di Carlo Romolo 
Stai per comprare una casa di nuova costruzione? Ecco una guida per scoprire le modalità, i tuoi diritti, i costi e le tempistiche.
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Hai individuato un immobile in un futuro cantiere che potrebbe essere la casa dei tuoi sogni… ma sono tanti i dubbi: la casa fisicamente non la vedi, come funzionano i pagamenti, quante tasse dovrai versare e quando? E se poi chi vende non rispetta i tempi cosa succede? Come so cosa verrà effettivamente costruito?
In dettaglio le varie fasi della trattativa per l’acquisto di un immobile nuovo che (rispetto all’immobile usato) prevede dei passaggi e dei costi diversi, essendo un tipo di operazione che si sviluppa nel tempo su un bene che spesso nella prima fase ancora non esiste.
Una volta raggiunto un accordo col costruttore su tutti i dettagli si comincia mettendo per formalizzare tutti gli accordi. Se la casa non è ancora edificata, potrai visualizzare solo un terreno incolto e i lavori devono ancora cominciare il primo passo è fare una PRENOTAZIONE
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FASE 1: LA PRENOTAZIONE DI UN IMMOBILE DI FUTURA COSTRUZIONE
Se la casa non ancora costruita o ancora non ci sono le concessioni si comincia con una PRENOTAZIONE.
Nella prenotazione si dovrà allegare planimetrie, capitolato, tempistiche, disegni e progetti. Nella prenotazione si versa un assegno per confermare l’impegno, ma l’acquisto avverrà solo una volta che saranno presentate e accettate le concessioni da parte del Comune. Non ci saranno passaggi di denaro, l’assegno verrà consegnato e custodito e versato solo nella fase successiva ovvero al PRELIMINARE. Nel caso si acquisti tramite un mediatore sarà questi a custodire l’assegno fino all’autorizzazione delle concessioni.
Naturalmente il tutto sarà vincolato a dei tempi: ove le autorizzazioni a costruire e i permessi non dovessero arrivare entro le tempistiche concordate è facoltà di chi compra di tirarsi indietro o prorogare la scadenza.
Il capitolato indica tutte le rifiniture e le tecnologie incluse nel prezzo: chi costruisce offrirà un tetto prezzi nella scelta di pavimenti, materiali e rifiniture. Se si scelgono materiali entro i prezzi di capitolato, non dovrai sostenere sovrapprezzi. Se in fase di rifinitura sceglierai materiali e dettagli di livello pregiato dovrai versare le differenze in base alle tue scelte.
In questa fase è possibile anche applicare delle modifiche al progetto che saranno concordate con l’impresa costruttrice e quantificate in termini economici e di tempi.
Nel caso il cantiere sia già avviato si può procedere direttamente con un PRELIMINARE
FASE 2: Il PRELIMINARE PER UN IMMOBILE IN COSTRUZIONE
Una volta che il comune avrà confermato le concessioni e i progetti il passo successivo sarà andare da un NOTAIO di fiducia per la stipula di un PRELIMINARE DI COMPRAVENDITA. Contestualmente inizieranno i primi lavori di preparazione del cantiere, le urbanizzazioni e le fondamenta degli edifici. Sarà tale occasione che verranno versati i primi acconti secondo le modalità concordate in fase di prenotazione; gli assegni depositati verranno versati (o sostituiti con titoli di pari importo) e verranno stabilite e formalizzate tutte le modalità della transizione già concordate in fase di prenotazione con gli ulteriori pagamenti in base all’avanzamento dei lavori e tempi di conclusione e consegna.
A fronte di ogni cifra versata il costruttore verserà una FIDEJUSSIONE bancaria o assicurativa, obbligatoria per legge e tutelante per l’acquirente. La fidejussione versata sarà dell’intera cifra di tutti gli acconti versati sia al preliminare che per tutti i versamenti successivi ma precedenti al rogito, incluse dell’IVA. Per tutti gli immobili le cui concessioni sono successive a Marzo 2019 è obbligatoria la TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE. La trascrizione è un atto che va stipulato obbligatoriamente dal notaio, che dovrà “marchiare” l’immobile e verificare la veridicità delle fidejussione e lo stato patrimoniale dell’azienda venditrice, assieme alla valitidità dei titoli abitativi.
Durante la costruzione potranno essere apportate ulteriori modifiche ai progetti, e in base all’avanzamento dei lavori bisognerà dedicarci alla scelta dei materiali e delle rifiniture. Eventuali modifiche in corso d’opera saranno possibili ma a carico dell’acquirente, e quantificate in base all’avanzamento dei lavori: se una parete ancora non è stata edificata sarà facile decidere di costruirla in un altro modo senza ulteriori aggravi, ma se sarà già costruita con tutti gli impianti già predisposti avrà un costo diverso. Ogni modifica e idea dovrà comunque essere rispettosa dei criteri urbanistici ed edilizi, rispettando rapporto di luminosità, salubrità dei locali, elementi relativamente alla legge 104 (Abbattimento delle barriere architettoniche).
Sulle parti esterne ove comuni non si possono apportare modifiche in quanto l’uniformità estetica condominiale ha la priorità.
FASE 3: IL ROGITO E LA CONSEGNA
A fine cantiere finalmente rogiterai la TUA NUOVA CASA: in tale contesto verrà consegnato l’immobile ufficialmente e si pagherà il saldo del prezzo. Sarà in tale occasione che si dovranno pagare accatastamenti e allacciamenti e le spese notarili.
Chi costruisce dovrà fornire tutte le certificazioni degli impianti, l’abitabilità e una garanzia postuma decennale su eventuali vizi costruttivi.
Benvenuti nella vostra nuova casa!
Le garanzie e le tutele per chi compra una casa di nuova costruzione o prossima/futura costruzione: fidejussioni bancarie e assicurative e il preliminare trascritto.
Chi compra una casa in costruzione e non finita ha per legge dei diritti: diffidate di chi vende senza offrirvi e seguire tutte le garanzie del caso.
1) Fidejussione bancaria o assicurativa:
A fronte di tutti i versamenti fatti prima del rogito il costrutture dovrà darvi una fidejussione; in caso di problemi o fallimento del costruttore la banca garante vi rimborserà di tutte le somme versate. Questa fidejussione è un costo a carico del venditore.
2) Garanzia decennale
Chi vende deve fornire una garanzia postuma decennale, che garantisce l’’acquirente per eventuali danni e problemi dovessero sorgere nell’immobile nei successivi dieci anni dopo la costruzione. Tutela per eventuali perdite, lavori fatti male, difformità.
3) Preliminare trascritto
Il preliminare si trascrive per tutelare chi compra in caso di soggetto venditore potenziale di fallimento. A differenza della semplice registrazione ha un costo maggiore, ma tutela l’acquirente rendendolo creditore prioritario in caso di problemi dell’azienda venditrice. Il costo è a carico di chi compra.
LE SPESE PER INTESTARE UN IMMOBILE DI NUOVA COSTRUZIONE
In caso di acquisto di una casa nuova sono da conteggiare i seguenti costi:
1) IVA calcolata sul prezzo di acquisto concordato al 4% se si compra come prima casa, al 10% se si compra come seconda casa e al 22% per le case di lusso. Per usufruire delle agevolazioni prima casa bisogna averne i requisiti alla data del rogito, o ottenerli entro un anno dalla stipula.
Oltre a questo vanno conteggiati l’onorario del notaio per l’acquisto e le seguenti imposte:
- imposta di registro 200 euro
- imposta catastale 200 euro
- imposta ipotecaria 200 euro
Queste spese possono essere a discrezione del compratore versate contestualmente ai vari pagamenti o per intero al rogito.
2) Preliminare trascritto il preliminare trascritto ha un costo di circa € 2000 (varia in base agli acconti versati) ed è un vero e proprio atto notarile.
3) Accatastamenti e allacciamenti: di prassi e se non esplicitamente concordati in trattativa queste somme sono a carico di chi compra. Comprendono il primo allaccio dei contatori alla rete e gli oneri dovuti al comune per rinnovare e aggiornare in catasto l’immobile. Questi costi incidono per circa € 2.500
4) Eventuale atto di mutuo: se si fa un mutuo si pagano spese notarli e imposte fisse proporzionali alla quota che si prende in prestito e al tipo di mutuo che si fa.
5) Eventuali spese di agenzia: da versare al preliminare o se concordato in base all’avanzamento dei lavori
Nel caso l’immobile costruito sia terminato da oltre 5 anni, si può acquistare un immobile nuovo pagando sulla rendita catastale come con gli immobili usati.
Avete ancora dubbi o domande? Non esitate a contattarci!
