La guida al mutuo di Sognando Casa

LA guida di sognando casa al mutuo

Come valutare la convenienza di un mutuo? La nostra guida al mutuo e i termini da conoscere per valutarne la convenienza.

Nella vita arriva quel momento, in cui per comprare la prima casa, fare un investimento o una ristrutturazione dovrai rivolgerti a una banca per chiedere un finanziamento. Si tratta di un passo molto delicato, che ti impegnerà per diversi anni: ma come orientarsi di fronte a tutte quelle strane sigle e quelle clausole minuscole che sembrano fatte apposta per creare confusione?

In questo articolo proveremo a offrirvi un vademecum con i termini e gli aspetti principali da conoscere nel momento in cui si chiede un mutuo.

Mutuo o prestito: le differenze

La principale differenza tra mutuo e prestito sta nelle garanzie richieste dalla banca. Il prestito può essere richiesto senza indicare una motivazione esplicita, normalmente ha durata più breve (massimo 10 anni) e tassi più alti. Conviene fare un prestito per importi piccoli e breve durata (normalmente sotto i 50.000 euro, ma va valutato di caso in caso).

I mutui nascono specificatamente per operazioni immobiliari, possono arrivare a coprire l’intero valore della casa e possono avere una durata lunga, mediamente di 30 anni (ultimamente si parla anche di mutui fino a 40 anni!). Può essere chiesto per l’acquisto ma anche per ristrutturazione. In caso di mutuo i dei tassi sono disciplinati e regolamentati e normalmente molto più vantaggiosi rispetto a un prestito. L’aspetto principale del mutuo è che viene coperto da garanzie “reali” ovvero viene ipotecato l’immobile fino all’estinzione del debito.

Normalmente la delibera di un mutuo chiede tempi più lunghi, fino a due mesi! (Quali sono i tempi per la delibera di un mutuo)

Il mutuo per comprare la prima casa

Non tutti i mutui sono uguali. I mutui per l’acquisto della prima casa sono i più vantaggiosi ed esistono offerte specifiche in caso di case in alta efficienza energetica. Tra le varie offerte possono esserci differenze economiche sostanziali.

I parametri per l’approvazione di un mutuo sono simili tra i vari istituti. La vostra banca avendo a disposizione lo storico della vostra solvibilità potrebbe avere più facilità e velocità nell’approvazione. Ma considerate che i tassi possono avere una differenza sostanziale tra una banca e l’altra, e purtroppo spesso la fedeltà non viene ripagato. Come con compagnie telefoniche chi cambia… risparmia. Oggi grazie ai comparatori online potrete confrontarle per una scelta consapevole: non fermatevi alla vostra banca, girando potrete trovare la possibilità di risparmiare.

La tipologia di mutuo adatto alle tue esigenze

Nella scelta del mutuo tenete conto della vostra situazione personale (presente futura e prevista!) e della situazione storica.  La scelta del mutuo deve tenere conto del proprio bilancio familiare sia presente che futuro. Valutate l’importo della rata in base alle vostre capacità economiche e considerate se potreste supportare eventuali imprevisti.

Tasso fisso o tasso variabile

Il tasso fisso prevede un tasso che sarà il medesimo per tutta la durata del finanziamento. La rata che pagate alla sottoscrizione sarà la stessa per tutta la durata. Il tasso variabile seguirà gli indici Euribor. La rata potrebbe aumentare o scendere in base all’andamento e potreste trovarvi nella lunga durata a risparmiare, in previsioni future di calo dei tassi. Le banche offrono anche altri tipi di proposte.

Esiste il tasso variabile a quota costante: in caso di peggioramento e miglioramento dei tassi la rata non aumenta ma varia la durata del finanziamento.

Il tasso fisso a 5 anni: il tasso viene fermato per un periodo e verrà ricalcolato a determinate scadenze (normalmente 5 anni) in base al tasso del momento.

Cosa determina la rata del mutuo

Il tasso che la banca vi applicherà dipende da diversi fattori:

  • Durata del mutuo (Più breve è il mutuo, migliore sarà il tasso che vi verrà proposto)
  • Tipo di tasso (fisso, variabile, misto)
  • Valore dell’immobile rispetto alla somma richiesta (se chiedete un importo inferiore al 50% del valore dell’immobile avrete il tasso migliore)

Attenzione alle altre spese

Il tasso bancario applicato (solitamente detto TAN, TASSO ANNUO NOMINALE non è l’unico parametro in base al quale dovrete valutare un mutuo.

Le spese connesse all’erogazione di un mutuo

Oltre alla rata ci saranno spese di istruttoria, perizia, incasso rata, assicurazione obbligatoria legata al prestito. Dovrete pagare le imposte sul mutuo (Che variano se è mutuo prima casa o seconda casa) e gli oneri notarili per l’iscrizione dell’ipoteca.

Alcune spese sono fisse è saranno sostenute e trattenute all’erogazione del prezzo, altre verranno spalmate nelle varie rate.

Le spese per stipulare un mutuo

Alla stipula del mutuo considerate le seguenti spese

  • Istruttoria mutuo
  • Perizia
  • Spese notarili per l’iscrizione di ipoteca (circa € 2000,00)
  • Tasse sul mutuo (0,25% sull’importo se prima casa, 2% per seconda casa)

Qualora stipuliate il mutuo tramite un broker dovrete considerare anche la sua commissione. Spesso gli intermediari hanno convenzioni particolari con le banche che vi permetteranno di spendere di meno nonostante il loro compenso. Possono essere di aiuto in caso di mutuo complicati o complessi.

Oltre a queste ci sono costi annuali che possono essere spalmati nelle rate. Associato al mutuo va stipulata obbligatoriamente un’assicurazione sulla casa. Possono esserci anche spese di incasso rata, di notifica delle comunicazioni, o di tenuta del conto.

L’assicurazione obbligatoria sull’immobile legata al finanziamento è quella scoppio e incendio. Potete decidere di integrarla con assicurazioni per coprire eventi eccezionali, perdita di lavoro, morte, e tutelare i vostri cari al meglio.

La somma di questi costi “spalmati” nella durata del mutuo vi offre il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale). Un mutuo con rata più bassa considerando le spese accessorie iniziali potrebbe essere in realtà meno conveniente.

Il TAEG è il parametro principale che vi conviene considerare per confrontare le varie proposte di mutuo che vi verranno offerte.

Cercate di scegliere un mutuo con rata sostenibile economica per voi. Durata più breve significa minori interessi versati nella vita del mutuo ma rata più alta. Tenete conto delle future necessita o potenziali imprevisti!

L’ammortamento del mutuo

State attenti anche al tipo di ammortamento. Esistono due tipi di piani principalmente utilizzati: il piano di ammortamento alla francese (il più diffuso) e il piano di ammortamento all’italiana.

In ogni rata di mutuo che verserete troverete due quote: la quota capitale e la quota interessi. La quota capitale andrà a diminuire l’importo debito residuo. La quota interessi varia in ogni rata ed è calcolata sul debito residuo.

Nel caso di ammortamento alla francese la somma tra quota capitale e quota interessi è fissa, ad ogni rata vedrete aumentare la quota di capitale versata e diminuire quella di interessi. In caso di ammortamenti all’italiana la quota capitale è costante e gli interessi variano, decrescendo nel tempo in base al tasso applicato.

Se è vostra intenzione portare il mutuo fino alla scadenza vi interesserà la quota totale restituita a fine prestito. Ma se avete in programma future entrate per chiudere anticipatamente il mutuo cercate un mutuo che spalmi gli interessi permettendomi di diminuire la quota capitale più velocemente.

Che importo posso chiedere?

La potenzialità di mutuo che potete chiedere dipende dal rapporto rata/reddito. Dovete sommare le vostre entrate annuali, sottrarre tutti gli impegni economici (altri finanziamenti/spese) e contare il 30/35%: questo è l’importo massimo di mutuo che mediamente le banche vi erogheranno. Le banche erogano normalmente fino all’80% del valore dell’immobile. Alcune arrivano a erogare anche il 100% ma in questo caso il tasso applicato sarà penalizzato.

I tempi per la delibera di un mutuo

Normalmente dalla richiesta del mutuo le banche ci mettono un tempo di circa due mesi a dare risposta ufficiale per la delibera. In base alla situazione i tempi potrebbero allungarsi o accorciarsi. (Approfondisci: quali sono le tempistiche per la delibera di un mutuo?)

La surroga e la rinegoziazione del mutuo

In caso di condizioni mutate potrete rinegoziare con la banca il mutuo. Non tutte le banche accettano di modificare le condizioni, ma esiste un’alternativa: la surroga. La surroga è applicabile solo ai mutui prima casa e vi da la possibilità di spostare il mutuo da un istituto a un altro senza costo e modificandone le condizioni, cambiandone tipo di tasso, durata e condizioni

(Guida alla surroga o rinegoziazione del mutuo)

Vale la pena chiudere un mutuo in anticipo?

Chiudendo un mutuo in anticipo è possibile senza penali. Conviene qualora il mutuo abbia ancora una lunga durata residua: se avete il capitale potrete estinguere il mutuo versando la quota capitale residua e azzerare la quota interessi dovuta. Considerate che la quota maggiore di interessi viene pagata a inizio mutuo e se il mutuo è vicino alla sua scadenza l’estinzione non vi darà un grosso risparmio. In questo caso potrebbe essere più utile mantenere a disposizione la propria liquidità.

Se ho un mutuo posso godere di agevolazioni fiscali?

La principale agevolazione che si ha nel momento in cui si stipula il mutuo è la detrazione Irpef degli interessi e delle spese connette. Ogni anno potrete detrarre il 19% delle spese sostenute abbattendone il costo sostenuto. La detrazione di applica ai mutui legati all’abitazione principale.

Un consiglio: verificate sempre se potrete avere condizioni migliorative al cambio delle condizioni

Il mutuo che farete oggi non dovrà essere alle stesse condizioni fino alla scadenza. Grazie a Bersano la surroga è gratuita. Appena avrete possibilità (magari entrate diverse, una nuova entrata, avete finito una ristrutturazione, un sensibile mutamento dei tassi) verificate se esistono finanziamenti analoghi a migliori condizioni.

Se per un cambio esistenziale vi trovate in difficoltà dialogate con la vostra banca: esistono tanti strumenti per la sospensione delle rate o per la loro ricalibrazione.

Avete dubbi o domande o precisazioni? Scrivetele nei commenti e saremo felici di rispondervi!

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