Gli affitti brevi sono sempre più diffusi, ma sono davvero più convenienti di un affitto a lungo termine? In questo articolo analizziamo i costi, i guadagni e le opportunità reali per chi vuole affittare basandoci sulla situazione affitti a Ravenna.
Il mercato immobiliare degli affitti a Ravenna
Ravenna è una città d’arte, con turismo tutto l’anno concentrato sulle località sul mare nel periodo estivo. Non mancano gli eventi e la richiesta di alloggi: tanta richiesta di opportunità a breve termine, ma la richiesta principe è per gli affitti a lungo termine: la troppa richiesta permette di avere una casa sempre a reddito e con ampia facoltà di scelta di inquilini solvibili.
Perché optare per un affitto breve?
Le motivazioni principali che portano i proprietari a scegliere affitti brevi sono 3:
- Flessibilità
- Guadagno
- Garanzia del canone
Flessibilità
Gli affitti brevi permettono flessibilità: si può decidere quando cedere l’immobile e quando tenerlo a propria disposizione per esigenze personali. Vi permetterà di affittare la vostra casa al mare per alcuni mesi e tenerla per il periodo in cui ne avrete necessità.
Guadagno
Gli affitti brevi rendono di più. Ma come scopriremo da questa analisi il vantaggio economico non è così netto come può apparire a prima vista! Vanno conteggiate tutte le spese fisse e variabili, che normalmente negli affitti a lungo termine restano a carico degli inquilini, e il tempo da dedicare alla gestione, con l’accoglienza degli ospiti e la sistemazione dell’immobile dopo ogni periodo di occupazione.
Garanzia del canone
In Italia i proprietari si sentono poco tutelati da una legislazione obsoleta che offre garanzia massima agli inquilini: l’affitto breve, solitamente pagato in anticipo, fa sentire i padroni di casa più certi di incassare il canone.
Nei fatti le insolvenze fanno molto rumore: la maggior parte degli inquilini sono rispettosi e pagano regolarmente. Il segreto è in un’attenta e accurata selezione all’ingresso.
Un caso pratico: trilocale centrale a Ravenna, affitto breve VS affitto a lungo termine
A prima vista un affitto breve garantisce entrate più alte rispetto a un contratto di lungo termine. Ma il calcolo del guadagno non è così semplice. Scopriamo una simulazione di un caso reale di un appartamento, basandoci su canoni e i costi degli affitti a Ravenna.
Esempio pratico: trilocale in zona centrale
| Prezzo medio giornaliero | € 120 |
| Tasso di occupazione medio | 60% (18 notti al mese) |
| Ricavo mensile | € 2.160 |
| Ricavo annuo (lordo) | € 26.280 |
Sembra perfetto, ma attenzione ai costi nascosti!
I parametri da considerare (e che spesso si trascurano!)
Il prezzo medio giornaliero è solo uno dei dati per misurare il rendimento di un immobile locato con affitti brevi: moltiplicare questo prezzo per 30 giorni/mese è un errore si può facilmente, sottovalutando tutte le spese e gli impegni connessi.
Scopriamo insieme le altre variabili!
- Tasso di occupazione: del 60% (Fonte ISTAT) Sono le giornate dell’anno in cui l’immobile è effettivamente locato.
- Soggiorno medio: 3 notti Il numero medio di notti in cui gli ospiti restano.
- Numero di soggiorni/anno: 73 (365 x 60%: 3) Questo è il numero di ingressi/uscite che dovrete gestire, riallestendo l’immobile, raccogliendo i documenti dei vostri ospiti e con tutte le registrazioni e adempimenti burocratici connessi.
- Pulizie e lavanderia: € 2.920 (€ 40 x 73 soggiorni – consideriamo € 40 per ogni pulizia dell’immobile, naturalmente possono variare in base alle condizioni effettive della casa al rilascio, e al decidere di fare le cose personalmente o delegarle!)
- Spese Energia e utenze: € 2.800 Sommiamo tutte le utenze: acqua, energia elettrica, riscaldamento, Tari.
- Wi-Fi: € 360
- Spese condominiali: € 1.000
- Assicurazione: € 350
- Manutenzioni ordinarie e riparazioni: € 1.800 Nel tempo un immobile deteriora e tutte le piccole manutenzioni toccano a te proprietario. In un immobile affittato a breve termine il deterioramento può essere più veloce, per il poco rispetto degli ospiti e il continuo ricambio dovuto a un usura più veloce.
- Commissioni OTA (Booking, Airbnb…): € 4.147,20 (16% del canone)
- Tassazione con cedolare secca 21%: € 5.443,20 L’aliquota è del 21% per il primo immobile affittato. Se hai più di un immobile dal secondo in poi l’aliquota sale al 26%!
- IMU € 1200,00 Abbiamo considerato un importo medio per un immobile locato con affitti a breve termine, dove l’IMU è dovuta con il massimo dell’aliquota possibile.
Affitto breve: conto economico
Una volta messe sul piatto tutte le variabili possiamo calcolare il guadagno netto per un affitto breve. Naturalmente è una prospettiva semplificata: tali importi possono variare o essere ottimizzati con una gestione professionale, che vada ad aumentare il tasso di riempimento, l’affitto medio, e ridurre i costi.
Tornando alla nostra ipotesi: affitto medio di € 120 a notte, moltiplicato per le giornate di un anno, e per il percentuale di riempimento:
€ 120 x 365 x 60% = € 26.280 che sarà il canone annuo lordo.
Alle entrate andranno sottratte tutte le spese:
| Cedolare secca (21% di € 24.090) | 5.518,80 |
| Pulizie e lavanderia | 2.920,00 |
| Commissioni OTA (16%) | 4.204,80 |
| Utenze | 2.800,00 |
| Wifi | 360,00 |
| Spese condominiali | 1.000,00 |
| Assicurazione | 360,00 |
| IMU | 1.200,00 |
| Manutenzioni ordinarie | 1.800,00 |
| Totale spese | 20.163,60 |
Il guadagno netto per un affitto breve dunque è di:
€ 26.280 (canone lordo) – € 20.030,20 (Spese) = 6.116,40 (reddito netto)
In questo conteggio non è però considerato tutto il tempo e l’impegno da dedicare alla gestione! Dovrete accogliere gli ospiti, organizzare consegna e riconsegna, registrare ogni ingresso e ogni uscita, occuparvi di coordinare le manutenzioni e la pulizia. Insomma… tanto tempo da dedicare, praticamente un lavoro a tempo pieno!
Conto economico per affitto a lungo termine a canone concordato (3+2):
L’affitto breve non è l’unica opzione per mettere a reddito un immobile. Su Ravenna un trilocale si può locale, approfittando del canone concordato, a € 650,00 mese. In questo caso la tassazione e i costi per trovare un inquilino (anche tramite agenzia) sono sensibilmente ridotti e la maggior parte delle spese di gestione sono a carico dell’inquilino.
Canone annuo: € 7.800 (650 x 12)
Spese
- € 780,00 Cedolare secca (10% del canone considerando un contratto concordato)
- € 700,00 IMU (In misura ridotta e agevolata per immobile proposto in affitto a lungo termine e a canone agevolato)
- € 200,00 Spese condominiali quota proprietario (Si considera la quota proprietario, in quanto a differenza degli affitti brevi la quota maggiore è a carico dell’inquilino che le pagherà direttamente)
- € 600,00 Manutenzione (tutti gli interventi di manutenzione straordinaria: anche in questo caso le piccole manutenzioni e il mantenimento dell’immobile spettano a chi lo vivono. Questa spesa non sarà dovuta tutti gli anni, ma consigliamo di accantonarla e tenerla da parte in considerazione di un normale invecchiamento dell’immobile.)
- € 250 Spese agenzia (pari a una mensilità + IVA che si andrà a spalmare per un periodo di più anni, proporzionali alla durata del contratto – considerando una media di permanenza di 3 anni)
Totale spese: € 2530 anno
Affitto a lungo termine 3+2 Conto economico
Il rendimento netto per un immobile locato con un contratto concordato diventa:
€ 7.800 (canone lordo) – € 2.530 (Spese) = € 5.220,00 (reddito netto)
(Con una gestione e un impegno sensibilmente ridotto rispetto a un affitto a lungo termine)
Meglio affitti brevi o lunghi? Pro e Contro Sulla carta il vantaggio, seppur minimo, è per l’affitto breve. Nei fatti però vanno considerati altri fattori, tra cui l’impegno da dedicare alla locazione.
| Affitto breve | Affitto 3+2 | |
| Aspetti positivi | Incassi anticipatiPossibilità di mantenere l’immobile a disposizione quando se ne avrà necessità | Rendimento costanteMeno attività per la gestione: una volta entrato l’inquilino il tempo da dedicare sarà minimo |
| Aspetti negativi | Tanti adempimenti burocratici e fiscaliMaggiore impegno personale considerando: promozione, pubblicazione sui portali, accoglienza clienti, sistemazione e allestimento immobile, manutenzione regolare | Immobile vincolato per lungo terminePoche tutele in caso di insolvenza dell’inquilino |
Per superare i problemi connessi all’affitto breve si può affidare la gestione del proprio immobile a un property manager, che si occuperà di tutta la parte burocratica e di gestione. Una gestione professionale, che diventa un lavoro a tempo pieno, può portare a un migliore tasso di riempimento e a un prezzo medio di richiesta maggiore, ma andrà ad assorbire una quota rilevante del canone percepito riducendo sensibilmente i margini.
Sugli affitti a lungo termine è facile facendo una attenta selezione all’ingresso, arrivare ad azzerare i casi di insolvenza: gli inquilini che creano problemi esistono, ma sono in minoranza e basta evitarli!
Cosa conviene davvero fare?
La scelta tra le due opzioni dipende dalle TUE reali esigenze. Se hai un immobile che utilizzi personalmente saltuariamente, o che potrebbe servirti a breve termine, può essere interessante optare per l’affitto a breve termine per godere della flessibilità che offre: quando ti servirà per uso personale potrai semplicemente non affittarlo.
Con un affitto a lungo termine… trovi un inquilino e per qualche anno potrai dimenticarti della tua casa incassando la tua pigione. Il problema delle insolvenze è superabile con un’approfondita e attenta selezione all’ingresso. E, ti assicuriamo, l’inquilino standard non crea problemi! Sono tantissimi i proprietari che dopo un’esperienza con gli affitti brevi stanno tornando a optare per locazioni a lungo termine.
In fondo… chi guadagna di più dagli affitti brevi sono… lo stato e gli intermediari (come Air&bnb e booking).
