Il primo passo nell’acquisto di una casa o di un bene immobile è fare una proposta: la stessa proposta è un preliminare/compromesso. La registrazione è obbligatoria ed è da effettuare entro 20 giorni dalla sottoscrizione.
La registrazione garantisce data certa all’evento: vengono registrate tutte le clausole dell’accordo, le modalità di pagamento, le tempistiche ed eventuali accordi particolari.
In determinate condizioni però avere una data certa non basta: in questi casi si procede alla TRASCRIZIONE: la trascrizione va fatta presso un notaio e viene registrata in conservatoria, al pari di un rogito o di un’ipoteca. E’ obbligatoria dal 2020 nel caso di vendita di immobili nuovi o in costruzione, ha un costo molto più alto rispetto alla semplice registrazione ma offre grandi garanzie.
Andiamo ad approfondire dunque la differenza e le garanzie maggiori che può dare la TRASCRIZIONE rispetto alla semplice REGISTRAZIONE.
Si consiglia di trascrivere il preliminare in caso di versamento di acconti importanti, di soggetti fallibili o che potrebbero rappresentare situazioni problematiche (grandi debiti o situazioni non troppo lineari).
Al preliminare è prassi versare i primi acconti su un immobile e la trascrizione va a dare la priorità nella garanzia delle somme versate in caso di inadempienza da parte dell’altra parte, inscrivendo un marchio nell’immobile e dando la precedenza in caso di problemi rispetto ad altri eventuali creditori.
Infatti su uno stesso immobile si possono registrare infiniti preliminari: non è necessario fare un’indagine ipotecaria, e potenzialmente un venditore “scorretto” potrebbe vendere lo stesso immobile a più soggetti. Tra il preliminare e il rogito potrebbero sorgere problemi, iscrizioni di ulteriori ipoteche, cartelle esattoriali, o creditori che vanno a insinuarsi nella compravendita rispetto all’acquirente.
Il creditore che ha la precedenza sarà SEMPRE quello che ha trascritto per primo la nota di debito, bloccando l’immobile e in caso di vendita all’asta o vendite forzate, avrà la priorità ad essere rimborsato.
Infatti nel momento in cui si stipula un PRELIMINARE TRASCRITTO si diventa il primo datore di diritto sull’immobile: si crea un vincolo sull’unità immobiliare che per TRE anni non potrà essere venduta a terzi, e qualunque successiva ipoteca avrà un “gradi inferiore” rispetto a quella trascritta temporalmente prima. Si potrà imporre al venditore la vendita forzata, e nelle gerarchie il PRELIMINARE TRASCRITTO avrà la priorità tutte le eventuali trascrizioni successive.
Alla scadenza dei TRE anni qualora l’atto non sia giunto a conclusione la trascrizione esaurisce i suoi effetti e va rinnovata.
Un preliminare può essere fatto direttamente dalle parti, senza la necessaria presenza di un notaio. Per la TRASCRIZIONE si deve rivolgersi a un notaio che dopo le dovute visure andrà a iscrivere l’atto in conservatoria.
Registrare un atto ha un costo relativamente contenuto (300/400 euro), mentre la trascrizione ha un costo più importante (oltre i 200 euro), ma offre molte più garanzie: essendo la parte acquirente a sostenere questi costi, potrà decidere se limitarsi alla registrazione o optare per la trascrizione in base al tipo di venditore con cui si trova a trattare.
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