Nel 2025 sono state ipotecate in Italia, a garanzia di un mutuo, 644.369 abitazioni: il 17,1% in più rispetto al 2024. Il capitale corrispondente ai mutui garantiti da immobili residenziali è salito a 49,6 miliardi di euro, +23,6% sull’anno precedente, con un tasso medio ponderato sceso al 3,35%, in calo di 0,31 punti percentuali.
Sono i numeri sul residenziale contenuti nel Rapporto Mutui Ipotecari 2026, pubblicato il 28 luglio dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, che fotografa l’anno passato. Di questi 49,6 miliardi, circa l’82% ha effettivamente finanziato l’acquisto di un’abitazione; il resto ha riguardato altri utilizzi, tipicamente l’ottenimento di liquidità con una casa già di proprietà data in garanzia.
Per Sognando Casa il modo più utile di leggere questi numeri è come un ritorno alla normalità, più che come una corsa al mutuo.
Nel 2023 e nel 2024 una parte della domanda di chi voleva acquistare casa si era semplicemente fermata: non perché mancasse interesse da parte delle famiglie ma a causa del costo del denaro che aveva reso insostenibile la rata. Nel 2025 quella domanda in attesa è tornata a muoversi: più mutui residenziali, più capitale erogato, condizioni di finanziamento migliori.
È la fisiologica riapertura di un mercato che per due anni era rimasto compresso.
Il tasso al 3,35% in prospettiva
Per capire se il 3,35% sia un buon tasso o no, serve un metro di paragone. La stessa serie storica dell’Agenzia delle Entrate, calcolata sugli atti residenziali dal 2011, permette di ricostruirlo:
Il 3,35% del 2025 è quindi ancora lontano dai minimi storici del 2020-2021, l’ultima fase di denaro a costo quasi nullo, ma segna un netto allontanamento dal picco del 2023, quando il rialzo dei tassi BCE aveva portato il costo medio di un mutuo casa sopra il 4,2%.
In due anni il tasso medio è sceso di quasi un punto intero, ed è probabilmente questo il dato che spiega meglio perché la domanda si sia rimessa in moto: non tassi bassi in senso storico, ma tassi tornati su un livello che molte famiglie possono di nuovo permettersi, a tasso fisso o variabile che sia.
Perché il totale nazionale (138,7 miliardi) racconta un’altra storia
I dati residenziali vanno tenuti separati da quelli che di solito finiscono nei titoli, cioè i 138,7 miliardi di capitale complessivo erogato in tutte le forme di mutuo ipotecario (+27,4%) e il tasso medio generale del 4,12%.
Quel totale include anche gli immobili non residenziali, uffici, negozi, capannoni, che pesano solo per l’8,1% del numero di immobili ipotecati ma quasi la metà del capitale, il 47,1%, con un tasso medio più alto, 4,71%. È soprattutto questo comparto a tirare verso l’alto sia la crescita complessiva sia il tasso medio nazionale.
Chi accende un mutuo per comprare casa, che rappresenta la maggioranza delle operazioni (il 71,1% degli immobili ipotecati nel 2025 appartiene alla categoria RES), sta quindi pagando in media meno di quanto suggerisca il dato aggregato che circola di più. In termini di capitale, il residenziale pesa invece per il 35,8% del totale, perché un mutuo casa vale in media molto meno di un finanziamento su un immobile non residenziale.
Il Nord non frena, se si guarda alla casa
Per chi segue il mercato immobiliare in Emilia-Romagna, il dato più utile è un altro. Il Rapporto scompone i mutui residenziali anche per area geografica, e la fotografia che ne esce è diversa da quella che si legge guardando il solo capitale complessivo:
| Area | Abitazioni ipotecate | Quota | Capitale (mln €) | Quota | Tasso medio | Durata media |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Nord | 396.939 (+17,5%) | 61,6% | 28.247 (+24,5%) | 56,9% | 3,25% | 25,6 anni |
| Centro | 132.558 (+16,1%) | 20,6% | 11.757 (+21,7%) | 23,7% | 3,40% | 26,0 anni |
| Sud | 114.128 (+16,8%) | 17,7% | 9.587 (+23,6%) | 19,3% | 3,55% | 25,3 anni |
| Italia | 644.369 (+17,1%) | 100% | 49.649 (+23,6%) | 100% | 3,35% | 25,6 anni |
(Le quote di Nord, Centro e Sud non arrivano esattamente a 100 perché una quota marginale di operazioni, circa lo 0,1%, riguarda immobili classificati su più aree.)
Il Nord, l’area OMI in cui rientra anche l’Emilia-Romagna, ha il tasso medio più basso tra le tre macroaree e la crescita di capitale più alta, +24,5%. Da solo pesa per il 56,9% di tutto il capitale erogato in Italia su mutui residenziali, ed è il caso di chiarire un equivoco che circola spesso a proposito dello stesso Rapporto: il Nord viene descritto come unica area in calo nel 2025, -6,1% di capitale erogato. Quel -6,1% esiste, ma si riferisce al capitale complessivo di tutte le tipologie di mutuo, compresi quelli non residenziali, ed è conseguenza soprattutto della frenata dei grandi finanziamenti su uffici e capannoni nell’area di Milano. Sul fronte della casa il Nord non frena affatto: è l’area che cresce di più tra le tre.
Un Italia a due velocità
Il Rapporto non spiega perché il tasso al Nord sia più basso di quello del Centro e del Sud: qui si passa dal dato certificato all’interpretazione. Una lettura plausibile, anche se non è quella ufficiale dell’Agenzia delle Entrate, chiama in causa la maggiore concorrenza tra banche nelle piazze del Nord e redditi familiari mediamente più alti, che si traducono in profili di rischio più contenuti agli occhi degli istituti di credito. Può contare anche la maggiore stabilità storica dei valori immobiliari in quest’area. Restano ipotesi, non spiegazioni certificate, ma aiutano a capire perché lo scarto tra 3,25% e 3,55% non sia casuale.
Cosa succede a Ravenna
Il quadro nazionale trova conferma nei dati locali. Il Rapporto 2025 sul mercato immobiliare di Ravenna e provincia, presentato a novembre 2025 da FIMAA-Confcommercio, descrive una provincia in fase espansiva.
Dopo un 2024 già positivo (+1,4% le compravendite), nel primo semestre 2025 gli scambi di abitazioni crescono del 15,5% nel comune di Ravenna e del 13,4% nei comuni non capoluogo, sempre su base annua. Un quarto degli agenti immobiliari interpellati da FIMAA attribuisce questa crescita proprio alla sostenibilità dei tassi sui mutui, in linea con quanto certificato a livello nazionale.
Sul fronte del credito erogato, l’analisi della società di mediazione Kìron Partner sui volumi 2025 in provincia di Ravenna registra 113,3 milioni di euro in un trimestre (+26,1% sul trimestre precedente) e 335,3 milioni nei primi tre trimestri dell’anno, +37,5% sul corrispondente periodo 2024. Il dato più recente, relativo ai primi cinque mesi del 2026, arriva dall’osservatorio di Facile.it e Mutui.it sulle richieste di mutuo prima casa: la richiesta media in provincia di Ravenna è salita a 137.373 euro, dai 130.676 euro dell’intero 2024, con un’età media dei richiedenti scesa da 40 a 39 anni. Resta un valore sotto la media dell’Emilia-Romagna, dove le richieste più alte sono quelle di Bologna (149.263 euro) e Rimini (146.551 euro).
Prezzi delle case a Ravenna e Mutui
I prezzi delle case a Ravenna, in questo quadro, si muovono anch’essi. Nel 2024 erano già saliti del 2,9% nel comune capoluogo e dell’1,5% nei comuni minori della provincia; per il 2025 gli agenti FIMAA si aspettavano un ulteriore +4,2% in città e +1,5% in provincia, con differenze marcate tra zone: +3,5% l’attesa a Cervia, sul litorale, contro +1,1% nell’entroterra dell’Alta Pianura del Lamone.
Più credito disponibile, però, non significa che il mercato ravennate assorba qualsiasi immobile allo stesso modo. Nella nostra analisi di dicembre 2025 sul mercato immobiliare Emilia-Romagna e ravennate avevamo già osservato che la domanda si è fatta più selettiva: un immobile in classe energetica D o superiore si vende in media venti-trenta giorni prima di uno in classe F o G, gli spazi esterni (balcone, terrazzo, giardino) sono passati da optional a requisito, e il box auto è ormai considerato quasi indispensabile.
Le case da ristrutturare, di conseguenza, faticano di più: chi le cerca offre prezzi sensibilmente più bassi per compensare l’investimento necessario, e la riduzione dei bonus edilizi dal 2026 rende questo divario ancora più marcato. La lettura che ne diamo è che il credito più accessibile allarga la platea di chi può comprare, senza per questo alzare automaticamente il valore di ogni immobile: chi vende una casa datata o energivora deve tenerne conto nelle aspettative di prezzo.
Nel nostro lavoro vediamo un cambiamento interessante: oggi molte famiglie non ci chiedono più se il mutuo sia ottenibile, ma se l’immobile valga davvero il prezzo richiesto. Significa che il credito è tornato accessibile, ma il mercato è diventato molto più selettivo.
Conviene aspettare tassi ancora più bassi?
È la domanda che sentiamo più spesso in agenzia, ed è legittima: se i tassi stanno scendendo, perché non aspettare che scendano ancora?
Il punto è che il mercato immobiliare raramente lascia un vantaggio isolato a lungo. Le aspettative raccolte da FIMAA indicano prezzi in aumento proprio nelle aree più richieste, come il centro di Ravenna o il litorale nei periodi di maggiore domanda. In un contesto di credito più accessibile, una domanda in crescita può contribuire a sostenere ulteriormente i valori, soprattutto dove l’offerta resta limitata: è un meccanismo economico plausibile, non una relazione di causa-effetto già dimostrata dai dati. Aspettare un tasso ancora migliore, insomma, può voler dire ritrovarsi a trattare sullo stesso immobile un prezzo di partenza più alto: un rischio da mettere in conto, non una regola fissa.
Da ricordare
- Mutui casa in Italia: +23,6% di capitale erogato nel 2025, tasso medio sceso al 3,35%.
- Il dato aggregato di tutti i mutui (138,7 mld, tasso 4,12%) è gonfiato dal comparto non residenziale: per chi compra casa le condizioni sono migliori di quanto suggerisca il titolo.
- Il Nord, area a cui appartiene l’Emilia-Romagna, ha il tasso più basso e la crescita di capitale più alta tra le tre macroaree italiane.
- A Ravenna le compravendite di abitazioni crescono del 15,5% nel capoluogo nel primo semestre 2025, con erogazioni di mutuo in aumento del 37,5% nei primi tre trimestri.
- I prezzi restano il fattore da monitorare: quasi tre agenti su dieci li indicano come primo ostacolo all’acquisto.
Il confronto in breve
| Ambito | Capitale mutui casa | Tasso medio | Nota |
|---|---|---|---|
| Italia (RES) | 49,6 mld € (+23,6%) | 3,35% | Il 71,1% degli immobili ipotecati, ma il 35,8% del capitale totale |
| Nord (RES) | 28,2 mld € (+24,5%) | 3,25% | Miglior tasso e maggior crescita tra le tre macroaree |
| Provincia di Ravenna | 335,3 mln € nei primi 3 trim. 2025 (+37,5%) | — | Compravendite abitazioni +15,5% nel capoluogo |
Il mercato immobiliare del 2026, a leggere insieme i dati nazionali e quelli ravennati, non sembra destinato a essere guidato tanto dal costo del denaro quanto dalla qualità degli immobili in vendita e dalla capacità di chi vende di proporli a prezzi coerenti, di fronte a un acquirente ormai molto più informato e selettivo rispetto a pochi anni fa.
Fonti: Agenzia delle Entrate – Osservatorio del Mercato Immobiliare, Rapporto Mutui Ipotecari 2026 (28 luglio 2026); FIMAA-Confcommercio Ravenna, Rapporto 2025 del mercato immobiliare di Ravenna e provincia (novembre 2025); Facile.it e Mutui.it, osservatorio mutui; Kìron Partner Spa, analisi erogazioni provincia di Ravenna; Sognando Casa, “Mercato immobiliare Ravenna 2026: prezzi e tendenze” (dicembre 2025).
