La fiscalizzazione degli abusi edilizi: un’alternativa all’abbattimento

La fiscalizzazione degli abusi edilizi

Oggi per vendere casa è necessario che l’immobile sia in regola con le normative edilizie e urbanistiche. Un tecnico dovrà verificare tutto la parte edificata e confrontarla con le concessioni. Ma a volte emergono abusi che non sono regolarizzarli e andrebbero abbattuti a spese del proprietario. Esiste la possibilità in caso di immobili parzialmente abusivi di procedere: la fiscalizzazione degli abusi in sostituzione della demolizione o al ripristino. Ma in che casi è applicabile?

Cosa fare in caso di abusi

In caso di abusi edilizi su un immobile, costruito in difformità rispetto al titolo edilizio la via principale è la sanatoria, applicabile però solo nel caso in cui l’abuso sia compatibile con le normative edilizie e urbanistiche. Può essere il comune a fare un controllo a seguito di una segnalazione o potreste accorgervi direttamente dell’abuso in occasione di una ristrutturazione o di un analisi per vendere.

In caso di impossibilità di sanare l’abuso, spesso si attendono leggi straordinarie che permettono dei condoni, tramite le quali, pagando una sanzione è possibile rendere regolare e condonare l’abuso, rendendo effettivamente l’immobile completamente regolare rispetto ai permessi di costruire, andando anche in deroga rispetto ai vincoli di legge sui requisiti per l’abitabilità: i condoni.

Ma cosa fare se l’abuso è tale da non essere regolarizzabile, a parte l’abbattimento?

La fiscalizzazione degli abusi: alternativa all’abbattimento

In caso di un immobile non sanabile e non condonabile per rendere un immobile regolare andrebbe ripristinata la situazione concessionata, abbattendo gli abusi e riportandoli allo stato originale.

Esistono però delle situazioni dove il ripristino diventa pregiudicante dell’intera struttura, andando a inficiarne la stabilità sismica impattando anche sulle parti regolari. Per queste situazioni esiste la fiscalizzazione dell’abuso edilizio, che rappresenta una pratica complessa, regolata dal dpr 380/01, e offre una soluzione alternativa alla demolizione.

Devi vendere casa a Ravenna?

Scopri il metodo Sognando Casa per vendere serenamente!

Quando si può fiscalizzare un abuso

In caso di accertamento degli uffici del comune, che attestino l’impossibilità dell’abbattimento della porzione di edificio realizzata in violazione rispetto alle norme, in quanto porterebbe l’instabilità dell’intero edificio e il rischio della sua stabilità, è possibile applicare una sanzione pecuniaria che diventa un’alternativa alla regolarizzazione dell’opera con abbattimento.

Tra i requisiti per fiscalizzare l’abuso:

  • si deve dimostrare con un’analisi strutturare che la demolizione potrebbe danneggiare la parte regolare dell’unità immobiliare.
  • L’abuso deve essere in parziale difformità del titolo edilizio (dunque con una parte regolare dell’immobile)

L’impossibilità di demolizione deve essere dimostrata dal soggetto interessato e confermata da una perizia di un tecnico e accertata dal Comune nel momento in cui emette l’ordine di demolizione.

Gli articoli 33 e 33 del dpr 380/01 del testo unico dell’edilizia

Come anticipato la fiscalizzazione degli abusi si può applicare solo in determinati casi dove è oggettivamente impossibile procedere alla demolizione.

Questo DR prevede che in caso di interventi effettuati o ristrutturazioni edilizie effettuate senza ottenere il permesso o in difformità rispetto al progetto, il Comune può imporre la rimozione, la demolizione, o il ripristino portando gli interventi alla conformità. Secondo il comma 2 è previsto il caso in cui il progetto originario non sia ripristinabile, da facoltà, su documentata motivazione, convertire l’abbattimento in una sanzione pecuniaria.

L’opzione di fiscalizzare è legata alla impossibilità di ripristino per problemi strutturali.

I costi della fiscalizzazione degli abusi edilizi

Il costo della fiscalizzazione è variabile, dipende dal tipo di abuso e va calcolato secondo precisi parametri indicati nel testo unico per l’edilizia. È necessario quantificare le sanzioni secondo il costo di costruzione dell’edificio: si considera il doppio dell’aumento di valore dell’immobile derivante dalle opere abusive contestate.

Cosa succede dopo avere fiscalizzato l’abuso

La fiscalizzazione permette di evitare di dovere demolire l’abuso, ma limita in maniera evidente futuri interventi sull’immobile e la sua vendibilità. L’intervento non regolarizza l’immobile, che resta comunque con una porzione abusiva. Sarà impossibile effettuare futuri interventi di ristrutturazione sulle parti abusive, che devono mantenersi nello stato di fatto, per la loro funzione strutturale e di stabilità dell’edificio.

In caso di manutenzione ordinaria e straordinaria gli interventi su porzioni fiscalizzate non potranno godere di incentivi fiscali ed è consentito effettuare solo interventi limitati, principalmente legati alla manutenzione ordinaria o straordinaria delle parti dell’edificio conformi alle normative. Non sarà possibile realizzare eventuali interventi che potrebbero beneficiare di incentivi fiscali.

La fiscalizzazione abuso edilizio sanatoria e condono

La fiscalizzazione dell’abuso non rende dunque l’immobile regolare rispetto alle normative, ma concede di mantenerlo nello stato di passo evitandone l’abbattimento. La sanatoria permette di regolarizzare completamente l’immobile. Il condono permette di “sanare” un immobile irregolare in base a leggi speciali.

La prospettiva è fiscalizzare l’abuso in attesa di un condono che possa rendere la problematicità completamente regolarizzabile.

Immobile fiscalizzato e vendita immobiliare

Un immobile fiscalizzato è regolarmente vendibile, in quanto l’abuso è stato reso evidente e reso “regolare” (ovvero non necessario di abbattimento) col pagamento di una sanzione.

Resta però la profonda influenza sul valore dell’immobile dove tale elemento essendo non regolarizzabile in caso di valutazione dovrà essere considerato come un importante difetto in fase di trattativa, che porterà le banche a essere reticenti nel concedere un mutuo per un eventuale prestito e impedirà agli acquirenti di effettuare interventi di ristrutturazione e rimodernamento e di accedere alle detrazioni fiscali dedicate.

Avete dubbi o commenti? Scriveteci nei commenti e cercheremo di rispondervi!

Join The Discussion

Compare listings

Compare

CONTATTACI SUBITO

SCOPRI COME POSSIAMO AIUTARTI