Il contratto preliminare di compravendita
In una compravendita immobiliare si stipula un contratto preliminare, detto anche compromesso, quando le due parti (Acquirente e venditore) si impegnano a stupulare successivamente un definitivo contratto di compravendita.
Il trasferimento della proprietà avverrà solo al rogito. Si stipula un preliminare quando le parti trovano un accordo sulle modalità e tempistiche della futura vendita, ma non sono pronte alla consegna dell'immobile (perchè in attesa di un mutuo, o di avere un nuovo immobile dove trasferirsi.
Comprando casa presso un agenzia la proposta di acquisto, una volta accettata da entrambe le parti sarà un vero e proprio preliminare.
Il preliminare per essere valido deve essere redatto in FORMA SCRITTA pena nullità.
LE SPESE DA SOSTENERE PER REGISTRARE UN PRELIMINARE
Il contratto preliminare deve essere registrato entro 20 giorni dalla sottoscrizione. Se predisposto presso un terzo (un notaio, un'agente immobiliare, un avvocato) il soggetto che predispone l'atto è tenuto alla registrazione in vece delle parti.
Le imposte dovute per la registrazione sono:
• imposta di registro di 200 euro, indipendentemente dal prezzo della compravendita
• imposta di bollo, nella misura di 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe (se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata l’imposta di bollo è invece di 155 euro).
In caso di pagamenti precedenti all'atto definitivo, è dovuta, inoltre, l’imposta di registro proporzionale pari:
• allo 0,50% delle somme previste a titolo di caparra confirmatoria
• al 3% delle somme previste a titolo di acconto sul prezzo di vendita
In entrambi i casi, le imposte pagate sugli acconti/caparre saranno detratte dalle spese dovute in fase di atto definitivo.
CONTRATTO SOGGETTO A IVA
In caso di immobile di nuova costruzione la tassazione dovuta sarà differente a seconda che preveda il versamento di una somma a titolo di acconto o di caparra confirmatoria:
• gli acconti versati, in quanto anticipazione sul prezzo finale, saranno soggetti a IVA (4% in caso di acquisto prima casa, 10% in caso di acquisto seconda casa). Saranno soggetti a IVA anche eventuali successivi pagamenti. Oltre all'IVA sarà dovuta l’imposta di registro sarà dovuta in misura fissa (200 euro)
• In caso di CAPARRA CONFIRMATORIA andrà pagata l’imposta di registro proporzionale (0,50%).
LA TRASCRIZIONE DEL PRELIMINARE
Il preliminare registrato crea un impegno giuridico tra le parti, ma non ha alcuna influenza sull'immobile, che a una visura risulterà completamente libero. Le conseguenze sono che su un immobile si possono potenzialmente registrare multipli preliminari, o che venga venduto a terzi senza rispettare l'impegno originario, offrendolo in garanzia per un eventuale ipoteca o cedendone i diritti a terzi.
In questo caso il compratore potrà chiedere i danni al venditore tramite intervento di un giudice, ma non l'annullamento di eventuali atti che ne abbiano leso il diritto.
Lo strumento della trascrizione permette di garantirsi da situazioni del genere: l'atto non vale solo tra le parti in atto, ma viene “trascritto” nei registri immobiliari: l'immobile viene “marchiato” e non sarà possibile registrare altri atti relativi allo stesso immobile impedendo la registrazione di altri diritti sullo stesso immobile.
Per trascrivere un preliminare è necessario l'intervendo di un notaio.
In caso di trascrizione i costi aumentano. In aggiunta alle spese precedentemente citate si deve versare un im’imposta ipotecaria di 200 euro e delle tasse ipotecarie di 35 euro, oltre all'onorario del notaio che stipula l'atto.
La trascrizione dei preliminari è opportuna quanto si versano acconti importanti sul prezzo o si tema sulla solvibilità del venditore, ed è OBBLIGATORIA per tutti gli atti riguardanti immobili di NUOVA COSTRUZIONE.
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