Guida alle Planimetrie Catastali: come leggerle e dove trovarle

La planimetria catastale è un disegno tecnico di fondamentale importanza per comprendere la disposizione degli spazi interni di un’unità immobiliare registrata nel Catasto. Questo documento rappresenta l’unità immobiliare, comprese le suddivisioni interne, le pertinenze (quando presenti), le parti comuni e l’orientamento rispetto al piano delle coordinate. In pratica, la planimetria fornisce informazioni sui vani, la suddivisione e la destinazione dei locali interni, oltre a dati metrici. È un documento depositato presso l’ufficio del Catasto.

Il Catasto è un archivio pubblico che gestisce il patrimonio immobiliare per fini fiscali (calcolo di imposte e tasse). Utilizzando il codice fiscale, è possibile richiedere una visura catastale per visualizzare tutte le proprietà associate e individuarle sulla mappa. I proprietari o i loro delegati possono ottenere copie delle planimetrie dal Catasto.

Planimetrie catastali e progetti depositati in comune

Nel corso degli anni, sono coesistiti due archivi paralleli: quello catastale e quello urbanistico/comunale. Questa situazione ha talvolta portato a confusione, con immobili accatastati in modo non congruente rispetto ai progetti approvati. Le planimetrie catastali, in origine, avevano uno scopo esclusivamente fiscale e non erano probatorie rispetto alla regolarità edilizia e urbanistica. Era possibile accatastare corpi abusivi o irregolari.

Negli ultimi anni, con l’introduzione della Relazione Tecnica di Conformità, gli archivi stanno procedendo verso una sincronizzazione. Le planimetrie vengono aggiornate e regolarizzate, soprattutto in caso di ristrutturazioni. L’obiettivo futuro è unificare gli archivi, eliminando differenze e incongruenze tra le planimetrie catastali e i progetti approvati.

In breve, le planimetrie catastali sono strumenti fondamentali per valutare, progettare e gestire gli immobili in modo accurato. 

Cosa è indicato nelle planimetrie catastali

Le planimetrie catastali sono strumenti essenziali per comprendere la disposizione degli spazi interni di un immobile. Vediamo nel dettaglio cosa contengono e come leggerle:

1. Informazioni Essenziali:

   • Indirizzo e Dati Catastali: Questi dati consentono di “posizionare” l’immobile sulle mappe del comune di riferimento per individuarlo negli archivi.
   • Protocollo, Tecnico e Data di Presentazione: Nell’intestazione troverete i dettagli del protocollo, il nome del tecnico che ha presentato la planimetria e la data dell’ultimo aggiornamento.
   • Richiesta e Dati di Acquisizione: La data di richiesta, il numero della richiesta e il formato di acquisizione (e di stampa) sono indicati nella parte inferiore del documento.

2. Elementi Grafici:

   • Destinazione dei Locali: La planimetria indica i locali adibiti a cucina, bagno, lavanderia, sgombero, ripostiglio e cantina. Inoltre, segnala terrazzi e balconi.
   • Altezze dei Locali: Le altezze dei locali sono specificate in tutti gli ambienti. Nel caso di coperture inclinate (come un sottotetto), vengono forniti i valori di altezza minima, massima e media.

3. Formato di Stampa:

   • Puoi richiedere la planimetria nel formato A4 o A3.
   • Lungo i bordi del foglio, troverai una cornice blu divisa in segmenti. Questi segmenti sono distanziati di 5 centimetri e rappresentano un riferimento in scala reale di 10 metri.
   • Le planimetrie NON sono quotate: è possibile ricavare manualmente le misure utilizzando il fattore di scala.
   • Suggeriamo di stampare la planimetria senza alcuna scalatura (senza l’opzione “adatta al foglio”), per mantenere il corretto fattore di scala.

Inoltre, oltre alla planimetria, esiste un’altra rappresentazione grafica chiamata “elaborato planimetrico”. Questo elaborato rappresenta tutte le parti comuni di un edificio, come corridoi, scale e cortili.

Come leggere una planimetria catastale e dove trovarla

Le planimetrie catastali sono strumenti essenziali per comprendere la disposizione degli spazi interni di un immobile. Vediamo nel dettaglio cosa contengono e come leggerle.

Le planimetrie non sono sempre aggiornate. Le versioni recenti seguono una struttura uniforme, ma se trovate planimetrie più datate, alcuni dati potrebbero non essere indicati con precisione o in modo coerente. Ad esempio, potrebbero essere associate all’indirizzo sbagliato o gli spazi potrebbero non corrispondere con esattezza. Tuttavia, nella cornice della planimetria troverete una sorta di righello: un segmento (che, se stampato in scala, risulterà lungo 5 cm) corrisponde a 10 metri. Conoscendo questa scala, potrete calcolare le dimensioni reali dell’immobile.

Nella planimetria vengono indicate anche eventuali pertinenze, se hanno gli stessi identificativi catastali. Nel caso di subalterni diversi, ogni elemento sarà rappresentato in una planimetria separata. Inoltre, gli spazi accatastati in modo differente verranno indicati con l’etichetta “Altra unità immobiliare”.

Ma... dove sono le planimetrie della tua casa?

• Quando acquistate una casa, le planimetrie catastali saranno allegate all’atto di compravendita.
• Per ottenere una copia, potrete rivolgervi al Catasto. Negli ultimi anni, l’archivio è stato digitalizzato, e ognuno può accedere direttamente alle proprie planimetrie personali utilizzando SPID o CIE nel proprio profilo personale.
• In alternativa, potrete recarvi fisicamente agli uffici del Catasto o delegare un tecnico abilitato.
• Anche le agenzie immobiliari hanno la possibilità di richiedere telematicamente copie delle planimetrie.

ATTENZIONE: le planimetrie catastali non dimostrano la regolarità di un immobile

Come anticipato, le planimetrie catastali non hanno valore probatorio a livello edilizio. Anche se un immobile corrisponde alla rappresentazione grafica depositata in catasto, potrebbe comunque presentare abusi o irregolarità. Le planimetrie sono un punto di partenza per individuare il proprio immobile, verificarne gli spazi, la posizione e le caratteristiche.

Le planimetrie catastali: la Chiave per una valutazione consapevole

In questa guida, abbiamo esplorato le planimetrie catastali e il loro ruolo cruciale nella comprensione degli immobili. Ricordate che, sebbene le planimetrie siano un punto di partenza, la regolarità edilizia va sempre verificata tramite presa visione in comune e consultazione dei progetti approvati.

Quindi, la prossima volta che vi troverete a esaminare una planimetria, ricordate che dietro quelle linee e misure si nasconde la storia di un immobile. Utilizzate queste informazioni con consapevolezza per prendere decisioni informate e garantire la vostra tranquillità nell’acquisto o nella gestione di una proprietà.