In questo articolo cerchiamo di offrire una panoramica delle spese da sostenere per comprare casa per tutti quelli che si stanno approcciando a questo mondo e hanno le idee confuse. Quando si compra casa non dovrete solo affrontare il prezzo indicato nella trattativa. Ci sono altri costi “nascosti” – alcuni conosciuti, altri meno – per la parte burocratica, le tasse ed eventuali problematiche possono fare emergere. Ci focalizzeremo sugli immobili di tipo residenziale.
Ricordatevi di considerare le spese per l’acquisto e i costi aggiunti nella determinazione del vostro budget sin dalla ricerca, per non trovarti nelle brutte condizioni di non avere le spalle coperte!
Proviamo ad approfondire le spese principali da considerare: ricordate però che c’è molta variabilità in base al tipo di acquisto che state facendo e alla vostra personale situazione.
Le voci principali da considerare sono:
- Spese notarili per l’acquisto (e per il preliminare)
- Spese il mutuo (notarili e oltre)
- Spese di agenzia
- Eventuali spese di ristrutturazione
Le spese notarili per comprare casa
Le spese notarili per comprare casa variano molto in base al tipo di acquirente e alla tipologia di immobile che si sta acquistando. Periodicamente vengono poi proposte delle leggi temporanee per agevolare alcuni tipi di acquisti (Esempio le agevolazioni Under 36 per l’acquisto della prima casa scadute a fine 2023).
Si danno 4 casi principali:
- Acquisto da venditore privato come prima casa
- Acquisto da venditore privato come seconda casa
- Acquisto da venditore Impresa come prima casa
- Acquisto da venditore Impresa come seconda casa
Analizziamo tutti i casi
Acquisto da venditore privato come prima casa
Questo è il caso migliore dove le tasse sono ridotte al minimo. Si versa il 2% del valore catastale dell’immobile oltre a marche da bollo imposte fisse e onorario del notaio. Considerate che il valore catastale solitamente è sensibilmente inferiore al prezzo reale dell’immobile e al prezzo di compravendita.
Per esperienza sommando le varie spese notarli relative all’acquisto considerate il 3% del prezzo della casa (possono variare in base al singolo caso!).
Acquisto da venditore privato come seconda casa
A differenza dell’acquisto della prima casa, comprare come seconda casa prevede un’aliquota sensibilmente più alta: il 9% della rendita catastale. Sempre per nostra esperienza si arriva a versare circa l’8%/9% del prezzo di compravendita concordato.
Acquisto da venditore Impresa come prima casa
Passiamo all’acquisto di case di nuova costruzione! Le nuove costruzioni pagano una tassazione molto più alta. Si pagherà il 4% di IVA sul valore dichiarato in atto, a cui sommare gli onorari del notaio. Oltre alla spesa notarile saranno da considera le spese di allacciamenti e accatastamenti.
Conteggiate circa il 6% del prezzo concordato in trattativa per considerare queste spese.
Acquisto venditore Impresa come seconda casa
Quando si compra da costruttore come seconda casa l’acquisto diventa impegnativo: si versa solo di IVA sul prezzo dichiarato. A cui aggiungere le spese già note (onorario notaio, bolle tasse fisse, allacciamenti e accatastamenti).
Considerate di arrivare a circa il 12/13% del prezzo concordato in fase di trattativa.
Spese per il mutuo (notarili e oltre)
In caso di mutuo dovrete considerare le spese collegate al finanziamento. In caso di acquisto come prima casa con mutuo ipotecario, spenderete lo 0,25% sull’importo mutuato oltre all’onorario del notaio e i costi di gestione. Considerate un costo di circa € 2000,00 variabili in base al tipo di mutuo e all’importo.
In caso di mutuo fondiario o come seconda casa pagherete il 2% sull’atto di mutuo, oltre all’onorario del notaio. La somma da versare sarà sensibilmente più alta e sarà trattenuta dal mutuo erogato, a cui aggiungere spese e onorario del notaio.
Le banche chiedono il pagamento di un’assicurazione sull’immobile spesso versata contestualmente alle rate di mutuo.
Se vi siete rivolti a un consulente finanziario considerate anche le spese del consulente che verranno trattenute dall’importo finanziato.
In caso è sempre possibile chiedere prima di fare un’offerta preventivi al notaio di riferimento per avere un calcolo più preciso ed attendibile basato sulla vostra specifica situazione!
Eventuale preliminare
Non sempre si fa un preliminare quando si compra casa, ma se la vendita è posticipata nel tempo considerate circa € 500,00 in caso di acquisto da privato e circa € 2000,00 in caso di acquisto di casa da costruttore, con preliminare trascritto.
Spese di ristrutturazione o lavori da fare a casa e arredi
Se l’immobile è da ristrutturare considerate anche le spese da sostenere per eventuali lavori: potete fare sopralluoghi con tecnici e imprese per avere dei preventivi e potervi orientare. Analogamente ricordatevi di non dimenticare le spese per arredare e i costi di un eventuale trasloco.
Spese di agenzia
Ed ecco l’ultima spesa da considerare. Se comprate tramite un’agenzia immobiliare considerate le spese di mediazione. A Ravenna le agenzie immobiliari prendono mediazioni mediamente tra il 2% e il 3% del valore dell’immobile (Con importi minimi per case di basso valore o possibilità di sconti in caso di acquisto e rivendita o operazioni collegate).
Una buona agenzia immobiliare vi seguirà in tutte le fasi della compravendita in modo che tutto si concluda in modo positivo tra le parti, acquirente e venditore.
L’agenzia sarà presente dal momento di presentazione dell’immobile, alla trattativa, offrendo una serie di garanzie “invisibili” ma fondamentali per un acquisto sereno.
È compito dell’agenzia seguire i tecnici che dovranno rendere l’immobile vendibile, tenere la relazione tra le parti, controllare l’effettiva vendibilità dell’immobile, trattenere le somme versate in attesa di eventuali concessioni del mutuo. Vi seguirà nelle fasi successive, nei contatti con notaio e professionisti, fino alla comunicazione dell’avvenuta vendita all’amministratore e la (noiosissima!) gestione della voltura delle utenze.
Un buon agente immobiliare sarà il garante terzo che vi farà fare un’offerta equa e rispettosa delle leggi e delle normative.
Ricordatevi: non tutte le agenzie sono uguali… cercate di affidarvi a chi ha una consolidata base sul territorio, verificando in anticipo recensioni e modalità lavorative. Sappiamo che solitamente chi compra casa “non sceglie” l’agenzia, ma sceglie l’immobile. Ma l’agenzia giusta può essere la parte discriminante tra una vendita serena e un incubo.
Quando si paga l’agenzia immobiliare in caso di vendita?
L’agenzia lavorerà per voi senza costi, completamente gratuitamente fino a quando la trattativa non va buon termine. In caso di conclusione della vendita, e solo in quel caso, andrà pagata la provvigione. Di prassi si versa al contratto preliminare o al primo passaggio di denaro tra le parti. La percentuale può variare in base al tipo di lavoro svolto e al caso particolare ma come detto le provvigioni a Ravenna sono solitamente tra il 2% e il 3% (oltre iva di legge!) corrisposta da entrambe le parti.
In caso di vendita in collaborazione (perché le migliori agenzie collaborano), ovvero qualora voi compriate un immobile in portafoglio a un'altra agenzia tramite il vostro consulente di fiducia ogni parte verserà il dovuto una sola volta all’agenzia di riferimento.
Se sei arrivato in fondo avrai capito che le spese per comprare casa sono diverse e da non sottovalutare. Questo è uno schema “orientativo” ma abbastanza realistico, di una percentuale di spese per l’acquisto da considerare nei vari casi (che per esperienza è abbastanza affidabile!)
- Acquisto prima casa da privato senza mutuo 3% del prezzo dell’immobile
- Acquisto prima casa da privato con mutuo 5% del prezzo dell’immobile
- Acquisto seconda casa da privato senza mutuo 6% del prezzo
- Acquisto seconda casa da privato con mutuo 9% del prezzo
- Acquisto prima casa da impresa senza mutuo 6% del prezzo dell’immobile
- Acquisto prima casa da impresa con mutuo 8% del prezzo dell’immobile
- Acquisto seconda casa da impresa senza mutuo 12% del prezzo
- Acquisto seconda casa da impresa con mutuo 15% del prezzo
A queste percentuali vanno aggiunte le spese di agenzia, di ristrutturazione ed eventuale trasloco.
Non sottovalutate tutte le spese da sostenere quando state valutando il vostro budget per arrivare preparati e non incorrere in brutte sorprese, e dormire la notte serenamente.
Nonostante costi e spese – evidenti e nascosti – affidarsi a un consulente preparato e affidabile potrà aiutarvi a concludere l’operazione senza sorprese ed è la migliore garanzia per chi cerca casa.
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