Stai acquistando un immobile e contestualmente versando un anticipo sulle somme dovute in fase di stipula? Poni attenzione alle parole usate nella proposta e nel preliminare: cambiano radicalmente la tassazione applicata e le eventuali conseguenze legali.
Gli anticipi versati sul prezzo possono essere di tre tipi: caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.) o caparra penitenziale (art. 1386 c.c.). C’è infine una terza possibilità, ovvero l’acconto sul prezzo.
Andiamo ad analizzare ogni tipologia di anticipo, per vedere come è tassato e che conseguenze legali porta.
La caparra confirmatoria
La caparra confirmatoria consiste in una somma di denaro o beni fungibili che l’acquirente paga al venditore al momento della conclusione del contratto, in attesa del trasferimento effettivo della proprietà del bene.
In caso di inadempimento, ci sono due scenari:
- Se l’inadempimento è da parte dell’acquirente, il venditore può trattenere la caparra.
- Se l’inadempimento è da parte del venditore, l’acquirente ha diritto a ricevere il doppio della cifra corrisposta come caparra confirmatoria (la somma incassata raddoppiata).
Non è necessario provare il danno subito; la caparra in caso di inadempimento è cioè comunque dovuta a debito della parte inadempiente.
Le somme versate in una proposta diventano caparra confirmatoria all’accettazione (al di là dell’effettivo incasso da parte del venditore). La caparra confirmatoria rappresenta un impegno concreto tra le parti e un indennizzo automatico in caso di inadempienza.
La caparra confirmatoria non da diritto a una delle parti da ritirarti, ma è un indennizzo automatico preventivamente quantificato e senza che sia necessario l’intervento di un legale.
La parte lesa potrebbe però ritenere la caparra non sufficiente a coprire il danno subito (magari legata a spese già sostenute, impegni collegati già presi). Dunque esistono con un percorso legale chiedere l’indennizzo di eventuali danni subiti e documentati ed eccedenti le caparre versate, o chiedere l’esecuzione forzata dell’atto.
In fase di preliminare la caparra preliminare prevede una tassazione dello 0,5% sull’importo corrispondenze. Tale importo verrà compensato in fase di rogito con le spese da versare nell’atto definitivo. (in caso di nuove costruzioni l’imposta di registro non si recupera)
Caparra Penitenziale
La caparra penitenziale è meno comune ma altrettanto importante.
A differenza della caparra confirmatoria, la caparra penitenziale permette di ritirarsi dalla vendita unilateralmente “perdendo” l’importo versato (o prevedendo la restituzione dell’importo versato raddoppiato da parte del venditore). La caparra penitenziale prevede il “diritto” a ritirarsi perdendo la propria caparra, esaurendo il contratto ed ogni qualsiasi ulteriore richiesta di danni. Anche la caparra penitenziale è tassata allo 0,5% come quella confirmatoria. Le somme versate verranno poi compensate con quelle da versare in fase di rogito. (in caso di nuove costruzioni l’imposta di registro non si recupera)
Acconto Prezzo
A differenza delle caparre gli acconti sul prezzo (solitamente usati per le case nuove, con versamenti in base all’avanzamento lavori, o in caso di consegne lunghe) nulla hanno a che vedere con indennizzi o facoltà di ritirarsi. In caso di inadempienza contrattuale gli acconti vanno restituiti. Resta poi successivamente la possibilità delle parti di richiedere l’esecuzione del contratto per vie legali e il rimborso di danni documentati. L’acconto prezzo paga un’imposta di registro del 3%. In caso di case di nuova costruzione non sarà soggetto a imposta di registro ma a IVA (che sarà un anticipo sull’iva da versare all’atto di rogito), oltre a un imposta fissa di € 200,00.
Attenzione al tipo di anticipo versato
In conclusione, la scelta tra caparra confirmatoria, caparra penitenziale o acconto prezzo dipende dalle specifiche esigenze e situazioni di ciascun acquirente e venditore. Ecco alcuni punti chiave da ricordare:
- La caparra confirmatoria è la più comune e serve a garantire l’impegno dell’acquirente.
- La caparra penitenziale consente il recesso unilaterale da parte di una delle parti.
- L’acconto prezzo rappresenta un semplice anticipo senza implicazioni specifiche.
Indipendentemente dalla scelta, è sempre consigliabile consultare un professionista legale o un notaio per redigere correttamente queste clausole nei contratti immobiliari. Una comprensione chiara degli anticipi è essenziale per un acquisto immobiliare di successo. Buona fortuna nel tuo percorso verso la tua nuova casa!
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