L’ipoteca è un diritto reale di garanzia che grava su un immobile per assicurare il pagamento di un debito, senza trasferirne la proprietà. La casa resta tua: puoi abitarci, affittarla e anche venderla. Ma se il debito non viene pagato, il creditore può farla vendere forzatamente per soddisfarsi sul ricavato.
È regolata dagli articoli 2808 e seguenti del codice civile, e le procedure esecutive dagli articoli 555 e seguenti del codice di procedura civile.
Sotto trovi come funziona, quanto dura, come si verifica e si cancella, e cosa succede davvero se le rate smettono di essere pagate.
I tre tipi di ipoteca
Non nasce sempre da un mutuo.
- Volontaria. È quella che si concede con un atto, tipicamente contestuale al mutuo. È il caso più frequente.
- Giudiziale. Deriva da una sentenza di condanna al pagamento: il creditore che ha ottenuto un titolo può iscriverla sui beni del debitore.
- Legale. Prevista direttamente dalla legge in casi determinati, come quella spettante al venditore sull’immobile alienato a garanzia del prezzo non ancora pagato.
Le ultime due sono quelle che possono comparire a sorpresa in una visura, ed è il motivo per cui la verifica va fatta sempre.
I gradi: chi viene pagato per primo
Su uno stesso immobile possono gravare più ipoteche. L’ordine di iscrizione determina il grado, e il grado determina l’ordine di soddisfazione in caso di vendita forzata.
Il creditore di primo grado incassa per intero prima che il secondo veda un euro. Chi ha un grado successivo, se il ricavato non basta, resta a bocca asciutta – pur mantenendo il credito, che diventa però chirografario.
È la ragione per cui una banca che finanzia un acquisto vuole quasi sempre l’ipoteca di primo grado.
Quanto dura
Venti anni dall’iscrizione. Scaduto quel termine l’ipoteca perde efficacia, a meno che il creditore non la rinnovi prima della scadenza.
Un’ipoteca ventennale scaduta e non rinnovata è di fatto inefficace, ma resta formalmente iscritta nei registri: per farla sparire serve comunque la cancellazione.
Come si verifica
Con la visura ipotecaria, che è cosa diversa dalla visura catastale – quest’ultima non riporta ipoteche, pignoramenti o altre formalità pregiudizievoli. È una distinzione che spieghiamo nella guida su visura catastale e ipocatastale, e la sua mancata verifica è alla base di parecchie situazioni spiacevoli, comprese alcune tra le truffe immobiliari più diffuse.
Se stai comprando, la visura ipotecaria aggiornata va richiesta al momento della proposta, non a quello della prima visita: le formalità possono essere iscritte in qualsiasi momento.
Come si cancella
Per i mutui estinti, la cancellazione avviene con la procedura semplificata introdotta dal decreto Bersani: è la banca a trasmettere telematicamente la comunicazione di estinzione all’Agenzia delle Entrate, e la cancellazione procede d’ufficio. Senza atto notarile e senza costi per il debitore.
Restano possibili spese di istruttoria applicate dall’istituto, che vale la pena farsi indicare nel conteggio di estinzione.
Per le ipoteche diverse da quelle bancarie – giudiziali, per esempio – serve invece l’atto di assenso alla cancellazione del creditore, con l’intervento del notaio.
Si può vendere una casa con l’ipoteca?
Sì, ed è la norma. La stragrande maggioranza delle case vendute ha un mutuo in corso.
Il meccanismo è semplice: al rogito una parte del prezzo viene destinata all’estinzione del debito residuo, il notaio verifica il conteggio con la banca e la cancellazione segue la procedura automatica.
Le due cose da fare in anticipo:
- Chiedere il conteggio di estinzione già in fase di valutazione, per sapere quanto resta effettivamente in mano dopo la vendita. È un’informazione che cambia i piani, soprattutto se serve per ricomprare.
- Verificare eventuali penali di estinzione anticipata: sui mutui prima casa stipulati dopo il 2007 non sono dovute, su altre tipologie possono esserci.
Sulle altre spese a carico di chi vende abbiamo scritto in quanto costa vendere casa, e sugli altri fattori che incidono sul prezzo in cosa abbassa il valore di una casa.
Diverso il caso in cui il debito residuo superi il valore dell’immobile: se ne parla più avanti.
Cosa succede se non si paga il mutuo
Questa è la parte che genera più ansia, e conviene affrontarla con i tempi reali.
Non succede niente di immediato. Il pignoramento non arriva alla prima rata saltata, e non arriva neanche alla terza.
Fase 1 – I solleciti. La banca contatta il cliente e cerca una soluzione. È la fase in cui si ha più margine, ed è anche quella in cui molti sbagliano: non rispondere alle chiamate peggiora la posizione, mentre presentarsi con una proposta la migliora.
Fase 2 – La decadenza dal beneficio del termine. Superata una certa soglia di rate impagate — nei mutui fondiari il riferimento è di sette rate anche non consecutive — la banca può dichiarare il contratto risolto e pretendere l’intero capitale residuo, non più le singole rate.
Fase 3 – Il precetto e il pignoramento. Il creditore notifica l’atto di precetto e, decorso il termine, procede al pignoramento immobiliare, che viene trascritto nei registri.
Fase 4 — L’esecuzione e la vendita. Il tribunale nomina un esperto per la stima, e l’immobile viene messo in vendita con le modalità previste dal codice. Il ricavato si distribuisce tra i creditori secondo l’ordine dei gradi.
Tra la prima rata non pagata e la vendita passano di norma anni, non mesi. È tempo in cui esistono margini di intervento — e sprecarlo è l’errore più costoso.
Gli strumenti per uscirne prima
Perché la parte utile di questo articolo è questa.
La sospensione delle rate con il Fondo Gasparrini. È il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa, istituito presso il MEF e gestito da Consap. Consente di sospendere il pagamento delle rate fino a 18 mesi, con il Fondo che si fa carico del 50% degli interessi maturati nel periodo.
Si applica ai mutui per l’acquisto dell’abitazione principale non di lusso, di importo fino a 250.000 euro, al verificarsi di eventi specifici: perdita del lavoro, sospensione o riduzione dell’orario per almeno trenta giorni, morte o grave handicap di un intestatario, calo del fatturato per autonomi e professionisti.
La domanda si presenta alla propria banca con il modulo pubblicato sul sito di Consap. Va richiesta prima che i ritardi si accumulino: con inadempimenti oltre una certa soglia l’accesso è precluso.
- La rinegoziazione o la surroga. Se il problema è la sostenibilità della rata più che un evento improvviso, si può intervenire su durata e tasso. Ne parliamo in surroga o rinegoziazione.
- La vendita prima del pignoramento. È la strada che consigliamo più spesso, ed è anche la meno battuta. Vendere sul libero mercato consente quasi sempre di realizzare molto più di quanto si ottiene da una vendita giudiziaria, dove i ribassi progressivi sono la regola. Chi vende in tempo estingue il debito e talvolta conserva un residuo; chi aspetta l’asta spesso non conserva nulla e resta comunque debitore per la parte non coperta.
- Il saldo e stralcio. Quando il debito supera il valore dell’immobile, si può trattare con la banca affinché accetti a saldo una somma inferiore al dovuto, liberando l’immobile. È una trattativa tecnica, che richiede l’intervento di professionisti, ma esiste ed è praticabile.
Possibile vendere una casa anche se la procedura è già avviata, abbiamo scritto una guida dedicata nell’articolo vendere una casa pignorata.
Domande frequenti
Sì. Il debito residuo si estingue al rogito con parte del prezzo e la cancellazione segue la procedura semplificata. È la situazione più comune nelle compravendite.
Per i mutui bancari estinti, nulla: la cancellazione avviene d’ufficio su comunicazione telematica della banca, senza atto notarile. Possono restare spese di istruttoria dell’istituto.
Venti anni dall’iscrizione, salvo rinnovo da parte del creditore prima della scadenza.
Non esiste una soglia automatica e immediata. Nei mutui fondiari il riferimento normativo per la risoluzione è di sette rate anche non consecutive, ma tra quel momento e la vendita passano ulteriori fasi e tempi processuali.
No. Servono la visura ipotecaria o l’ispezione ipotecaria: la visura catastale riporta i dati identificativi e il classamento, non le formalità pregiudizievoli.
Sì, ricorrendo i requisiti, con il Fondo di solidarietà mutui prima casa: fino a 18 mesi, con il 50% degli interessi a carico del Fondo. La domanda va presentata alla banca prima che i ritardi superino le soglie previste.
Il debito residuo non si estingue: si resta debitori per la differenza. È una delle ragioni per cui la vendita sul libero mercato, quando è ancora possibile, è quasi sempre preferibile.
L’ipoteca in sé non è un problema: è la garanzia che rende possibile comprare casa a rate. Il problema nasce quando le difficoltà si affrontano tardi, perché ogni fase che passa restringe le opzioni disponibili.
Se hai un immobile con un mutuo che è diventato difficile da sostenere, la prima cosa utile è capire quanto vale davvero la casa e quanto resta del debito. Da quei due numeri si capisce se c’è margine — e quasi sempre, se ci si muove per tempo, c’è. Se stai valutando di vendere casa a Ravenna, possiamo partire da lì, con discrezione.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono consulenza legale personalizzata. In caso di difficoltà nel pagamento di un mutuo o di procedura esecutiva già avviata rivolgiti tempestivamente a un legale.
Riferimenti normativi: artt. 2808-2815 c.c. (ipoteca) · artt. 555-591 c.p.c. (esecuzione forzata immobiliare) · L. 244/2007 art. 2 commi 475 e ss. (Fondo di solidarietà mutui prima casa)
