La differenza tra REGISTRAZIONE e TRASCRIZIONE del preliminare

Una casetta sulla cartellina di Sognando Casa

Il primo passo nell’acquisto di una casa o di un bene immobile è fare una proposta: la stessa proposta è un preliminare/compromesso. La registrazione è obbligatoria ed è da effettuare entro 30 giorni dalla sottoscrizione. Ma che differenza c’è tra registrazione e trascrizione del preliminare?

Che cos’è la registrazione di un preliminare

(Per approfondire leggi “Il preliminare di compravendita“)

La registrazione garantisce data certa all’evento: vengono registrate tutte le clausole dell’accordo, le modalità di pagamento, le tempistiche ed eventuali accordi particolari. Si formalizza un impegno ma l’immobile resta svincolato e dunque non tutela da eventuali azioni di terzi (un creditore o un ipoteca). Su un immobile si possono registrare potenzialmente infiniti preliminari!

In determinate condizioni però avere una data certa non basta: in questi casi si procede alla TRASCRIZIONE. La trascrizione va fatta presso un notaio e viene registrata in conservatoria, al pari di un rogito o di un’ipoteca. E’ obbligatoria dal 2020 nel caso di vendita di immobili nuovi o in costruzione, ha un costo molto più alto rispetto alla semplice registrazione ma offre maggiori garanzie.

Trascrizione: quando conviene?

La trascrizione include gli effetti della registrazione però, oltre a determinare una data certa, “marchia” l’immobile. Si consiglia di trascrivere il preliminare in caso di versamento di acconti importanti, di parti venditrici fallibili o che potrebbero presentare situazioni problematiche (grandi debiti o situazioni non troppo lineari).

Al preliminare è prassi versare i primi acconti su un immobile. La trascrizione dà la priorità nella garanzia delle somme versate in caso di inadempienza del venditore. Iscrivendo un marchio nell’immobile da’ la precedenza in caso di problemi rispetto ad altri eventuali creditori. Il notaio dovrà verificare eventuali gravanti sull’immobile – ipoteche o prelazioni – e solo successivamente potrà trascrivere il preliminare in conservatoria.

Infatti su uno stesso immobile si possono registrare infiniti preliminari: non è necessario fare un’indagine ipotecaria, e potenzialmente un venditore “scorretto” potrebbe vendere lo stesso immobile a più soggetti. Tra il preliminare e il rogito potrebbero sorgere problemi, iscrizioni di ulteriori ipoteche, cartelle esattoriali, o creditori che vanno a insinuarsi nella compravendita rispetto all’acquirente.

Il creditore che ha la precedenza sarà SEMPRE quello che ha trascritto per primo la nota di debito, bloccando l’immobile e in caso di vendita all’asta o vendite forzate, avrà la priorità ad essere rimborsato o in caso di vendita forzata.

Le garanzie della trascrizione

Nel momento in cui si stipula un PRELIMINARE TRASCRITTO si diventa il primo avente diritto sull’immobile: si crea un vincolo sull’unità immobiliare che per TRE anni non potrà essere venduta a terzi, e qualunque successiva ipoteca avrà un “grado inferiore” rispetto a quella trascritta in precedenza. Si potrà imporre al venditore la vendita forzata, e nelle gerarchie il PRELIMINARE TRASCRITTO avrà la priorità tutte le eventuali trascrizioni successive.

Stretta di mano per siglare un contratto di affitto

Alla scadenza dei TRE anni qualora l’atto non sia giunto a conclusione la trascrizione esaurisce i suoi effetti e va rinnovata.

Un preliminare può essere fatto direttamente dalle parti, senza la necessaria presenza di un notaio. Per la TRASCRIZIONE si deve rivolgersi a un notaio che dopo le dovute visure andrà a iscrivere l’atto in conservatoria.

Registrare un atto ha un costo relativamente contenuto (300/400 euro), mentre la trascrizione ha un costo più importante (oltre i 2000 euro), ma offre molte più garanzie. Essendo la parte acquirente a sostenere questi costi, potrà decidere se limitarsi alla registrazione o optare per la trascrizione in base al tipo di venditore con cui si trova a trattare.

La trascrizione del preliminare nelle nuove costruzioni

Se comprate una nuova costruzione la Trascrizione non è più una scelta ma un obbligo di legge. Dovrete rivolgervi a un notaio che deve verificare la validità dei titoli edilizi e le fidejussioni obbligatorie che il venditore deve fornire all’acquirente. Indicherà nel preliminare anche tutti i soggetti e ditte che parteciperanno alla costruzione. Maggiori spese, ma maggiori garanzie. Lo stesso immobile non potrà essere opzionato da altri e in caso di problemi dell’azienda avrete la precedenza per recuperare gli acconti versati in caso di vendita giudiziale.

La differenza tra registrazione e trascrizione del preliminare

Per concludere: registrare un preliminare ha un costo molto più contenuto rispetto alla trascrizione. Si consiglia di trascrivere solo se vengono versati acconti importanti, se si acquista con un soggetto potenzialmente fallibile o se ci sono situazioni o casi particolari da disciplinare. Dovrete valutare la situazione caso per caso e farvi guidare dal vostro consulenze o dal notaio di fiducia per la scelta sul tipo di preliminare da stipulare. Per le nuove costruzioni la trascrizione è SEMPRE obbligatoria.

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