Comprendere le Categorie Catastali per l’acquisto di casa: la guida

Le categorie catastali: la nostra guida

Le categorie catastali rappresentano una colonna portante del settore immobiliare in Italia, rivestendo un ruolo cruciale nel definire gli aspetti fiscali e legali degli immobili. Stabilite dall’Agenzia delle Entrate, queste categorie influiscono significativamente su tasse, diritti e obbligazioni legate alla proprietà. La loro storia affonda le radici nel Catasto Gregoriano del 1800, evolvendo attraverso i secoli fino all’odierno sistema che cataloga meticolosamente ogni bene immobiliare nel territorio italiano. Sebbene molti ne abbiano sentito parlare, i dettagli e le implicazioni di queste categorie possono sfuggire a molti. Perché sono così fondamentali? Proseguiamo nella lettura per scoprire insieme tutti i dettagli.

Cosa sono le Categorie Catastali?

Una categoria catastale identifica la tipologia di un immobile in termini catastali, tenendo conto delle sue caratteristiche e della destinazione d’uso. Le categorie catastali classificano gli edifici e sono impiegate dal catasto per determinare la rendita catastale dell’immobile. Questo sistema è stato ufficializzato con il regio decreto-legge del 13 aprile 1939, n. 652, che ha dato vita al Nuovo Catasto Edilizio Urbano (NCEU).

In pratica, la categoria catastale si presenta come un codice alfanumerico, che va dalla lettera A alla E, seguito da un numero, identificabile in una visura catastale. Ogni codice corrisponde a una specifica tipologia di immobile, raggruppabile in cinque macro-categorie:

  • A: Unità Immobiliari ad uso abitativo o assimilabili;
  • B: Unità Immobiliari ad uso di alloggi collettivi;
  • C: Unità Immobiliari a destinazione commerciale o varie;
  • D: Immobili a destinazione speciale;
  • E: Immobili a destinazione particolare.

Individuare la Categoria Catastale di un Immobile

La categoria catastale si determina attraverso un’attenta valutazione delle qualità costruttive, della dimensione, del numero di locali, dei servizi disponibili e delle caratteristiche generali dell’edificio. Questa informazione è cruciale e affiancata ad altri dati come la consistenza e la classe genera la rendita catastale, parametro fondamentale per il calcolo di tassazioni importanti quali l’IMU, oltre alle imposte sui trasferimenti di proprietà e sulle successioni.

Assegnazione e modifica della Categoria Catastale

L’attribuzione di una categoria catastale avviene con la prima iscrizione dell’immobile al catasto. Un tecnico valuterà l’immobile secondo le linee guida dell’Agenzia delle Entrate e dell’ufficio catastale per determinare la categoria appropriata. Questa può variare in seguito a ristrutturazioni, modifiche strutturali o cambi di destinazione d’uso.

Classe Catastale ed esoneri fiscali

Particolari categorie di immobili beneficiano di esenzioni fiscali o regimi semplificati. Ad esempio, gli immobili classificati in categoria A (esclusi quelli di lusso), destinati all’abitazione, possono accedere a agevolazioni nel passaggio di proprietà e a condizioni favorevoli per le tasse locali. Analogamente immobili storici o di particolare pregio, così come quelli classificati per usi speciali (es. luoghi di culto, musei), sono spesso esonerati dalle imposte.

Elenco delle classificazioni catastali immobili

Classe A (Unità Immobiliari per uso di abitazioni o assimilabili)

  • A/1 – Abitazioni di tipo signorile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati ubicati in zone di pregio con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello superiore a quello dei fabbricati di tipo residenziale.
  • A/2 – Abitazioni di tipo civile. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture di livello rispondente alle locali richieste di mercato per fabbricati di tipo residenziale.
  • A/3 – Abitazioni di tipo economico. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche di economia sia per i materiali impiegati che per la rifinitura, e con impianti tecnologici limitati ai soli indispensabili.
  • A/4 – Abitazioni di tipo popolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di modesto livello. Dotazione limitata di impianti quantunque indispensabili.
  • A/5 – Abitazioni di tipo ultrapopolare. Unità immobiliari appartenenti a fabbricati con caratteristiche costruttive e di rifiniture di bassissimo livello. Di norma non dotate di servizi igienico-sanitari esclusivi.
  • A/6 – Abitazioni di tipo rurale.
  • A/7 – Abitazioni in villini. Per villino deve intendersi un fabbricato, anche se suddiviso in unità immobiliari, avente caratteristiche costruttive, tecnologiche e di rifiniture proprie di un fabbricato di tipo civile o economico ed essere dotato, per tutte o parte delle unità immobiliari, di aree esterne ad uso esclusivo.
  • A/8 – Abitazioni in ville. Per ville devono intendersi quegli immobili caratterizzati essenzialmente dalla presenza di parco e/o giardino, edificate in zone urbanistiche destinate a tali costruzioni o in zone di pregio con caratteristiche costruttive e di rifiniture, di livello superiore all’ordinario.
  • A/9 – Castelli, palazzi eminenti. Rientrano in questa categoria i castelli ed i palazzi eminenti che per la loro struttura, la ripartizione degli spazi interni e dei volumi edificati non sono comparabili con le Unità tipo delle altre categorie; costituiscono ordinariamente una sola unità immobiliare. È compatibile con l’attribuzione della categoria A/9 la presenza di altre unità, funzionalmente indipendenti, censibili nelle altre categorie.
  • A/10 -Uffici e studi privati. Rientrano in questa categoria quelle unità immobiliari che per tipologia, dotazione di impianti e finiture sono destinate all’attività professionale.
  • A/11 -Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi Rifugi di montagna, baite, trulli, sassi, ecc…

Classe B (unità Immobiliari per uso di alloggi collettivi)

  • B/1 – Collegi, convitti, educandati, ricoveri, orfanotrofi, ospizi, conventi, seminari, caserme
  • B/2 – Case di cura e ospedali senza fini di lucro
  • B/3 – Prigioni e riformatori
  • B/4 – Uffici pubblici
  • B/5 – Scuole e laboratori scientifici
  • B/6 – Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9
  • B/7 – Cappelle e oratori non destinati all’esercizio di pubblico culto
  • B/8 – Magazzini sotterranei per depositi di derrate

Classe C (Unità Immobiliari a destinazione ordinaria commerciale e varie)

  • C/1 – Negozi e botteghe
  • C/2 – Magazzini e locale di deposito
  • C/3 – Laboratori per arti e mestieri
  • C/4 – Fabbricati e locali per esercizi sportivi senza fine di lucro
  • C/5 – Stabilimenti Balneari e di acque curative
  • C/6 – Garage, stalle, scuderie, rimesse ed autorimesse
  • C/7 – Tettoie chiuse o aperte

Classe D (Immobili a destinazione speciale)

  • D/1 – Opifici
  • D/2 – Alberghi e pensioni
  • D/3 – Teatri, cinematografi, sale per concerti e spettacoli e simili con fini di lucro
  • D/4 – Case di cura ed ospedali con fini di lucro
  • D/5 – Istituti di credito,cambio ed assicurazione
  • D/6 – Fabbricati e locali sportivi con fini di lucro
  • D/7 – Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività industriale
  • D/8 – Fabbricati costruiti od adattati per le speciali esigenze di attività commerciali
  • D/9 – Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi del suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
  • D/10 – Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attività agricole

Classe E (Immobili a destinazione particolare)

  • E/1 – Stazione per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
  • E/2 – Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
  • E/3 – Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
  • E/4 – Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
  • E/5 – Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
  • E/6 – Fari, semafori, torri per rendere d’uso pubblico l’orologio comunale
  • E/7 – Fabbricati destinati all’esercizio pubblico di culto
  • E/8 – Fabbricati e costruzioni nei cimiteri ad esclusione di colombari, tombe di famiglia e sepolcri
  • E/9 – Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E

Classe F (Entità urbane)

  • F/1 – Area urbana
  • F/2 – Unità collabente
  • F/3 – Unità in corso di costruzione
  • F/4 – In corso di definizione
  • F/5 – Lastrico solare

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