Dopo un po’ di visite hai trovato la casa perfetta per te: lo sappiamo cercare casa è impegnativo e faticoso, ma trovare quella giusta da grandi soddisfazioni (e qualche preoccupazione, per un impegno economico importante e che proseguirà per diversi anni!).
Ci capita spesso la domanda: e adesso che la casa mi piace, come posso fare un’offerta?
In questo articolo parleremo dell’offerta per l’acquisto di un immobile tramite agenzia, dei documenti necessari, i dettagli da indicare e i termini a cui porre particolare attenzione.
Come si formula una proposta di acquisto
La forma per una proposta di acquisto è quella SCRITTA. Un’offerta verbale non ha alcun valore legale e non vincola nessuna delle parti. Ha poca forza persuasiva. La vera forza di una proposta è di dimostrare una seria vera e concreta intenzione di proseguire, lasciando un assegno collegato all’impegno proposto: in caso di accettazione la situazione prosegue e non c’è spazio per ritirarsi senza danni.
Per esperienza nella trattativa per l’acquisto di una casa fare un’offerta scritta è l’unico modo di riuscire a ottenere condizioni migliori, che se proposte verbalmente probabilmente non sarebbero neppure prese in considerazione.
Quanto costa fare una proposta di acquisto?
Una proposta di acquisto (almeno nella nostra agenzia immobiliare!) non costa nulla. Vi dedichiamo il nostro tempo e la nostra esperienza, ma gli impegni economici sorgono solo dopo l’accettazione. Le somme versate nel caso di proposta accettata diverranno caparra confirmatoria.
In ogni caso l’assegno versato di prassi non è consegnato al proprietario ma trattenuto in attesa di tutte le verifiche del caso o dell’effettiva concessione del mutuo in caso di clausole sospensive.
… e se non viene accettata?
Il venditore deve accettare l’offerta integralmente in tutte le sue parti. In caso modifichi una qualunque delle clausole indicate è facoltà del proponente tirarsi indietro e chiedere la restituzione dell’assegno versato o valutarle in un eventuale nuova trattativa.
Cosa è indicato in una proposta di acquisto?
Nella proposta di acquisto vanno indicati e previsti tutti i termini che saranno poi riportati nel preliminare (ricordate che una proposta accettata è essa stessa un preliminare!) o nel rogito.
Dovrete indicare non solo la somma proposta, ma anche le modalità di pagamento, le tempistiche e le eventuali clausole da tenere in considerazione. Se comprate tramite agenzia sarà il vostro agente immobiliare a guidarvi nelle scelte giuste e nell’esprimere tutte le possibilità.
Ecco i dati principali contenuti in un’offerta:
- Generalità di acquirenti e venditori e rispettivi codici fiscali
- Descrizione e identificazione dell’immobile
- Attestato di prestazione energetico (APE) – da indicare obbligatoriamente
- Pagamenti: assegni versati, tempistiche per il rogito, e di eventuali pagamenti successivi
Una proposta essenziale è già valida indicando questi aspetti essenziali, ma per evitare problemi e discussioni successive è opportuno disciplinare in fase di proposta anche altri aspetti concernenti la vendita (le offerte con agenzia sono basate su modelli concordati con i nostri avvocati, che prevedano la massima tutela per tutte le parti in causa).
Gli aspetti da non sottovalutare e da inserire
- Dichiarazioni e impegni del venditore riguardo alla regolarità della casa: un immobile per essere venduto DEVE ESSERE IN REGOLA con le normative edilizie ed urbanistiche al momento del rogito, e dunque deve esserci l’impegno da parte di chi vende a regolarizzare eventuali difformità e prendersene la resposabilità.
- Dichiarazione sugli impianti: se non si dichiara nulla si da il silenzio/assenso sul fatto che gli impianti devono essere a norma e certificati
- Eventuali vizi o problemi noti (indicarli nella proposta disciplinarne la gestione e renderne consapevoli le parti permette di prevenire ogni successiva diatriba)
- Detrazioni fiscali: se non vengono espressamente citate eventuali detrazioni da ristrutturazione seguono l’immobile.
- Servitù o vincoli: ci sono servitù attive o passive da rendere evidanti? L’immobile è libero o locato? Ecc.
Questo un elenco dei principali aspetti da richiamare. Ma consigliamo comunque di inserire in una proposta e discutere anticipatamente tutti gli aspetti che ritenete importante rendere espliciti prima di andare da un notaio.
Le clausole sospensive e le clausole penali
Una menzione a parte meritano le clausole sospensive e clausole penali che sono estremamente importanti e vanno formulate nel modo giusto.
La clausola sospensiva più usata è quella relativa al mutuo: “compro casa a patto che la banca mi dia il mutuo, e prendo 60 giorni di tempo per presentare la richiesta alla banca e dare una risposta ufficiale per il proseguo dell’acquisto”.
Questa è una clausola molto potente per chi acquista ma fondamentale per fermare un immobile senza il rischio di non potere proseguire per cause dipendenti da terzi. Le clausole possono essere dedicate anche a vari aspetti: a un’altra vendita, alla risoluzione di un problema o al rispetto di determinate tempistiche.
Le clausole penali prevedono il pagamento da parte di chi non la rispetta di una penale quantificata per eventuali patti non rispettati. Esempio pratico è la consegna dell’immobile, che deve essere fatta entro una data determinata e si può prevedere una penale di € 100,00 giornalieri per ogni giorni di ritardo rispetto alla data fissata.
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