I requisiti per comprare una prima casa e le agevolazioni connesse

I requisiti per comprare una prima casa

Comprare casa prevede una serie di spese per l’intestazione. Acquistare come prima casa offre notevoli vantaggi sia in fase di acquisto che successivamente alla compravendita: spese notarili, di mutuo, detrazioni fiscali.

Attenzione però, ci sono dei requisiti stringenti da rispettare per comprare come prima casa. Continua a leggere per approfondire e comprare serenamente.

I requisiti per comprare come Prima Casa

Questi i requisiti per comprare come prima casa

  • Non avere mai usufruito delle agevolazioni prima casa nel territorio nazionale.
  • Non essere proprietari di un immobile neppure per quote nello stesso comune dove si sta acquistando.
  • L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali definite “di lusso” (A1, A8, A9).
  • Portare la residenza nello stesso comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.
  • Non vendere l’immobile prima dei 5 anni (a meno che non si riacquisti altra prima casa entro 12 mesi dalla vendita)

Tratteremo ogni requisito nei dettagli, analizzando anche eventuali eccezioni sperando di offrire la massima chiarezza.

Non avere intestate case sul territorio nazionale con le agevolazioni prima casa

Per comprare una prima casa con le agevolazioni non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti reali di proprietà, uso, usufruttoabitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge.

Vi sono 2 eccezioni e possibilità che permettono di comprare avendo già una prima casa:

  • Il requisito risulta soddisfatto anche se vendi l’immobile che risulta prima casa entro un anno dal rogito d’acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze ad esempio di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l’angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all’acquisto, dipendente dalla vendita. Ricorda che in ogni caso non devi possedere un altro immobile abitativo nel Comune in cui vuoi acquistare la prima casa, nemmeno se ti assumi l’impegno di venderlo entro un anno.
  • In caso di case intestate come prima casa per eredità è possibile comprare un’altra prima casa senza vendere la casa già posseduta: a patto che sia in un comune diverso!

Non devi avere altri immobili abitativi nel comune dove stai comprando (anche se seconde case!)

Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nello stesso comune dove si trova l’immobile oggetto dell’acquisto agevolato. La possibilità di comprare e rivendere entro un anno si applica solo alla vendita della prima casa.

Non si applicano le agevolazioni prima casa alle case di lusso

Le agevolazioni dell’acquisto da prima casa non si applica alle abitazioni considerate di lusso, cioè la casa che stai acquistando non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

Residenza

Tra i requisiti fondamentali per acquistare come prima casa, l’immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l’acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall’acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l’immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall’acquirente nell’atto dell’acquisto, oppure nel Comune in cui l’acquirente svolge la propria attività (comprese quelle svolte senza remunerazione, le attività di studio, di volontariato o sportive).

Eccezioni alla residenza

Chi abita all’estero può comprare prima casa anche senza avere la residenza nel comune. Basta essere iscritti all’AIRE come emigrato all’estero e si può comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli.

Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell’immobile.

Le modalità della richiesta delle agevolazioni 

Per ottenere le agevolazioni prima casa questi requisiti devono essere dichiarati nell’atto di acquisto. In caso di immobile da vendere si deve dichiarare espressamente l’impegno ad alienarlo entro un anno dall’acquisto della prima casa. In questo caso i notai trattengono una somma, relativa alla differenza di costo di intestazione tra prima e seconda casa, che viene svincolata alla realizzazione dell’evento.

L’agevolazione prima casa spetta anche per le pertinenze dell’abitazione, anche se acquistate con un atto separato, ma successivo a quello dell’immobile che servono. Le agevolazioni spettano per le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Quindi se compri due box pertinenziali accatastati come C6 su uno dei due non puoi utilizzare le imposte ridotte.

Come si perdono le agevolazioni “prima casa” e quali sono le conseguenze?

Attenzione: se non si rispettano i requisiti per acquistare come prima casa e gli impegni presi non sono rispettati (spostare la residenza o vendere un altro immobile entro un anno) il costo può essere salato.
In caso di perdita dei requisiti si dovranno versare tutte le imposte “risparmiate”, gli interessi e una sanzione del 30% dell’imposta stessa. Qualora cambi la tua situazione con conseguente perdita dei requisiti è possibile “autodenunciarsi” e pagare solo la differenza di imposte e gli interessi, versando una sanzione ridotta.

Puoi perdere i benefici nei seguenti casi:

  • Dichiarazioni mendaci nell’atto in cui si dichiara di possedere i requisiti.
  • Non trasferisci la residenza nel comune entro 18 mesi dall’acquisto.
  • Vendi o cedi l’immobile prima di 5 anni. Unica deroga è che entro un anno si riacquisti un altro immobile da adibire a prima casa (rispettando in toto le condizioni prima casa)

I vantaggi dell’acquisto come prima casa

Costi di intestazione

Acquistando una prima casa i vantaggi sono principalmente nelle spese di intestazione e di mutuo che godono di tassazioni agevolate. Come prima casa si pagherà un’imposta del 2% sulla rendita catastale se si compra da privato e del 4% se si compra da costruttore. Le imposte sul mutuo saranno ridotte allo 0,25% (anzichè il 2% che si versa con mutuo fondiario – non dedicato all’acquisto di una prima casa).

Detrazioni e crediti di imposta nell’acquisto di una prima casa

Oltre a una quota agevolata nelle imposte da pagare in fase di acquisto ci sono altri vantaggi, quali detrazioni e credito di imposta.

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Vendere una prima casa e riacquistare entro un anno CONVIENE! Chi vende una prima casa e prima che sia passato un anno riacquista una prima casa ha diritto un credito pari all’imposta di registro versata al momento del primo acquisto o all’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all’imposta dovuta per il secondo acquisto (si sconta fino a capienza) e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro o per diminuire l’irpef in dichiarazione dei redditi. Eventuale credito può essere utilizzato solo sulla prima dichiarazione dei redditi utili, ed eventuali eccedenze andranno perse. Per usufruire del credito andranno indicati tutti gli estremi contestualmente all’atto notarile.

In caso di riacquisto di casa di nuova costruzione, l’IVA andrà pagata per intero e il credito di imposta andrà tutto scontato in dichiarazione Irpef.

Si ha diritto a credito d’imposta e agevolazioni prima casa anche se non si è ancora venduto il primo immobile, fermo restando il requisito di venderlo entro un anno dal nuovo acquisto.

Acquisto o costruzione di box pertinenziali

In caso di acquisto di immobile di nuova costruzione si ha diritto a una detrazione pari al 36% per l’acquisto di garage/box e pertinenze. Tale detrazione è pari al costo di costruzione, con un importo massimo detraibile di 48.000 euro.

Detrazione delle spese di mediazione dell’agenzia

Le spese di agenzia sono detraibili in dichiarazione dei redditi fino al 19% per un importo massimo di € 1000: ricordati di conservare la fattura e tenerne conto con il vostro consulente fiscale. Questa agevolazione vale solo nel momento in cui si compra.

Detrazione delle spese notarili

Si possono portare in detrazione anche le spese notarili sostenute dal notaio per la pratica, quali visure e ricerche. La detrazione è pari al 19% della spesa sostenuta, e non si applica sulle tasse versate nè sull’onorario del notaio. Si conteggiano però anche le spese sostenute per la pratica relativa a un eventuale mutuo.

Detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa

In dichiarazione di redditi avendo la residenza nell’immobile acquistato come prima casa, si potranno detrarre anche la quota di interessi passivi versati ogni anno relativamente al mutuo stipulato. Gli interessi si potranno detrarre anche se l’immobile è acquistato come seconda casa ma adibito ad abitazione principale (residenza).

Avete altri dubbi o domande? Scrivetele nei commenti o contattateci e vi risponderemo tempestivamente.

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