La differenza tra Condono e Sanatoria: La guida completa

LA differenza tra sanatoria e condono, la guida di sognando casa

Condono edilizio e sanatoria sono termini spesso confusi tra loro, ma presentano due versanti distinti per regolarizzare abusi e illeciti edilizi.
Ecco una breve guida per chiarire le differenze.

Sia condono che sanatoria si applicano a immobili che presentano irregolarità, ma hanno una differenza fondamentale che dipende dal tipo di irregolarità riscontrata.

L’importanza di un immobile in regola

Spesso ci sono immobili con abusi ad insaputa dei proprietari: fino a quando non ci si trova a fare lavori o una vendita, eventuali irregolarità non emergono. Ma nel momento di una ristrutturazione o di una compravendita si parte dallo stato di fatto che va confrontato con i progetti concessionati e spesso emergono difformità che possono essere di diverse tipologie.

Oggi per vendere una casa a Ravenna (e in molte regioni italiane) è obbligatorio allegare una relazione tecnica di conformità. In questo documento un tecnico deve verificare lo stato di fatto e confrontarlo con lo stato attuale e per poterla confermare l’immobile deve essere completamente regolare.

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Che cos’è la Sanatoria Edilizia (o Sanatoria Ordinaria)

La Sanatoria Edilizia (o Sanatoria Ordinaria) è una pratica che si segue quando nell’immobile vi sono delle irregolarità che però sono compatibili con la disciplina urbanistica. Consente la regolarizzazione di abusi “formali”. Questi abusi sono stati effettuati senza il preventivo titolo o in difformità dallo stesso, ma senza violare la disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione che al momento della presentazione della domanda (c.d. “doppia conformità”).

Esempio: avete fatto una ristrutturazione in autonomia, modificando la distribuzione degli spazi e ricavando un bagno in un locale che avrebbe avuto tutti i requisiti igienico abitativi per essere regolarmente accatastato. In questo caso l’abuso può essere sanato.

La sanatoria va presentata da un tecnico abilitato ed è regolata dagli art. 36 e 37 del Testo Unico dell’Edilizia D.P.R. 380/01. La procedura si chiama Accertamento di conformità e come risultato porta al rilascio del Permesso di Costruire in sanatoria per abusi e illeciti di livello primario (Art. 36 DPR 380/01) o alla presentazione della SCIA in sanatoria per opere compiute che avrebbero richiesto la SCIA ordinaria (Art. 37 DPR 380/01).

  • Requisiti: immobile che rispetti tutti i canoni richiesti per l’abitabilità e le normative edilizie e urbanistiche.
  • Costo: circa €1000 oltre al lavoro del tecnico, da conteggiare in base all’abuso.
  • Tempistiche: circa 2 mesi dall’inizio della pratica.

Il Condono Edilizio

Il condono è disciplinato da leggi speciali e temporanee, permette di accatastare e aggiornare abusi edilizi normalmente non compatibili con le discipline urbanistiche.

Un condono permette di correggere situazioni abusive secondo la legge o che non rispettano a pieno le normative. Ogni condono ha regole diverse in base ai limiti e ai tipi di situazioni che si possono regolarizzare.

Esempio: avete, durante una ristrutturazione, ricavato un bagno in un locale che non rispetta i requisiti edilizi, come le altezze medie necessarie per avere un bagno regolare. Sarebbe impossibile regolarizzarlo con una sanatoria. Per potere sistemare la situazione si danno due opzioni: si smantella il locale abusivo o si approfitta di un condono qualora permetta di correggere e sanare l’abuso.

  • Requisiti: immobile con abuso ma che non rispetta i requisiti edilizi ed urbanistici.
  • Costo: dipende dal tipo di condono, ma è molto più oneroso di una semplice sanatoria.
  • Tempistiche: circa 2 mesi dall’inizio della pratica.

NOTA: Non sempre si può condonare un abuso, in caso non sia sanabile e non ci siano margini di condono, l’unico modo di rendere l’immobile regolare è il ripristino dell’abuso, con il ritorno alla situazione urbanistica originale o una fiscalizzazione.

La differenza tra condono e sanatoria

In sintesi, la sanatoria riguarda la regolarizzazione di abusi formali ma che potenzialmente si sarebbero potuti eseguire regolarmente, mentre il condono è un provvedimento speciale per abusi che non rispettano le normative edilizie e urbanistiche.

La sanatoria costa molto di meno ed è sempre possibile qualora l’abuso sia compatibile con le normative. Il condono prevede una spesa molto più alta e deve essere collegato a una legge speciale e rispettarne i paletti.

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