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Le nostre guide: Differenza tra uso esclusivo e piena proprietà

Uso esclusivo e piena proprietà: ma concretamente, che cos'è l'uso esclusivo e in cosa si differenzia dalla piena proprietà?

Comprando un immobile, o visionandone le mappe vi sarà capitato di leggere “uso esclusivo” nel rogito. Questo capita spesso relativamente ai giardini o ai posti auto che spesso vengono associati a una casa in uso esclusivo anziché in proprietà. Veniva fatta spesso questa scelta, ufficializzata nel rogito notarile, in quanto le zone ad uso esclusivo non vengono conteggiate a livello di imposte per la casa, non hanno rendita catastale e rendono un po’ meno costosi i costi di compravendita. Si creano degli usi esclusivi quando in fase di riunione condominiale viene assegnata una porzione di giardino ad ogni condomino, o si decide che ogni appartamento avrà a disposizione un posto auto negli spazi comuni ufficialmente deliberato.

Ma concretamente nella gestione, nell'uso e nelle possibilità quali sono le differenze?

Proprietà

Essere proprietari di una porzione di giardino o di un posto auto da la possibilità di usufruirne a pieno titolo non solo nell'uso quotidiano e nella gestione, ma nella possibilità di vendita o locazione: la porzione in oggetto è legata ai proprietari e non all’immobile a cui è associato. Si può dunque decidere di alienare il proprio posto auto a un terzo, o cedere una striscia di giardino a un vicino interessato per recuperare un po' di liquidità. 

Uso esclusivo

L’uso è di solito consolidato a livello di regolamento condominiale o può essere disciplinato dal costruttore in fase di creazione del condominio e della disciplina delle parti comune. Una porzione in uso esclusivo nasce come pertinenza dell’immobile e ne è indissolubilmente legato: si potrà utilizzare liberamente il proprio cortile e il proprio posto auto, ma non potrà essere ceduto a terzi in vendita o locazione. L'unico modo di poterne disporne in maniera completa è che partecipino all’eventuale atto TUTTI i comproprietari, che saranno tutti i membri del condominio. 


Corte a uso esclusivo

L'uso esclusivo può sorgere da accordo condominiale per un periodo limitato: in questo caso è revocabile in caso cambino le condizioni e l'assemblea dei condomini decida per la decadenza del diritto. In caso di uso esclusivo inserito invece nell'atto di acquisto e nel rogito diventa un diritto perpetuo, non è revocabile a meno di TOTALE UNANIMITA' DI VALUTAZIONE dell'assemblea (compreso l'avente diritto!) e si può cancellare SOLO tramite un atto notarile a cui partecipino tutte le parti.

Per fare un esempio pratico: se sono PIENO PROPRIETARIO potrò vendere il mio posto auto, o una porzione del mio immobile: vendere la mia casa e tenermi il posto auto, o vendere le due porzioni a due clienti diversi. Ma se ne sono solo legittimamente possessore per USO ESCLUSIVO potrò cederne i diritti solo insieme al resto della proprietà e il giardino e posto auto resteranno legati al mio immobile. In fase di valutazione la pertinenza in USO ESCLUSIVO ha un valore leggermente inferiore, in quanto le possibilità di disporne sono inferiori rispetto a una piena proprietà. Se ho un posto auto in USO ESCLUSIVO valido per atto notarile, potrò vendere assieme alla mia casa rivendicandone il pieno diritto. In caso di posto auto assegnato dall'assemblea invece devo avere la consapevolezza che in caso di necessità il diritto e l'uso esclusivo potrebbe essere sempre ritirato.

Comments

Buongiorno! Sono proprietaria di una casa con un cortile ad uso esclusivo, come mi vedo dal vostro articolo non posso ne affittare, ne vendere senza casa. Giusto? Questo mio cortile non è coperto totale con le recinzione. La casa era non abitabile parecchi anni (è un rustico medioevale). Attraversando il mio cortile passavano e passano adesso tanta gente, perché così più veloce ad arrivare alla via pubblica, anche se devono attraversare un altro mio cortile in comune con una vicina. Tutti questi persone hanno loro proprietà le case con le sue entrate e uscite all'altra parte della via pubblica, ma usano il mio cortile, perché le loro entrate hanno chiuso. Alle numerose mie richieste di non usare la mia proprietà reagiscono in modo aggressivo. Mi stano ripetendo sempre una frase, noi usiamo più di 20 anni, qualcuno 40 anni questo passaggio, è già nostro. Ma se come voi avete scritto che il cortile ad uso esclusivo è proprietà di proprietà, davvero possono usarlo senza problemi? Passano tante machine, anche i camion (questo un piccolo andito, solo 2,4 m, la norma minima per le auto è 2,7) sporcano e distruggano il mio povero cortile e la casa. Quindi per me è vietato mettere in affitto, o venderlo, ma per loro, ok, possono usare neanche chiedere il mio permesso? La domanda generale è posso chiudere il mio cortile per tutti? Per favore, non mandate mi dai avvocati. Rispondete voi, per favore! (La mia casa del XIII secolo dei nobili (guelfi) bergamaschi, si chiama Casa fortificata degli Olmo è unica in Italia rimasta ancora ben preservata. Nel libro su Villa d'Adda c'è un articolo dedicato alla mia casa, anche via si chiamo Olmo. Ma queste persone butano il fango o l'altra spazzatura nel mio cortile... io.. solo pulisco dopo... )

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