Servitù immobiliari: genesi, tipologie e impatto sulla valutazione

le servitù immobiliari

Quando si compra o si vende casa troverai sempre la dicitura: “incluso di servitù attive e passive”.
Ma cosa sono queste servitù, cosa implicano e come nascono? In questo articolo ti spiegheremo tutto quello che serve sapere (o quasi!) sulle servitù immobiliari.
Continua a leggere per approfondire.

Cos’è una servitù?

Una servitù immobiliare rappresenta un diritto reale che grava su un immobile (detto fondo servente) a vantaggio di un altro immobile (fondo dominante), consentendo al proprietario di quest’ultimo di esercitare specifici diritti sul fondo servente. Le servitù sono regolate dagli articoli 1027 e seguenti del Codice Civile Italiano e possono significativamente influenzare l’uso e il valore degli immobili coinvolti.

Come nasce una servitù

Le servitù possono originarsi attraverso diverse modalità:

  • Per destinazione del padre di famiglia: quando il proprietario unico di due fondi stabilisce che uno serva l’altro.
  • Per atto tra viventi o testamento: attraverso un accordo contrattuale o disposizioni testamentarie.
  • Per usucapione: acquisizione del diritto di servitù dopo il prolungato esercizio dello stesso per un periodo di tempo definito, solitamente 20 anni.
  • Per divisione: quando un unico fondo viene diviso e vi sono elementi reciproci di servitù che emergono con la suddivisione degli spazi

Principali tipologie di Servitù

  • Servitù di passaggio: essenziale per i fondi che non hanno accesso diretto alla via pubblica, permette il transito attraverso un fondo altrui.
  • Servitù di acquedotto: consente l’installazione e la manutenzione di condotte idriche attraverso un fondo altrui per servire il fondo dominante.
  • Servitù di panorama: impedisce al proprietario del fondo servente di realizzare costruzioni che ostruirebbero la vista dal fondo dominante.

Nei condomini o nelle unità abitative vi sono tantissime servitù che nascono dalla struttura stessa dell’edificio. Il tetto è parte comune, e l’accesso (per necessità o manutenzione) deve essere garantito a tutti. Spesso la botola è nel sottotetto dell’edificio all’ultimo piano, che deve garantirne il passaggio in caso di necessità.

Esempi pratici

Capita che i contatori per esigenze economiche o logistiche siano situate in una nicchia alla quale si accede attraverso a un’altra proprietà.

Le tubazioni che portano alle fognature o i cavi che salgono al tetto passano attraverso gli edifici in alcuni casi attraverso cavedi che hanno accesso da altre proprietà. Spesso in edifici unifamiliari composto da più appartamenti ma di proprietà di un’unica famiglia venivano fatti gli impianti puntando al massimo risparmio ma creando reciproche servitù tra appartamenti nel momento di eventuali divisioni.

Questi esempi evidenziano l’importanza delle servitù non solo nel definire i diritti di accesso e uso ma anche nel preservare valori immateriali come il panorama.

Come si estingue una servitù

Le servitù possono terminare per varie ragioni:

  • Riunione dei Fondi: se il fondo dominante e il servente diventano proprietà della stessa persona. Dunque come sorgono per divisione si estinguono nel momento in cui le proprietà tornano unite.
  • Rinuncia: il titolare del fondo dominante può rinunciare espressamente al diritto di servitù (perché magari non è più necessaria).
  • Non Uso: se la servitù non viene esercitata per un periodo di 20 anni, essa si estingue per prescrizione.

Le conseguenze di una servitù nella valutazione di un immobile

La presenza di una servitù può avere un impatto significativo sulla valutazione di un immobile.
Va valutata nei dettagli il tipo di servitù, se attiva o passiva e le conseguenze che ha sull’utilizzo effettivo dell’immobile. Potrebbe essere necessario lasciare le chiavi del giardino al vicino per l’accesso al vano contatori, o lasciare aperta una strada di passaggio per l’accesso al suo vano servizi posto nel cortile personale.

In caso di lavori dovrà intervenire nel nostro immobile magari per rinnovare le tubazioni o collegarsi all’antenna o alla nuova linea di fibra ottica.

In fase di trattativa è importate fare presente eventuali servitù attive e passive in modo che l’eventuale acquirente possa tenerne conto prima di fare la sua offerta.

Speriamo di avere dato una carrellata esauriente sulle servitù immobiliari.
Esistono tanti casi particolari e specifici. L’aspetto fondamentale nella vendita di una casa è essere consapevoli della loro esistenza. Spesso sono esplicitate nel rogito o nei regolamenti condominiali. Ma anche se non esplicitate, ma, ad esempio, nel caso l’unica possibilità di accesso ai contatori sia passando attraverso il vostro giardino, non potrete opporvi al suo passaggio. Potrete invece concordare insieme lo spostamento del contatore in un’altra posizione, e nel momento in cui la servitù non sarà più necessaria sparirà semplicemente.

Hai domande o dubbi sull’argomento? Prova a scriverle nei commenti, e risponderemo prontamente!

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