Ipoteca: tutto quello che c’è da sapere spiegato dalle agenzie immobiliari

Ipoteca: tutto quello che c'è da sapere

Tutti avrete sentito parlare di ipoteca, ma spesso non si ha piena consapevolezza di cosa sia, come nasca o quali conseguenze comporti. Chi meglio degli agenti e delle agenzie immobiliari per raccontarvelo? Noi di Sognando Casa ci troviamo continuamente a toccarle con mano e, in questo articolo, proveremo a spiegarne esaurientemente caratteristiche e tipologie.

Cosa sono le ipoteche?

Nel contesto dell’acquisto di una casa l’ipoteca gioca un ruolo fondamentale. Giuridicamente è un diritto reale di garanzia che incide su un immobile, consentendo al creditore (spesso una banca) di soddisfare il proprio credito attraverso la vendita dell’immobile, nel caso in cui il debitore non adempia al pagamento del debito garantito (tipicamente un mutuo). Il bene non può essere ceduto o venduto senza l’estinzione del debito o il benestare del creditore. Può essere iscritta su beni immobili e su beni mobili registrati (come barche o auto). Secondo l’art. 2808 del Codice Civile, l’ipoteca attribuisce al creditore il diritto di espropriare i beni immobili vincolati, garantendogli la preferenza sul prezzo rispetto a terzi o altri creditori.

Le tipologie

Esistono tre tipologie:

  • Ipoteca Volontaria: Stipulata volontariamente tra le parti, solitamente tramite atto notarile (art. 2808 cc), corrisponde all’erogazione di un mutuo.
  • Ipoteca Giudiziale: Viene inscritta su un bene a seguito di un provvedimento giudiziario (art. 2901 cc).
  • Ipoteca Legale: Viene iscritta per garantire impegni con l’erario o altri coeredi, a tutela dei venditori (art. 2817 cc).

Come funziona l’Ipoteca volontaria

Quando si acquista un immobile tramite mutuo, l’istituto di credito richiede l’iscrizione di un’ipoteca sull’immobile come forma di garanzia. Questo assicura alla banca di poter recuperare il denaro prestato attraverso la vendita dell’immobile in caso di inadempienza del debitore. L’ipoteca verrà iscritta nei registri immobiliari dal notaio rogante e graverà sull’immobile fino alla quietanza di estinzione del debito.

I gradi dell’Ipoteca

Esistono diversi gradi di ipoteca. L’ipoteca di primo grado è la forma massima di garanzia. È possibile iscriverne in un immobile di grado successivo. In caso di vendita del bene i creditori andranno soddisfatti in ordine di iscrizione dal primo grado a salire. I mutui di tipo fondiario richiedono obbligatoriamente un’ipoteca di primo grado. In caso di mutuo ipotecario è possibile avere un’ipoteca di secondo grado anche se le banche in questo caso sono restie a concedere il prestito.

Come estinguere un’Ipoteca

L’ipoteca si estingue con il pagamento del debito garantito o con la rinuncia del creditore. Il pagamento del debito può avvenire contestualmente alla vendita del bene. In questo caso l’acquirente salderà l’importo del debito residuo direttamente all’istituto creditore. La cancellazione dal Registro Immobiliare comporta costi amministrativi e notarili, generalmente a carico del debitore. La Legge Bersani n. 40/2007 prevede che, in caso di estinzione anticipata del mutuo, la cancellazione sia automatica e gratuita, imponendo all’istituto di credito di comunicare l’avvenuta estinzione agli uffici competenti.

Le conseguenze in caso di mancato pagamento

In caso di inadempienza degli impegni economici da parte del debitore il creditore può avviare la procedura esecutiva per espropriare e vendere l’immobile ipotecato. Il debito verrà rimborsato prioritariamente al creditore con ipoteca di primo grado, procedendo poi con i creditori successivi in ordine di iscrizione.

L’ipoteca rappresenta un importante strumento di garanzia sia per i creditori che per i debitori facilitando l’accesso al credito. Conoscere i dettagli e le normative che regolano le ipoteche è fondamentale per navigare consapevolmente nel mondo immobiliare e dei finanziamenti. Quasi tutti gli immobili compravenduti presentano un’ipoteca che verrà cancellata al momento del rogito, con il saldo del debito da parte dell’acquirente e l’eventuale iscrizione di una nuova ipoteca in concomitanza con un nuovo mutuo.

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