Quali sono le tempistiche per la delibera di un mutuo?

I tempi per la delibera del mutuo

Stai per comprare casa tramite mutuo? Scopri con noi i passi da seguire e i tempi e le modalità per arrivare alla delibera del mutuo, per potere pianificare con attenzione tutta l’operazione.

Mediamente dal momento in cui comincerai il percorso della richiesta mutuo serviranno circa due mesi di tempo.

Rispetto ad anni fa i tempi si sono sensibilmente allungati, e in caso di mutui particolari (con un rapporto mutuo/prezzo immobile superiore all’80% o che usufruisca di fondi di garanzia Consap) il tempo può allungarsi sensibilmente. Da considerare anche eventuali pause dovute a festività e il tempo da dedicare precedente all’effettiva apertura dell’istruttoria per reperire tutti i documenti e scegliere la banca a cui affidarsi.

Una volta scelta la banca dovrai fare un percorso che parte dal reperimento documentale, all’istruttoria. In fase di predelibera reddituale la banca confermerà le tue potenzialità economiche nel supportare l’impegno ma manca l’ultimo passo: la perizia, con annessa istruttoria notarile per verificare che l’immobile valga la cifra richiesta e si conclude con l’approvazione con la delibera ufficiale.

Analizziamo nei dettagli tutti i passi.

Documenti da presentare alla banca per la richiesta

Quando comincerai il percorso per la richiesta di mutuo la banca ti chiederà una serie di documenti per istruire la pratica. Potete iniziare a raccoglierli in anticipo per velocizzare un po’ i tempi. Nella fase di istruttoria la banca effettuerà uno studio di fattibilità in base ai documenti forniti e alle informazioni dichiarate; se sarete trasparenti nel presentare la vostra situazione già in questa fase potrete sapere ufficiosamente se siete mutuabili e a che condizioni.

Ecco i documenti che ti verranno richiesti:

  1. Documenti personali: Carta di identità, codice fiscale, stato civile, eventuale permesso di soggiorno, e, se applicabile, atto di matrimonio/separazione/stato libero.
  2. Per i lavoratori dipendenti: Contratto di lavoro di tutti gli intestatari del mutuo, ultime due buste paga di tutti gli intestatari, CUD o modello 730.
  1. Per lavoratori autonomi: Ultimi due modelli Unici e bilancino previsionale.
  2. Per pensionati: Cedolino della pensione.
  3. Documentazione su eventuali finanziamenti/rate/mutui già in corso (auto, telefono, ecc…).
  4. Documentazione su situazione patrimoniale ed entrate diverse: dovrete indicare tutte le entrate come affitti incassati e rendite, ed l’eventuale patrimonio immobiliare che potreste fornire come garanzia.
  5. Liquidità disponibile ed estratto conto corrente.
  6. Composizione nucleo familiare.
  7. Possibilità di eventuali garanti, con la situazione lavorativa, reddituale e debitoria.
  8. Se la casa è già individuata (Che serviranno in una fase successiva): Proposta di acquisto o preliminare, atto di provenienza (Rogito del venditore), planimetrie, documentazione catastale ed edilizia.

In caso di situazioni particolari potrebbe essere richiesta documentazione aggiuntiva. Ad esempio spesso ai liberi professionisti potrebbe essere chiesta la ricevuta del regolare pagamento delle tasse, o se siete separati/divorziati verranno verificati eventuali assegni di mantenimento.

Consigliamo a chi abita in affitto di pagare sempre con bonifici i canoni. In caso di indecisione per un mutuo un versamento regolare del canone di affitto può essere un punto a vostro favore.

I documenti richiesti servono per valutare la solvibilità del richiedente e per verificare che abbia le condizioni economiche per poter sostenere la rata (mediamente la il rapporto rata/reddito non deve superare il 30% delle entrate, e comunque la quota che resta a disposizione una volta pagata la rata di mutuo deve essere superiore al minimo per la “soglia di povertà”). Tutte queste analisi servono per dimostrare di essere in grado di poter restituire la cifra richiesta in prestito.

Le indagini della banca sui documenti forniti

Per la predelibera la banca non si fida dei documenti forniti e verificherà che siano reali, interrogando la CRIF (Centrale Rischi di Intermediazione Finanziaria) dove sono registrate tutte le situazioni debitorie, eventuali protesti e debiti registrati approfondendo i movimenti in entrata e uscita sul conto corrente.

Una volta effettuate queste verifiche in caso di esito positivo avrete una “predelibera reddituale”.

Come anticipato con la predelibera la banca indica l’importo che potreste ottenere in prestito e le condizioni del finanziamento potenziale.

I documenti relativamente all’immobile e la perizia

Ma non è sufficiente avere un reddito adeguato alla rata: per la delibera ufficiale del mutuo l’immobile deve valere la cifra che state chiedendo. La banca verificherà tramite l’analisi della documentazione fornita l’esistenza dell’immobile, la sua conformità edilizia e i titoli di provenienza. La banca potrà concedervi la cifra minore tra il valore della compravendita e il valore della perizia, e farà tutte le verifiche del caso perché l’immobile sia vendibile e libero da vincoli o problemi.

Per la perizia vi verranno richieste (Se non le avete già consegnate in precedenza):

  • Copia dell’atto di provenienza
  • Fotocopia della proposta/compromesso
  • Planimetrie
  • Certificazione energetica
  • Relazione tecnica integrata

Il perito verificherà il valore dell’immobile oggetti di mutuo: in caso di eventuale mancato pagamento delle rate la vendita dell’immobile deve coprire l’importo richiesto per il mutuo. Precedentemente alla crisi del 2009 i mutui erano concessi anche oltre l’effettivo valore di compravendita (Incluse spese notarili o altri costi). Con l’aggiornamento legislativo il mutuo massimo concesso sarà il valore minore tra valore di perizia e valore di compravendita.

In fase di erogazione del mutuo verrà iscritta un’ipoteca sull’immobile e sarà cancellata solo a estinzione del debito. L’immobile non potrà essere venduto senza estinguere l’ipoteca, a meno di offrire garanzie alternative alla banca.

Si può chiedere un mutuo per eventuali ristrutturazioni. In questo caso dovrai essere forniti i preventivi dei lavori da effettuare, e la somma non verrà erogata immediatamente, ma spalmata in base all’avanzamento lavori con successive perizie per verificare l’effettiva spesa effettuata.

Consigliamo se dovete ristrutturare ed avete liquidità di fare il massimo mutuo per l’acquisto e tenere la vostra liquidità per eventuali lavori.

Finalmente il vostro mutuo

Il mutuo normalmente è erogato concesso contestualmente all’atto di acquisto. In tale atto la somma la banca verserà la somma direttamente alla parte venditrice (o alla banca del venditore per estinguere le rate di mutuo residuo). Alla stipula il notaio isciverà un’ipoteca sull’immobile comprato. Ricordate che non sempre la banca verserà la somma contestualmente: alcune banche formalizzano l’impegno al pagamento ma il trasferimento del denaro avverrà una volta iscritta effettivamente l’ipoteca sull’immobile (per questo nelle proposte troverete la dicitura “esperite le formalità necessarie).

I tempi per la delibera del mutuo

Come anticipato tutta la pratica può chiedere fino a due mesi di tempo. Una volta consegnati i documenti la banca vi darà risposta per la predeliberà in circa 30 giorni. A questo punto la banca incaricherà il perito che dovrà fare un sopralluogo nell’immobile. Perchè la perizia sia pronta considerate altri 10/15 giorni. Infine il notaio fornirà alla banca le ispezioni ipocatastali sull’immobile controllando i titoli di provenienza ed eventuali iscrizioni o altre ipoteche.

I tempi possono variare da banca a banca, e in base al tipo di pratica e a quanto voi sarete preparati in anticipo nel fornire tutti i documenti richiesti.

Qualora facciate una proposta per un immobile dovendo fare un mutuo considerate bene i tempi da inserire per concludere la compravendita per non trovarvi a non poterli rispettare per fattori che non dipendono da voi!

Avete domande o dubbi? Contatteci o scriveteli nei commenti, saremo felici di rispondervi!

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