni o convenzioni matrimoniali
Non tutti gli immobili richiedono esattamente gli stessi documenti.
Una casa ereditata, una casa con mutuo, un appartamento in condominio e un immobile acquistato molti anni fa possono avere situazioni documentali completamente diverse.
Quando è meglio raccogliere i documenti?
Prima di mettere la casa in vendita.
È probabilmente il consiglio più importante di tutta questa guida.
Aspettare di aver trovato l’acquirente può sembrare più semplice, ma è proprio in quel momento che ogni problema diventa urgente.
Una difformità urbanistica.
Una successione non completata.
Un documento mancante.
Un’ipoteca da verificare.
Una situazione condominiale da chiarire.
Un vecchio titolo edilizio che deve essere recuperato.
Sono tutte situazioni che possono essere gestite molto meglio quando non c’è ancora un acquirente che aspetta di andare dal notaio.
Per questo la preparazione documentale dovrebbe essere una delle prime fasi della vendita.
Vendere casa non significa soltanto trovare un acquirente
Una vendita immobiliare non termina quando qualcuno dice di voler comprare.
La parte più delicata arriva dopo: verifiche, documenti, proposta, preliminare, eventuale mutuo dell’acquirente e rogito notarile.
Preparare la documentazione in anticipo permette di affrontare tutto questo percorso con maggiore serenità e soprattutto di ridurre il rischio che un problema venga scoperto quando la trattativa è già iniziata.
È anche per questo che, quando vendiamo casa a Ravenna, affianchiamo il proprietario anche nella raccolta e nell’organizzazione della documentazione necessaria.
Non si tratta semplicemente di trovare un acquirente.
Si tratta di arrivare alla vendita sapendo cosa stiamo vendendo, in quale situazione documentale si trova l’immobile e quali passaggi devono essere affrontati prima del rogito.
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Domande frequenti sui documenti necessari per vendere casa
I principali sono l’atto di provenienza, la visura e la planimetria catastale, la documentazione urbanistica, l’APE, la documentazione condominiale quando presente e i documenti personali del proprietario. A questi possono aggiungersi documenti relativi a mutui, successioni, locazioni e impianti.
Sì, l’atto di provenienza è uno dei documenti fondamentali per ricostruire la titolarità dell’immobile e verificare eventuali vincoli, servitù o altre condizioni contenute nel titolo.
La planimetria deve rappresentare correttamente lo stato dell’immobile secondo quanto richiesto dalla normativa catastale. Se ci sono differenze, è opportuno farle verificare prima della vendita.
La necessità e il contenuto della relazione tecnica dipendono dal contesto e dalla disciplina applicabile. In ogni caso, una verifica tecnica preventiva della conformità urbanistica e catastale è fortemente utile per individuare eventuali problemi prima della compravendita.
La mancanza delle certificazioni non significa automaticamente che l’immobile non possa essere venduto. La situazione degli impianti e della relativa documentazione deve però essere verificata e correttamente rappresentata nella trattativa.
Sì. La presenza di un mutuo non impedisce normalmente la vendita. Occorre però coordinare l’estinzione del debito e la gestione dell’eventuale ipoteca con la banca e con il notaio.
Oltre all’atto o alla documentazione che dimostra la provenienza, possono essere necessari la dichiarazione di successione e altri documenti relativi agli eredi e alla successione. La documentazione precisa dipende dalla situazione.
L’APE è richiesto nei casi previsti dalla normativa e la classe energetica deve essere indicata negli annunci di vendita quando previsto. È quindi opportuno verificarne la presenza e validità prima di pubblicizzare l’immobile.
Non esiste un termine unico. Il consiglio è di iniziare prima della pubblicazione dell’immobile, perché alcune verifiche, soprattutto quelle urbanistiche, catastali o legate a successioni e vecchi atti, possono richiedere tempo.
Hai una casa a Ravenna che stai pensando di vendere?
La documentazione è soltanto una parte della preparazione.
Prima di pubblicare un immobile è importante conoscere il suo reale valore, la sua situazione documentale, eventuali criticità e il modo migliore per presentarlo al mercato.
Se stai pensando di vendere casa a Ravenna, possiamo affiancarti nella preparazione dell’immobile, nella raccolta della documentazione e nella gestione della vendita fino al rogito.
Preparare prima significa evitare di rincorrere i problemi dopo.
Le informazioni contenute in questa guida hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono consulenza legale, notarile o fiscale. La documentazione necessaria può variare in base alla situazione concreta dell’immobile e del proprietario. Per gli aspetti giuridici e notarili è sempre opportuno affidarsi ai professionisti competenti.
