Diritto di abitazione: cosa devi sapere se vuoi vendere o comprare casa

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Se stai pensando di vendere o comprare casa, devi conoscere il diritto di abitazione, un diritto reale che consente a una persona di utilizzare un immobile come alloggio, limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Si tratta di un istituto giuridico che può influire sul valore e sulla disponibilità della casa, e che può essere fonte di conflitti tra il proprietario e il titolare del diritto.

In questo articolo, ti spiegheremo cos’è, come si costituisce, quali sono i diritti e gli obblighi del titolare e del proprietario, e quali sono le principali differenze tra diritto di abitazione e altri diritti reali di godimento, come l’usufrutto, l’uso.

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Cos’è il diritto di abitazione e come si costituisce

Il diritto di abitazione è definito dall’articolo 1022 del Codice Civile come il diritto di abitare la casa altrui con la propria famiglia, senza poterla concedere ad altri. In pratica, il titolare può occupare e utilizzare l’immobile, ma non può venderlo, ipotecarlo, donarlo, affittarlo o trasmetterlo agli eredi.
Dovrà anche rispettare la destinazione economica del bene, cioè non può modificarne la funzione o la qualità, e deve provvedere alla sua manutenzione ordinaria, mentre quella straordinaria spetta al proprietario. Il titolare del diritto di abitazione ha anche il diritto e il dovere di sorvegliare il bene e di opporsi agli atti di turbativa o di molestia compiuti da terzi.

Come si costituisce

Il diritto di abitazione può avere ad oggetto solo beni immobili, cioè case, appartamenti, ville, ecc. e può essere costituito in diversi modi:

  • per legge, quando è previsto da una norma a favore di determinati soggetti, come il coniuge superstite sulla quota disponibile dell’altro coniuge o il coniuge separato sulla casa coniugale;
  • per testamento, quando è disposto dal testatore a favore di un erede o di un legatario;
  • per donazione, quando è concesso dal donante al donatario o a un terzo;
  • per contratto, quando è stipulato tra due o più parti;
  • per usucapione, quando si acquista per il possesso continuato e ininterrotto per vent’anni;
  • per destinazione del “padre di famiglia”, quando si attribuisce il diritto di abitazione di un bene a un familiare.

Quanto dura il diritto di abitazione e come si estingue

Il diritto di abitazione è un diritto temporaneo, che ha la durata della vita del titolare, se si tratta di una persona fisica, o di trent’anni, se si tratta di una persona giuridica.

Si estingue per il decorso del termine, per la morte del titolare, per la riunione in una stessa persona dei diritti di proprietà e di abitazione, per la rinuncia del titolare, per la perdita o la distruzione totale del bene, per la cessazione dell’uso o del godimento per più di vent’anni, per l’abuso o il cattivo uso del bene da parte del titolare.

Diritto di abitazione, usufrutto, uso: le differenze

Il diritto di abitazione non va confuso con altri diritti reali di godimento, come l’usufrutto, l’uso che sono più ampi e meno limitati.

L’usufrutto è il diritto di godere dei frutti della cosa altrui, con l’obbligo di conservarne la sostanza. L’usufruttuario può utilizzare il bene, per esempio abitandolo o affittandolo, e percepirne i frutti, per esempio i canoni di locazione o i prodotti agricoli, ma non può alienarlo, ipotecarlo, donarlo o trasmetterlo agli eredi. L’usufrutto può avere ad oggetto beni mobili o immobili, singoli o in universalità, materiali o immateriali, purché siano infungibili e inconsumabili.

L’uso prevede un utilizzo diretto. E’ il diritto di servirsi della cosa altrui per le proprie esigenze personali e di quelle della sua famiglia, senza poterla dare in locazione o in comodato, né trarne i frutti.
L’uso può avere ad oggetto beni mobili o immobili, materiali o immateriali, purché siano infungibili e inconsumabili. L’abitazione è il diritto di abitare la casa altrui con la propria famiglia, senza poterla concedere ad altri. L’abitazione può avere ad oggetto solo beni immobili. Sia l’uso che l’abitazione sono inalienabili e non si estendono agli eredi, salvo diversa disposizione del costituente. Inoltre, l’uso e l’abitazione si estinguono per il matrimonio dell’utente o dell’abitante, se sono stati costituiti a favore di una persona non coniugata.

Come gestire il diritto di abitazione se vuoi vendere o comprare casa

Il diritto di abitazione può influire sul valore e sulla disponibilità della casa, e può essere fonte di conflitti tra il proprietario e il titolare del diritto. Se vuoi vendere o comprare casa, devi tenere conto del diritto di abitazione e dei suoi effetti.

Se vuoi vendere (o comprare) una casa su cui grava un diritto di abitazione, devi sapere che il diritto non si estingue con la vendita, ma si trasferisce al nuovo acquirente, che dovrà rispettarlo fino alla sua scadenza. Questo significa che il prezzo di vendita della casa sarà inferiore al valore di mercato, e che il mercato potenziale sarà più ristretto. Non tutti gli acquirenti saranno disposti ad accettare il diritto di abitazione.

Per evitare questi inconvenienti, puoi provare a concordare con il titolare del diritto di abitazione la sua rinuncia, in cambio di una somma di denaro o di un altro bene. In questo modo, potrai vendere la casa libera da vincoli e a un prezzo più alto.

Conclusioni

In conclusione, il diritto di abitazione è un diritto reale che consente a una persona di utilizzare un immobile come alloggio, limitatamente ai bisogni del titolare e della sua famiglia. Si tratta di un istituto giuridico che può influire sul valore e sulla disponibilità della casa, e che può essere fonte di conflitti tra il proprietario e il titolare del diritto. Se vuoi vendere o comprare casa, devi tenere conto del diritto di abitazione e dei suoi effetti.

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