È possibile vendere una casa affittata? Guida definitiva per proprietari e investitori

È possibile vendere una casa affittata?

Hai una casa attualmente impegnata da un contratto in affitto, vorresti venderla, perchè sono cambiate le necessità: ma è possibile vendere una casa affittata? La risposta è SI, ma stai attento a valutare tutte le variabili e le condiziono, e a rendere chiara la situazione al potenziale acquirente!

La legge degli affitti e delle vendite

I contratti hanno una durata e delle scadenze, che tutelano molto gli inquilini. La vendita di una casa non è motivazione sufficiente per chiudere un contratto di affitto. I contratti solitamente hanno due scadenze (Si parla di contratti 3+2 o 4+4). Alla prima scadenza il contratto si proroga automaticamente, mentre alla fine del contratto potrete mandare una disdetta con sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza per poter liberare l’appartamento. Attenzione ad evetuali clausole di prelazione inserite nel contratto!

In caso di vendita andranno indicati in trattativa gli estremi e le condizioni del contratto e l’acquirente comprerà l’immobile subentrando a tutti gli impegni contrattuali.

Le alternative: vendere con il contratto in essere o trovare un accordo con l’inquilino

In caso di scadenza distanzi ed esigenza di vendita esistono due strade:

  • vendere l’immobile con l’inquilino dentro, facendo subentrare al contratto di affitto al nuovo proprietario.
  • trovare un accordo con l’inquilino perché possa liberare l’immobile in caso di vendita, corrispondendogli un indennizzo economico per il disagio.

Un immobile occupato ha un valore inferiore, che può variare in base alla durata desidua del contratto e alle eventuali condizioni economiche. Chi compra casa cerca solitamente un immobile libero, e anche tra chi cerca come investimento c’è la preferenza nello scegliere personalmente l’inquilino: questo elimina dai potenziali interessati buona parte dei potenziali compratori.

L’influenza del contratto di affitto sulla valutazione

Dalle considerazioni precedenti si capisce che un immobile a reddito avrà un valore di mercato inferiore dispetto a un immobile subito libero. È possibile vendere una casa affittata ma il contratto di affitto ne diminuirà l’appetibilità di mercato.

I fattori da considerare sono nella valutazione:

  • meno potenziali acquirenti
  • un inquilino che non ha pieno interesse alla vendita, e dunque può rendere più complesse le visite e i sopralluoghi, oltre a non tenere al meglio l’immobile durante le visite

Ogni mercato e tipologia di immobile e diversa, misurare l’influenza del contratto di affitto nella stima di un immobile dipende dal tipo di contratto, dal tipo di canone, dalla durata del contratto e dalle garanzie e regolarità nei pagamenti dell’inquilino dell’appartamento. Considerate un deprezzamento dal 5% al 20% da ponderare sulla situazione specifica.

Esiste la possibilità di un inquilino poco collaborativo nelle visite, che da poca disponibilità oraria o non tiene al meglio l’immobile: il valore di un immobile dipende anche da come viene presentato e una persona poco collaborativa potrebbe fare perdere buone opportunità. Per legge è tenuto a permettervi di fare i sopralluoghi con potenziali compratori concordandoli, ma non potete imporre il modo in cui vive e tiene l’appartamento.

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L’importanza della comunicazione

Un inquilino può sicuramente un ostacolo nel processo di vendita, sia per la non immediata disponibilità dell’immobile sia perché potrebbe non collaborare per gli appuntamenti di vendita. Se vuoi mettere in vendita un immobile locato suggeriamo di pianificare con largo anticipo e di comunicare apertamente e con massima chiarezza all’inquilino le proprie intenzioni. Il suo comportamento influenzerà l’operazione, ed in alcuni casi potrebbe essere meglio rimandarla.

Cerca di collaborare al meglio con l’inquilino. Spesso chi abita un immobile si muove immediatamente alla ricerca di una nuova casa dopo aver ricevuto la comunicazione dell’intenzione di vendere per non trovarsi impreparato alla scadenza.

Una collaborazione con l’inquilino vi aiuterà sicuramente a vendere la casa rapidamente.

In caso di mancata disponibilità

Se per voi non è urgente vendere e in caso vi troviate un inquilino difficile e poco collaborativo cerca di rimandare la vendita: lascia scadere il contratto o cerca di trovare un accordo perché liberi in anticipo l’appartamento (Magari pagandogli le spese di trasloco o di agenzia).

Cerca di offrire il massimo preavviso possibile, comunica il messaggio in modo “diplomatico”, e se devi risolvere il contratto fallo in maniera ufficiale e tramite raccomandata. Ricorda: i contratti di affitto si possono disdire da parte del proprietario con un preavviso di SEI mesi, alle scadenze naturali; ma la disdetta si può fare solo a partire dalla seconda scadenza.

Altro possibile problema: la consegna

Un altro problema che potrebbe emergere è alla consegna dell’immobile. Sconsigliamo sempre di prendere impegni e verificare bene le tempistiche. Un inquilino che deve lasciare un appartamento potrebbe crearvi dei problemi non rispettando gli impegni presi, magari ritardardo la consegna o obbligandovi a uno sfratto. In questo caso sarete responsabili degli impegni presi nei confronti dell’eventuale acquirente, potendovi poi rivalere sull’inquilino. Una buona pianificazione vi metterà al sicuro da eventuali problemi e impazzimenti.

Dunque anche se è possibile vendere una casa affittata vi consigliamo di rivolgervi a un professionista che possa supportarvi con la sua consulenza e la sua esperienza per gestire tutte le variabili.

Avete da vendere una casa a Ravenna? Contattateci per una consulenza gratuita allo 0544/464143 o su info@sognandocasa.it

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