Condominio: quando è obbligatorio l’amministratore?

Amministratore di condomio

Abitate in un piccolo contesto? Se siete in due, è già un condominio! Scopri quando è obbligatorio nominare l’amministratore.

Quando ci sono spazi condivisi non è semplice gestire la situazione: la questione si pone specificatamente nei condomini, ove ci sono da gestire bilanci, spese, manutenzione e lavori straordinari. Il ruolo dell’amministratore è gestire tutti questi aspetti, seguendo e mediando tra i vari condomini. Non è sempre obbligatoria la presenza di un amministratore: da una parte offre il vantaggio di gestire tutte le problematiche comuni, dall’altra è un costo che si va ad aggiungere alle spese da sostenere per mantenere la propria casa.

Che cosa si intende per “condominio”

Un condominio è un’entità giuridica composta da più unità immobiliari, ciascuna di proprietà separata, ma condividendo parti comuni. Questo termine viene comunemente utilizzato per riferirsi a un edificio residenziale in cui diverse persone o famiglie possiedono singole unità abitative.

Le parti comuni di un condominio possono includere aree come corridoi, scale, cortili, giardini, parcheggi e altre strutture che sono di utilizzo comune per tutti i proprietari delle unità. La gestione delle parti comuni e le decisioni riguardanti la manutenzione e le regole del condominio sono spesso gestite da un’amministrazione condominiale o da un consiglio di condominio, che può essere composto dai proprietari stessi o da un’amministrazione esterna. Anche una casa abbinata è un minicondominio: dove ci sono elementi comuni da gestire si parla di condominio.

Cosa fa l’amministratore

L’amministratore di condominio è una figura professionale incaricata della gestione amministrativa e organizzativa di un condominio. Nei piccoli contesti spesso si nomina un caposcala che ne fa le veci. Le sue responsabilità principali includono:

  • Rappresentanza legale: L’amministratore rappresenta legalmente il condominio in questione. Può agire in nome del condominio nelle questioni legali e amministrative.
  • Gestione finanziaria: L’amministratore si occupa della gestione delle finanze del condominio. Questo include la raccolta delle quote condominiali, la gestione del fondo cassa, la predisposizione del bilancio preventivo e consuntivo, e la gestione delle spese condominiali.
  • Manutenzione delle parti comuni: L’amministratore organizza e coordina la manutenzione delle parti comuni dell’edificio, come corridoi, scale, tetti, giardini e altri spazi condivisi.
  • Convocazione e gestione delle assemblee condominiali: L’amministratore è responsabile di convocare le assemblee condominiali, preparare l’ordine del giorno, e gestire le discussioni e le votazioni.
  • Gestione delle controversie: Nel caso si verifichino controversie tra i condomini o con terze parti, l’amministratore può svolgere un ruolo nella risoluzione dei conflitti, anche se in alcuni casi potrebbe essere necessario coinvolgere un mediatore o un legale.
  • Contrattazione e supervisione di servizi: L’amministratore può gestire contratti con fornitori di servizi, come imprese di pulizia, manutenzione, e sicurezza, e supervisionare l’esecuzione di tali servizi.
  • Adempimenti normativi: Si occupa di assolvere agli adempimenti normativi previsti per la gestione di un condominio, compresi quelli fiscali e amministrativi.
  • Tenuta della documentazione: L’amministratore mantiene e gestisce la documentazione relativa al condominio, inclusi documenti contrattuali, verbali di assemblea, e registri contabili.

L’amministratore di condominio svolge un ruolo chiave nel garantire un ambiente di vita armonioso e ben gestito per i condomini, occupandosi delle questioni quotidiane e amministrative dell’edificio.

Quando è obbligatorio nominare l’amministratore

Secondo la più recente riforma del codice civile relativa alla gestione dei condomini, nell’articolo 1129 del Codice Civile, indica:”Quando i condomini sono più di otto, se l’assemblea non vi provvede, la nomina di un amministratore è fatta dall’autorità giudiziaria su ricorso di uno o più condomini o dell’amministratore dimissionario”. Il testo sostituisce la vecchia disposizione, che, letteralmente disponeva:“Quando i condomini sono più di quattro, l’assemblea nomina un amministratore. Se l’assemblea non provvede, la nomina è fatta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini“.

E’ obbligatorio nominare un amministratore quando ci sono più di otto condomini, il cui incarico si può confermare annualmente. Per considerare il numero di condomini si contano i proprietari di abitazione coinvolte: se più proprietà sono in possesso di un unico condomino questi verrà considerato solo una volta. Naturalmente può essere utile e opportuno nominare un amministratore anche qualora non ci sia l’obbligo, ma ne sorga la necessità. Ma in questo caso non è obbligatorio e dipende dalle scelte dei condomini.

Le tabelle millesimali

Le tabelle millesimali sono uno strumento utilizzato nei condomini per determinare la quota di proprietà di ciascun condomino dell’edificio. Questa divisione delle quote di proprietà è espressa in millesimi, che rappresentano la frazione ideale delle quote di proprietà di ciascun condomino.

Ecco come funzionano le tabelle millesimali:

  • Definizione delle parti comuni: Le parti comuni di un condominio includono spazi come corridoi, scale, tetto, giardini, ascensori e altre aree di utilizzo comune. La legge stabilisce quali parti dell’edificio sono considerate comuni.
  • Assegnazione dei millesimi: Per assegnare le quote di proprietà, si determina il valore totale dell’edificio e poi si attribuiscono millesimi in base alla dimensione e al valore di ciascuna unità immobiliare rispetto al totale. Ad esempio, se un appartamento è più grande o ha caratteristiche specifiche che lo rendono più pregiato, la sua quota millesimale sarà più elevata.
  • Calcolo delle quote di spesa: Le spese condominiali, come quelle per manutenzione, pulizia, sicurezza e altre, vengono distribuite in base alle quote millesimali. Un condomino con una quota millesimale più alta contribuirà con una percentuale maggiore rispetto a uno con una quota millesimale inferiore.
  • Pianificazione finanziaria: Le tabelle millesimali sono fondamentali anche per la pianificazione finanziaria del condominio. Consentono di stabilire le risorse necessarie per coprire le spese comuni e definire le quote di contribuzione di ciascun condomino.
  • Aggiornamenti e modifiche: Le tabelle millesimali possono essere modificate solo con il consenso unanime dei condomini, poiché qualsiasi modifica influisce sulle quote di proprietà di ciascuno.

Le tabelle millesimali sono uno strumento giuridico e contabile che contribuisce a regolare la vita condominiale in modo equo, fornendo una base trasparente per la determinazione delle quote di proprietà e delle responsabilità finanziarie dei singoli condomini.

Ogni spesa e intervento che verrà votato dall’assemblea dei condomini (A maggioranza semplice o assoluta in base al tipo di scelte) sarà ripartito secondo le tabelle millesimali. Ogni condomino peserà nell’assemblea in proporzione alla sua quota di proprietà.

Può essere scelta dei condomini ove ci sia accordo di dividere le spese in modo diverso rispetto alle spese condominiali. In un condominio senza amministratore ogni condomino può convocare l’assemblea ordinaria o straordinaria.

Durata dell’incarico

La durata dell’incarico dell’amministratore può variare. In molti casi, viene nominato per un periodo di tempo indeterminato, il quale può essere rinnovato o modificato annualmente durante le assemblee condominiali. La flessibilità in questo senso consente ai condomini di adattare la gestione alle esigenze specifiche del condominio. Ad esempio nominare un amministratore per la gestione di lavori straordiario o per stilare le tabelle millesimali per procedere successivamente in autonomia.

L’assemblea condominiale ha il potere di revocare l’amministratore in determinate circostanze, e l’art. 1130 prevede che la sua responsabilità possa essere richiesta in caso di cattiva gestione o negligenza. Ciò garantisce che l’amministratore agisca sempre nell’interesse del condominio.

Quando è obbligatorio l’amministratore?

Dunque l’amministratore è obbligatorio per legge nei condomini composti da oltre otto soggetti, mentre nei condomini più piccoli è facoltà dell’assemblea la scelta di affidarsi a un amministratore.

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