La cedolare secca per gli affitti: cos’è e come funziona

la cedolare secca sugli affitti

La cedolare secca è un regime fiscale opzionale che si applica ai contratti di locazione di immobili a uso abitativo stipulati tra persone fisiche. Consiste nel pagamento di un’imposta sostitutiva dell’IRPEF e delle addizionali comunali e regionali sul reddito da locazione e l’esenzione dall’imposta di registro e di bollo. In questo articolo vedremo cos’è la cedolare secca, come funziona, quali sono le aliquote previste e quali sono i vantaggi e gli svantaggi di questa scelta.

Cos’è la cedolare secca

La cedolare secca è stata introdotta nel 2011 con lo scopo di semplificare il regime fiscale degli affitti e di contrastare l’evasione. Si tratta di un’opzione che può essere esercitata da chi affitta un immobile al momento della registrazione del contratto di locazione, della sua proroga o della sua risoluzione. Se i titolari sono più di uno, ciascuno può decidere autonomamente se aderire o meno alla cedolare secca.

La cedolare secca si applica solo agli immobili appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10, uffici o studi privati) e solo ai contratti di locazione tra persone fisiche ad uso abitativo, sia a canone libero che a canone concordato. Non si applica invece agli immobili destinati ad attività d’impresa o professionali, ai contratti di comodato, ai contratti di affitto di azienda o ai contratti di leasing immobiliare.

Hai un immobile che vorresti affittare a Ravenna?

Scopri il metodo Sognando Casa per affittare serenamente!

Come funziona la cedolare secca

Chi sceglie la cedolare secca deve pagare un’imposta sostitutiva calcolata applicando una determinata aliquota sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti. L’imposta sostitutiva sostituisce l’IRPEF e le addizionali comunali e regionali che si dovrebbero pagare sul reddito da locazione, secondo le aliquote progressive previste dalla legge. Inoltre, chi opta per la cedolare secca è esente dal pagamento dell’imposta di registro e di bollo che normalmente sono dovute sui contratti di locazione.

Dovrete versare l’imposta sostitutiva entro il 16 giugno dell’anno in cui avete percepito i canoni di locazione, tramite il modello F24. Il contribuente dovrà indicare nella dichiarazione dei redditi i dati relativi al contratto di locazione e all’esercizio dell’opzione.

A fronte dell’esenzione dell’imposta di bollo e di registro e dell’aliquota agevolata il locatore deve rinunciare per tutta la durata del contratto all’applicazione di aumenti ISTAT nel canone di locazione. Dovrete indicare esplicitamente al conduttore la rinuncia all’aumento ISTAT tramite raccomandata o pec, o inserendo una clausola specifica nel contratto, pena nullità dell’opzione.

Si può optare al regime “cedolare secca” contestualmente alla registrazione del contratto o ad ogni annualità contrattuale in fase di rinnovo/proroga.

Recedere alla cedolare secca

Si può annullare l’opzione annualmente in fase di proroga o rinnovo del contratto. Obbligatoriamente va fatta comunicazione anticipata al conduttore tramite pec o raccomandata della rinuncia all’opzione entro i termini della registrazione dell’adempimento burocratico (30 giorni dalla scadenza). Saranno da pagare imposta di registro e marche da bollo per il contratto, e dall’anno successivo sarà possibile applicare l’aumento Istat relativo al canone di locazione.

Quali sono le aliquote della cedolare secca

Le aliquote della cedolare secca dipendono dalla tipologia e dalla durata del contratto di locazione. In generale, si distinguono tre aliquote:

  • 21% è l’aliquota ordinaria Si applica ai contratti di locazione a canone libero, sia a tempo determinato che a tempo indeterminato, e ai contratti di locazione transitoria (di durata inferiore a 18 mesi).
  • 10% è l’aliquota agevolata Si applica ai contratti di locazione a canone concordato – quelli stipulati secondo le convenzioni tra le organizzazioni degli inquilini e dei proprietari, e ai contratti di locazione di alloggi sociali.
  • 26% è l’aliquota relativa agli affitti brevi Si applica ai contratti di locazione brevi, cioè quelli di durata non superiore a 12 mesi, dal secondo immobile locato per brevi periodi dallo stesso contribuente mentre per il primo immobile si applica l’aliquota del 21%. (introdotta dalla legge di bilancio 2024).

Quali sono i vantaggi e gli svantaggi della cedolare secca

La cedolare secca presenta alcuni vantaggi e alcuni svantaggi, che dovrete valutare attentamente prima di scegliere questo regime fiscale. Tra i vantaggi, possiamo elencare:

  • La semplificazione delle procedure e degli adempimenti fiscali, con la riduzione dei costi di registrazione e di gestione del contratto.
  • L’azzeramento dell’imposta di bollo e registro sia in fase di registrazione, come in fase di proroga e risoluzione del contratto.
  • La riduzione dell’imposta dovuta in molti casi inferiore a quella che si pagherebbe con il regime ordinario (che fa cumulo con il reddito e sconta di addizionali).

Tra gli svantaggi, invece, possiamo citare:

  • Il reddito da cedolare secca non fa cumulo con il reddito imponibile e non è dunque compensabile con deduzioni e detrazioni fiscali. In caso abbiate tante detrazioni/deduzioni ma non abbiate capienza l’aliquota di tassazione finale potrebbe essere più alta rispetto al regime ordinario.
  • Non potrete applicare aumento Istat per tutta la durata del contratto in cui manterrete attiva questa opzione.

Come aderire/recedere dalla cedolare secca

L’adesione alla cedolare va effettuata in fase di registrazione del contratto o condestualmente alle scadenze successive. Nel modello RLI da presentare all’Agenzia delle Entrate vi è un’apposita sezione da compilare dove vanno indicati i codici fiscali dei proprietari, le quote di possesso e la scelta dell’opzione.

In caso intestatari di un contratto scelgano regimi fiscali diversi (un intestatario opti per la cedolare e l’altro no!) l’imposta da bollo sarà dovuta per intero, l’imposta di registro è dovuta in proporzione alla quota di proprietà, e non sarà possibile applicare integralmente l’aumento Istat.

Anche in caso di registrazione/adempimento telematico andranno selezionati i campi dedicati per confermare o rinunciare all’opzione.

Potrebbe interessarti anche:

Join The Discussion

Compare listings

Compare

CONTATTACI SUBITO

SCOPRI COME POSSIAMO AIUTARTI