Arriva quel momento della vita in cui si eredita una casa (ed è spesso uno dei motivi per cui spingono i nostri clienti a vendere casa a Ravenna).
Quell’immobile è stato testimone di crescita, ricordi, emozioni… ma quando si devono fare scelte come separarsene possono emergere screzi e disaccordi, tra eredi che magari non trovano il giusto accordo per decidere come procedere. (Qua raccontiamo una delle nostre esperienze dirette)
I motivi di disaccordo possono essere diversi. Una semplice divergenza sul valore dell’immobile, o motivi di tipo diverso, dovuto a differenti situazioni economiche o conflitti che da altri ambiti arrivano a toccare la casa.
L’eredità può essere un catalizzatore che fa emergere problemi familiari mai risolti. In questo contesto, delicato e molto sensibile, è necessaria una profonda conoscenza legale e del mercato, ma anche – anzi soprattutto – una spiccata empatia per comprendere le dinamiche sottostanti.
Il supporto di Sognando Casa non si limita alla semplice vendita dell’immobile, ma diventa un supporto strategico per facilitare la comunicazione per trovare una soluzione economicamente vantaggiosa per tutti, ma soprattutto rispettosa dei rapporti umani sottostanti.
Devi vendere casa? Scopri la guida definitiva per vendere serenamente!
La comproprietà ereditaria: basi legali
Quando un immobile viene ereditato da più persone rientra in un regime noto come “comunione ereditaria”. Questo status non porta a una divisione fisica del bene, ma la comproprietà ideale di una quota per ogni erede.
La divisione delle quote è disciplinata dal diritto civile. Il codice civile nell’articolo 1100 e seguenti, regola questa particolare forma di comproprietà.
Unanimità e diritto di veto
Le scelte relative a un bene in comunione ereditaria prevedono diverse modalità di scelta in base al tipo di atto da compiere. Quando si tratta di ordinaria amministrazione è sufficiente una decisione a maggioranza delle quote. Quando però si passa a amministrazione straordinaria (tra le quali la scelta di vendere un immobile ereditato) è necessario il consenso unanime di tutti i coeredi.
L’articolo 1108 del CC è chiaro: per procedere con la vendita tutti i coeredi devono firmare il rogito notarile. Questa norma da una sorta di “diritto di veto” sulla vendita complessiva del bene.
E se non si è tutti d’accordo?
In caso di disaccordo si prospetta l’impossibilità di vendere: questo può avere un impatto finanziario importante: IMU, spese di gestione, spese condominiali ordinarie (e straordinarie) continuano ad essere dovute dagli eredi in proporzione alla quote, anche se non godono del bene. L’immobile, pur rimanendo un asset, diventa un peso finanziario che può generare ulteriori tensioni.
Data la regola dell’unanimità un singolo erede in prima istanza può bloccare la vendita. Ma esistono strumenti legali alternativi che ciascuna delle parti può attuare, seppure a condizioni non sempre ideali.
Sognando casa: la tua agenzia di fiducia a Ravenna!
Sciogliere le contese: dalla soluzione amichevole a quella giudiziaria
In caso di mancato accordo la legge offre diverse alternative per risolvere il conflitto. Il percorso effettivo da seguire dipende dalla volontà dei coeredi e dalla profondità del disaccordo.
La scelta migliore: un accordo tra le parti
Per tutte le parti la via migliore economicamente e più vantaggiosa è sempre trovare un accordo. Nonostante un iniziale conflitto è possibile che gli eredi trovino un compromesso che permetta la disposizione del bene. Ecco le varie opzioni:
- L’acquisto delle quote altrui: un erede può decidere di comprare le quote di proprietà degli altri, diventando proprietario unico. Soluzione per chi ha un legame con l’immobile e non desidera venderlo a terzi. Meglio partire con una valutazione immobiliare professionale per stabilire il valore equo delle quote da liquidare.
- Divisione consensuale: se si converge l’obiettivo su monetizzare l’immobile gli eredi possono accordarsi sulla vendita a terzi e dividere il ricavato in base alle quote.
I dissidi spesso nascono dalle aspettative di prezzo. Per risolverli è fondamentale fare una perizia da un’agenzia (spesso ogni erede in caso di disaccordi fa fare una perizia parallela da un consulente di parte) per concordare unanimemente le condizioni economiche di vendita.
Vendere la propria quota
Qualora uno dei coeredi voglia liberarsi dell’immobile ma non c’è accordo con gli altri, può cedere la sua quota di proprietà. Può sembrare una soluzione vincente, ma presenta diverse complicazioni legali e (soprattutto) commerciali da gestire con attenzione.
I problemi del vendere la propria quota a terzi
- Il Diritto di Prelazione (Art. 732 c.c.) Prima di vendere a terzi la sua quota il coerede deve rispettare il diritto di prelazione degli altri comproprietari. Questo significa che una volta trovato un acquirente dovrà comunicare ufficialmente il prezzo e le condizioni proposte agli altri coeredi che avranno 60 giorni per accettare o respingere il loro diritto di prelazione. Le conseguenze di una mancata notifica può portare a conseguenze molto gravi. Gli altri coeredi hanno diritto di riscattare la quota, tramite il “retratto successorio” che rende la vendita a terzi un’operazione molto rischiosa per l’eventuale acquirente.
- La poca commerciabilità di una quota: Anche rispettando tutti gli aspetti legali, la vendita di una quota di un immobile sul libero mercato è un’impresa complicatissima. Sono pochissimi gli acquirenti disposti a entrare in una comproprietà con estranei, portando il prezzo di realizzo a livelli molto più bassi rispetto alla vendita dell’immobile per intero. Sempre che si trovi qualcuno disposto ad entrare in una comunione “litigiosa”.
La mediazione obbligatoria: un accordo per una soluzione bonaria
Se non si trova un accordo tramite vie bonarie il passo successivo è di fare una mediazione.
Si tratta di una procedura obbligatoria per controversie riguardanti diritti reali, come la divisione ereditaria. Un mediatore professionista, imparziale e neutrale, esperto nell’ambito della disputa, dovrà facilitare il confronto dalle parti, che potranno farsi assistere dai rispettivi avvocati. Il mediatore non sceglie al posto degli eredi, ma li guida a trovare un compromesso per tutelare gli interessi reciproci.
La mediazione ha il vantaggio di essere un percorso rapido ed economico rispetto a una causa in tribunale. La decisione dell’arbitro ha valore di sentenza ed è vincolante, permettendo una soluzione rapida. Ma se le parti, nonostante l’arbitrato, non trovano un accordo?
La divisione giudiziale: quando le altre strade non funzionano
Se nonostante l’aver provato tutte le strade non si riesce a trovare un accordo l’unica alternativa è ricorrere al tribunale per avviare un processo di “divisione giudiziale”. Qualsiasi coerede può avviare il procedimento con una citazione agli altri aventi diritto.
Il percorso giudiziale è lungo e costoso. Il giudice nominerà un consulente tecnico (CTU) per una perizia imparziale del bene, e in base alle circostanze potrà decidere tra alcune alternative:
- Divisione dell’immobile: se esiste un bene divisibile o frazionabile in unità indipendenti (ipotesi raramente applicabile per una singola abitazione)
- Assegnarla a un coerede: si potrà attribuire l’intero immobile a uno dei coeredi, con il versamento del corrispettivo in denaro alle altre parti. In caso di più eredi interessati, la priorità solitamente viene data a chi vive già l’immobile o a chi ha quota più alta.
- Vendita all’asta: se l’immobile non è divisibile e nessun erede vuole (o può) rilevarlo, il giudice dispone la vendita forzata tramite asta pubblica. Questa è la soluzione più economicamente svantaggiosa per le parti: i prezzi delle aste sono spesso più bassi rispetto al mercato tradizionale, la procedura può richiedere anni e i costi collegati sono molto elevati.
In caso tra gli eredi vi siano dei minori la situazione diventa ancora più complessa. La vendita, anche se consensuale, richiede l’autorizzazione del Giudice Tutelare, che verificherà che la scelta sia nell’interesse del minore.
Se hai letto con attenzione avrai capito che la situazione ideale è trovare un accordo.
Da Sognando Casa siamo professionisti immobiliari e possiamo aiutarti a trovare un accordo e una convergenza mettendo a disposizione la nostra esperienza.
Casa ereditata da vendere? Contattaci subito per una consulenza!
