Frequentemente, ci troviamo di fronte a una domanda cruciale: come si svilupperà il mercato immobiliare a Ravenna nel corso del 2024? La risposta a questa interrogativo è complessa, in quanto negli ultimi anni abbiamo dovuto affrontare una serie di eventi internazionali che hanno reso estremamente difficile formulare previsioni accurate.
Da pandemia di Covid-19 al Superbonus 110%, dalla guerra in Ucraina alle tensioni internazionali in Israele, fino a un'inflazione galoppante e pressoché insostenibile, la Romagna ha subito direttamente gli effetti devastanti di un'alluvione, che ha immobilizzato la nostra regione per un periodo considerevole, causando notevoli penalizzazioni in alcune zone.
Gli Impatti dell'Alluvione
In seguito a tali avvenimenti, abbiamo registrato un crollo nelle richieste di immobili direttamente colpiti dall'alluvione, con quartieri che probabilmente subiranno un deprezzamento a lungo termine. Le abitazioni nelle vicinanze degli argini o in zone che, pur non essendo toccate direttamente dall'acqua, ne hanno risentito sono state particolarmente colpite.
Valutare con precisione il peso dell'alluvione è complesso e dipende da vari fattori come la singola casa, il piano e la posizione specifica. Coloro che hanno visto le proprie abitazioni allagate non hanno subito solo danni diretti, ma anche danni indiretti, come la perdita di valore dell'immobile a causa della posizione specifica. Si stima un calo del valore tra il 10% e il 20% nelle zone più colpite, con notevoli difficoltà di vendita.
Ravenna: Meno Vendite, ma i Prezzi tengono
Le molteplici circostanze internazionali che ci hanno colpito hanno rallentato notevolmente il mercato. Dopo un 2022 caratterizzato da una crescita significativa, sostenuta da tassi bassi e incentivi come il Superbonus, abbiamo assistito a una normalizzazione e a un rallentamento. Nonostante una diminuzione della domanda, i prezzi si mantengono stabili grazie alla persistente richiesta.
L'aumento dei tassi e l'incertezza nei mercati finanziari spingono coloro che dispongono di liquidità a investire in un settore considerato sicuro, come quello immobiliare. La domanda di immobili per investimento e seconde case ha registrato una crescita notevole.
La legge di bilancio 2024
Non aiutano le novità introdotte nella nuova legge. La fine dello sconto delle imposte per gli under36 e la limintazione al superbonus introdotte, con il calcolo delle plusvalenze impostato diversamento, e la maggiore tassazione per gli affitti brevi sono tutte misure che rallenteranno ulteriormente il mercato. (Scopri Le novità immobiliari della legge di bilancio 2024)
La Scarsità di Affitti come motore del mercato
La carenza di case in affitto è diventata un problema sociale, ma ha contribuito a sostenere il mercato immobiliare. Gli investitori vedono negli immobili un'opzione sicura per ottenere un reddito stabile. Chi non trova affitti è spinto ad anticipare l'acquisto, dato l'assenza di alternative. La domanda di case destinate all'affitto e al reddito rimane forte, così come quella per le prime abitazioni.
( per approfondire: Mancanza di affitti a Ravenna: un problema comune a tante città)
Nuove Costruzioni
L'aumento dei prezzi e l'inflazione ha colpito pesantemente i nuovi progetti edilizi, determinando un sensibile incremento dei costi. Si prevede che questa tendenza rallenterà, ma la domanda superiore all'offerta garantirà comunque un mercato attivo, seppur a un ritmo più lento rispetto al 2022 e al 2023. Infatti quasi tutte le case in costruzione vengono vendute sulla carta o in fase di costruzione, prima della fine dei lavori. Se vedete un nuovo cantiere non aspettate: le case più belle del complesso saranno le prime a essere opzionate e vendute.
Acquistare nel 2024: È il Momento Opportuno?
La risposta a questa domanda varia in base alle esigenze e alla situazione individuale. Nel caso dell'acquisto della prima casa attraverso un mutuo, nonostante i tassi elevati, potrebbe non essere conveniente posticipare l'operazione, a meno di un sicuro miglioramento delle condizioni reddituali o di eventi certi e prevedibili. È importante considerare la possibilità di surrogare il mutuo non appena le condizioni lo permetteranno. L'affitto, che potrebbe essere pari o superiore al costo del mutuo, rappresenta un'alternativa. Questa considerazione vale in ogni contesto con un orizzonte temporale superiore ai 4/5 anni.
Per chi desidera acquistare una seconda casa, mantenere i fondi in banca può comportare una perdita di valore a causa dell'inflazione. Investire in un immobile, da utilizzare o da mettere a reddito, è sempre una scelta sicura. La selezione accurata della proprietà, magari con l'assistenza di un consulente, è fondamentale.
Vendere Casa: agire o attendere?
Se l'intenzione è vendere per mettere i fondi in banca, potrebbe essere più vantaggioso mantenere la casa e cercare di ottenere un profitto. In caso di vendita per cambiare abitazione o per un progetto specifico, l'opzione di procedere potrebbe essere conveniente. Non ci si aspetta un significativo aumento dei prezzi nei prossimi anni, quindi, in prospettiva, è preferibile anticipare le entrate per realizzare progetti futuri, a parità di reddito.
Prospettive a lungo termine
Il mercato immobiliare a Ravenna nel 2024 resterà vivace con un leggero rallentamento. Non disponendo di una sfera di cristallo per prevedere il futuro, ci limitiamo a osservare che, in prospettiva con tempi più lunghi, la popolazione tende a invecchiare e diminuire. Gli immobili in campagna o nei borghi meno serviti, o con particolari difetti (mancanza di ascensore, servizi, posizione rumorosa), stanno subendo una deprezzamento e potrebbero continuare a svalorizzarsi. Al contrario, le proprietà nei quartieri di pregio o gli immobili moderni manterranno il loro appeal grazie alla richiesta di case per affitti transitori, compensando il calo della popolazione, almeno nelle città turistiche come Ravenna.
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