Guida alle tasse sulla plusvalenza immobiliare

LA guida alla plusvalenza immobiliare

State vendendo casa, dopo averla ristrutturata, con un buon guadagno? Attento alle tasse sulla plusvalenza immobiliare. Aprofondisci con noi cos’è, come si calcola e in quali casi potrai evitare di pagarci le tasse!

In questo articolo ci soffermiamo principalmente sugli immobili residenziali; per gli immobili commerciali le regole sono diverse e variano in base al tipo di proprietà, con tempi e calcoli da effettuare in modo diverso.

Cos’è la plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza immobiliare è la differenza tra il prezzo di vendita di un immobile e il suo costo originale in fase di acquisto. Nel caso di una casa il costo originale include non solo il costo di acquisto ma anche tutte le spese sostenute, quali spese notarili, tasse, onorario del notaio, spese di agenzia e spese di manuntenzione straordinaria.

Se avete sostenuto nell’acquisto di un immobile spese per € 150.000 e la rivendete a € 200.000 la plusvalenza sarà la differenza tra i due importi ovvero € 50.000,00 sui quali dovrete calcolare le tasse.

Come si calcola il costo originale

Come detto prima, il costo originale non è solo il prezzo di acquisto, ma includetutte le spese sostenute, quali spese notarili, tasse, onorario del notaio, spese di agenzia e spese di manuntenzione straordinaria. Fondamentale è che le spese siano documentate da fatture e pagamenti – ricordate dunque di conservare tutto!

Facciamo un esempio pratico. Hai comprato una casa a 200.000,00 euro. Hai speso 15.000,00 tra agenzia e notaio, oltre ad aver effettuato una ristrutturazione per un importo di 50.000,00. In questo caso il “costo originale” è costituito dalla somma di tutte queste voci. Dunque il “costo originario” sarà calcolato nella somma di queste voci, ovvero 265.000 euro.

Come si calcola la plusvalenza?

Una volta stabilito il costo originario per calcolare la plusvalenza dovrai fare la differenza tra il costo originaio e il prezzo di rivendita del tuo immobile. Tornando all’esempio precedente, se vendi a 300.000 sottraendo il costo originario di 265.000 avrai una plusvalenza di 35.000, somma sulla quale andranno calcolate le tasse da versare. In caso di terreni o case donate per stabilire il costo originale si rimanda all’atto precedente o a una perizia tecnica con la rivalutazione del terreno.

Quanto viene tassata la plusvalenza immobiliare?

La plusvalenza non sempre viene tassata e tante sono le eccezioni. In caso venga tassata sono due le alternative. Pagare una aliquota del 26% direttamente al rogito di vendita come imposta sostitutiva, o essere messa come “guadagno” in dichiarazione dei redditi e pagata in base alla propria aliquota IRPEF.

Quando non si pagano tasse sulla plusvalenza?

Esistono tante eccezioni al pagamento della plusvalenza, andiamo ad analizzarle tutte.

  • Case ereditate In caso di case ereditate nessuna plusvalenza sarà dovuta alla vendita
  • Vendita dopo i 5 anni Se passano oltre 5 anni dal vostro acquisto non sarà dovuta nessuna plusvalenza. Controllate bene le date in caso di trattativa! (ci sono delle eccezioni nella manovra fiscale 2024, relative in particolare alle case ristrutturate con il superbonus 110%, per le quali cambiano le modalità di calcolo e le scadenze)
  • Abitazione principale Qualora si sia stati residenti nell’immobile rivenduto oltre al 50% del tempo di possesso non sarà dovuta nessuna plusvalenza anche se sono passati meno di 5 anni. Ricordate dunque di portare immediatamente la residenza nel vostro immobile.

In quali casi si pagano le tasse sulla plusvalenza?

Le tasse sulla plusvalenza si pagano in tutti gli altri casi. Se si vende entro i 5 anni (periodo allungato a 10 anni in caso di casa che ha goduto del superbonus 110%) senza avere portato residenza nell’immobile. In caso di case ricevute per donazione (Sempre se rivendute entro i 5 anni). Nella compravendita di terreni.

La plusvalenza in caso di superbonus 110%

Nella ultima legge di bilancio sono state cambiate le regole relativamente alla tassazione della plusvalenza in caso di case che hanno usufruito del SUPERBONUS. Rimane azzerata la tassazione sulla plusvalenza in caso di abitazione principale. Mentre sono previsti tempi più lunghi rispetto agli altri casi e cambiano i criteri di calcolo del COSTO ORIGINALE.

Vedi novità legge di bilancio 2024

In caso di vendita entro i 5 anni le spese sostenute non abbattono la plusvalenza (ovvero non si sommano ai costi originali nel nostro calcolo). In caso siano passati 5 anni è meno di 10, si potranno detrarre il 50% delle spese “sostenute”.

Chi ha ristrutturato casa con il superbonus e decide di venderla dovrà versare una plusvalenza del 26% sul guadagno (o portare il guadagno in detrazione e pagarne l’Irpef): in caso di plusvalenza originata da superbonus sarà da dichiarare tra i redditi diversi. Questa plusvalenza si applica nei seguenti casi:

  • L’immobile è venduto prima di 10 anni dalla fine dei lavoro o dalla cessione del credito
  • L’immobile non è mai stato utilizzato come abitazione principale
  • Il superbonus è stato utilizzato con cessione del credito o sconto in fattura.

Plusvalenza da superbonus: in attesa di chiarimenti

La nuova normativa penalizza relativa alla plusvalenza da superbonus sensibilmente chi ha fatto investimenti con il superbonus. Non tocca tutti i casi particolari e siamo sicuri emergeranno contenziosi per l’applicazione e il calcolo delle somme dovute per casi e situazioni particolari. Aggiorneremo l’articolo qualora dovessero emergere novità rilevanti. Potrebbe interessarti l’articolo dedicato: Le tasse da plusvalenza da superbonus

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