La differenza tra usufrutto e nuda proprietà

Sognando Casa Ravenna differenza tra usufrutto e nuda proprietà

Se stai pensando di vendere o acquistare un immobile, potresti aver sentito parlare di nuda proprietà e usufrutto. Si tratta di due concetti che riguardano il diritto di godimento e di disposizione di un bene. Ma cosa significano esattamente e qual è la differenza tra usufrutto e nuda proprietà? In questo articolo cercheremo di spiegartelo in modo semplice e chiaro.

Cos’è la nuda proprietà?

La nuda proprietà è il diritto di possedere un immobile, ma non di usarlo o di trarne profitto. Chi vende o dona la nuda proprietà di un bene, infatti, si riserva il diritto di usufrutto, ossia di abitarlo, affittarlo o sfruttarlo in altro modo. La nuda proprietà si può trasmettere a terzi, ma solo con il consenso dell’usufruttuario. Inoltre, il nudo proprietario deve rispettare la destinazione economica del bene e non può apportare modifiche sostanziali senza l’autorizzazione dell’usufruttuario.

Cos’è l’usufrutto?

L’usufrutto è il diritto di usare e godere di un immobile di proprietà altrui, con l’obbligo di conservarne la sostanza e la funzione. Chi acquista o riceve in dono l’usufrutto di un bene, infatti, può abitarlo, affittarlo o sfruttarlo in altro modo, ma non può venderlo, donarlo o ipotecarlo. L’usufrutto ha una durata limitata nel tempo, che può essere stabilita dalle parti o dipendere dalla vita dell’usufruttuario. Al termine dell’usufrutto, il nudo proprietario acquista la piena proprietà del bene e può disporne liberamente.

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Quali sono i vantaggi e gli svantaggi di nuda proprietà e usufrutto?

La nuda proprietà e l’usufrutto sono due soluzioni che possono avere vantaggi e svantaggi sia per il venditore che per l’acquirente. Vediamoli nel dettaglio.

Per il venditore

Il venditore che cede la nuda proprietà di un immobile e si riserva l’usufrutto può ottenere i seguenti benefici:

  • garantirsi un reddito o una liquidità immediata, senza rinunciare al godimento del bene;
  • anticipare l’eredità ai propri figli o nipoti, evitando le spese e le tasse successorie;
  • ridurre il proprio patrimonio imponibile, con un risparmio fiscale.

Tuttavia, il venditore deve anche tenere conto degli eventuali svantaggi:

  • perdere il diritto di disporre del bene, salvo il consenso del nudo proprietario;
  • dover sostenere le spese ordinarie di manutenzione e le tasse relative al possesso del bene;
  • dover rispettare la destinazione economica del bene e non poterlo modificare senza l’autorizzazione del nudo proprietario.

Per l’acquirente

L’acquirente che acquista la nuda proprietà di un immobile e concede l’usufrutto al venditore può ottenere i seguenti vantaggi:

  • pagare un prezzo inferiore rispetto al valore di mercato del bene;
  • investire in un bene che si rivaluterà nel tempo e che diventerà di sua piena proprietà al termine dell’usufrutto;
  • beneficiare di agevolazioni fiscali, come l’esenzione dall’IMU.

Tuttavia, l’acquirente deve anche considerare gli eventuali svantaggi:

  • non poter usare o godere del bene fino alla scadenza dell’usufrutto;
  • dover sostenere le spese straordinarie di manutenzione e le tasse relative al trasferimento del bene;
  • dover ottenere il consenso dell’usufruttuario per trasmettere la nuda proprietà a terzi.

Come si calcola il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto?

Il valore della nuda proprietà e dell’usufrutto dipende dal valore complessivo del bene e dall’età dell’usufruttuario. In generale, si può applicare la seguente formula:

Valore della nuda proprietà = valore totale del bene – valore dell’usufrutto

Per calcolare il valore dell’usufrutto, si può usare la tabella delle rendite vitalizie pubblicata annualmente dall’Agenzia delle Entrate, che indica la percentuale da applicare al valore del bene in base all’età dell’usufruttuario. Ad esempio, se il valore del bene è di 100.000 euro e l’età dell’usufruttuario è di 70 anni, il valore dell’usufrutto sarà pari al 18% del valore del bene, ossia 18.000 euro. Di conseguenza, il valore della nuda proprietà sarà pari a 82.000 euro.

Le tabelle sono aggiornate ogni anno in base alle aspettative di vita sul sito dell’Agenzia delle Entrate. Questo calcolo non è matematico, in quanto dipendono anche dalle aspettative di vita dell’usufruttuorio e dal suo stato di salute.

Età dell’usufruttuarioCoefficiente% usufrutto% nuda proprietà
Da 0 a 201995%5%
Da 21 a 301890%10%
Da 31 a 411785%15%
Da 41 a 451680%20%
Da 46 a 501575%25%
Da 51 a 531470%30%
Da 54 a 561365%35%
Da 57 a 601260%40%
Da 61 a 631155%45%
Da 64 a 661050%50%
Da 67 a 699 45%55%
Da 70 a 72840%60%
Da 73 a 75735%65%
Da 76 a 78630%70%
Da 79 a 82525%75%
Da 83 a 86420%80%
Da 87 a 92315%85%
Da 93 a 99210%90%

Conclusioni

La nuda proprietà e l’usufrutto sono due modi di regolare il diritto di godimento e di disposizione di un immobile. Si tratta di soluzioni che possono essere convenienti sia per il venditore che per l’acquirente, a seconda delle proprie esigenze e aspettative. Tuttavia, prima di stipulare un contratto di questo tipo, è bene informarsi bene sui vantaggi e gli svantaggi che comporta, nonché sulle implicazioni fiscali e legali. Per questo, è consigliabile rivolgersi a un professionista qualificato, come un notaio o un avvocato, che possa assistere le parti e redigere un atto chiaro e sicuro.

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