Che cos’è una visura catastale, dove trovarla e la differenza con la visura ipocatastale

La visura catastale e la visura ipocatastale

Che cos’è una visura catastale? Che informazioni contiene e a cosa serve? In cosa di distingue da una visura ipocatastale? Ecco le risposte.

Sia visure catastali che visure ipocatastali raccolgono e raccontano dati relativi a beni immobiliari (terreni e fabbricati) e alle persone (fisiche e giuridiche) e ai loro legami tra immobili e proprietari. I due tipi di visura si distinguono per i dati che riportano e per la fonte di tali dati. Le visure catastali hanno un uso principalmente fiscale mentre le visure ipocatastali hanno valenza legale e probatoria nel raccontare i diritti di proprietà e indicando informazioni su ipoteche pignoramenti o eventuali vincoli negli immobili.

La visura catastale

I dati riportati nelle visure catastali sono registrati negli Uffici del Catasto (a Ravenna l’ufficio del catasto è stato trasferito in Via Trieste, dove trovate anche gli uffici dell’Agenzia delle Entrate). In ogni visura troverete gli elementi identificativi nelle mappe immobiliari utili a individuare un immobile, i proprietari collegati con i dati personali connessi, gli estremi delle provenienze e le rendite catastali. Richiedendo una visura per un soggetto troverete tutti gli immobili legati al suo patrimonio personale, divisi per provincia, in piena proprietà o sui quali abbia dei diritti reali.

Come leggere una visura

Analizziamo tutte le porzioni di una visura, per spiegare cosa indica ogni dato che vi troverete.

  • Prima riga indica il catasto di riferimento (diviso per provincie)
  • Seconda parte i dati anagrafici del soggetto sul quale è stata fatta la visura: nome, cognome, luogo e data di nascita, e codice fiscale o partita IVA in caso di persona giuridica.
  • Successivamente troverete i “dati identificativi” che permettono di trovare sulle mappe l’immobile. In ordine Sezione, Foglio, Particella (o Mappale) e Subalterno. Si va da mappe più grandi fino ad individuare nel Subalterno l’immobile preciso. In questa sezione troverete anche l’indirizzo registrato e i dati di costituzione dell’immobile o gli ultimi aggiornamenti (modifiche, successioni, vendite, ecc.)
  • La terza sezione indica i dati di classamento, ovvero: la categoria catastale, la rendita catastale, la classe, la consistenza. La categoria catastale indica il tipo di immobile (Appartamento, negozio, garage). La rendita catastale è il valore attribuito all’immobile per il calcolo delle tasse di passaggio di proprietà e l’IMU. La consistenza è la dimensione dell’immobile, espressa in vani o in metratura.
  • Quarta sezione sono i dati di superficie che indicano i metri totali e i metri ad esclusione delle superfici scoperte – al momento utilizzati principalmente ad uso statistico. (in futuro si pensa saranno utilizzati per aggiornare le rendite)

Dove richiedere una visura

Il catasto è un archivio pubblico e avendo un codice fiscale o un nome e cognome potrete chiedere l’elenco delle proprietà di chiunque tramite una visura. È possibile anche il percorso inverso: partire dai dati catastali e individuare chi ne è il proprietario. La visura può essere richiesta direttamente in catasto. Le visure personali sono accessibili al sito dell’Agenzia delle Entrate, accedendo tramite SPID (è possibile richiedere anche le planimetrie catastali personali!). Potrete infine rivolgervi a un tecnico abilitato, quali geometri architetti e agenti immobiliari abilitati.

Le visure Ipocatastali

Le visure ipocatastali contengono oltre ai dati che potete individuare nelle visure catastali, tutti i dati registrati presso le Conservatorie dei Registri Immobiliari. Tutti gli atti pubblici vanno trascritti in questi registri, che hanno valore legale e propriatorio nel dimostrare la proprietà e il titolo di possesso dell’immobile. Mentre l’archivio catastale nasce con uno scopo puramente fiscale, quello ipocastale contiene gli effettivi titoli e vincoli sugli immobili (in realtà i due archivi convergono, anche se sulle registrazioni più datate spesso si possono trovare errori e discordità).

Le visure ipocatastali vengono aggiornate dai soggetti competenti (notai – tecnici- caf) ogni volta che c’è un passaggio di proprietà relativo a compravendite immobiliari: successioni, donazioni, passaggi di proprietà, e l’iscrizione di gravami e vincoli (Come ipoteche, sequestri, pignoramenti o citazioni).

La finalità diverrà nell’uso pratico

Sinteticamente, le visure catastali sono prioritariamente utilizzate ai fini fiscali, per il calcolo delle tasse sull’immobile (IMU, Tari, dichiarazione dei redditi) o per avere una prima visione delle consistenze e delle rendite catastali degli immobili ai fini dei passaggi di proprietà. Ma il registro probatorio per le rendite è quello della conservatoria, dove, individuando eventuali vincoli e ipoteche potrete individuare anche eventuali gravami e diritti reali iscritti in un immobile specifico.

La visura catastale ha un valore prettamente fiscale, quella ipocatastale è valida legalmente e con uso giudiziario, per l’analisi di affidabilità o della situazione debitoria.

Restano domande o dubbi? Ci sono aspetti poco chiari? Scriveteci a lasciate un commento e vi risponderemo tempestivamente.

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