Cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale: un’opportunità per vendere il tuo negozio a Ravenna

Vendere un negozio a Ravenna convertendolo in appartamento

Il cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale può rappresentare un’opportunità in più per vendere il tuo negozio a Ravenna. Questa operazione consente di trasformare una proprietà commerciale in una casa aprendo la strada a nuove possibilità di utilizzo e di guadagno. Il processo di cambio di destinazione d’uso richiede una serie di passaggi precisi e l’ottenimento delle necessarie approvazioni da parte delle autorità locali. Scopri come vendere il tuo negozio a Ravenna sfruttando questa opportunità.

In questo articolo esploreremo cosa si intende per cambio di destinazione d’uso da commerciale a residenziale, quali sono i vantaggi di questa operazione, come vendere il tuo negozio e la procedura da seguire per effettuare il cambio di destinazione d’uso.

Il mercato degli immobili commerciali e la situazione sul mercato di Ravenna

In merito al mercato degli immobili commerciali a Ravenna, gli acquirenti sono principalmente imprenditori e aziende che hanno direttamente bisogno del locale. Chi acquista oggi un ufficio o un negozio ha molta scelta, poiché le attività commerciali si stanno concentrando nei centri storici e nei grandi centri commerciali. Chi cerca ha diverse opzioni per avviare o spostare la sua attività. A meno che l’immobile sia di particolare pregio o in una posizione interessante, o serva per un utilizzo diretto, un immobile commerciale non è un buon investimento.

In passato gli immobili commerciali offrivano a chi investiva per affittare un’ottima opportunità: affitti sicuri e più a lungo termine, con una possibilità di sfratto molto veloce in caso di insolvenza. Ma oggi investire in un negozio o un ufficio non è remunerativo come una volta e può essere particolarmente difficile trovare un inquilino. Se si vuole comprare un immobile da affittare per ricavarne un reddito, la tassazione sul canone commerciale è molto alta rispetto a quella applicata ai canoni abitativi (è basata sulla propria aliquota Irpef e non può godere di riduzione per canoni concordati o da cedolare secca). Sono molto alte anche le spese notarili per intestazione l’immobile (confrontandole con il residenziale).

Il vantaggio degli immobili residenziali

Al contrario il mercato residenziale ha tanta richiesta: la ricerca di prime case e la ricerca di affitti è continua con l’offerta che è sempre insufficiente. È nata anche la quota di mercato di locazioni per brevi periodi con una richiesta in continua salita e la potenzialità di incassi molto alti. (Scopri come affittare su AirBnB)

Gli immobili residenziali hanno diversi vantaggi rispetto a quelli commerciali:

  • Tasse ridotte sull’acquisto (si paga sulla rendita catastale)
  • Tasse ridotte sul canone incassato (possibilità di canoni agevolati o applicazione dell’imposta “cedolare secca” al 21%)

Queste considerazioni aprono la porta a un nuovo tipo di investimento: l’acquisto di un negozio o un ufficio da convertire in appartamento.

In questo caso studio raccontiamo la nostra esperienza in un piccolo negozio convertito in monolocale.

Cos’è il cambio di destinazione d’uso

Il cambio di destinazione d’uso permette di mutare la destinazione catastale di un immobile qualora ne possegga i requisiti. Noi ci concentreremo nel cambio di destinazione da commerciale a residenziale, che è un processo che consente di trasformare un edificio commerciale in una casa o in un’abitazione. Questa operazione può rappresentare un’opportunità in più per vendere il tuo negozio o ufficio (a Ravenna o in altri contesti con un mercato analogo).

I vantaggi del cambio di destinazione da commerciale a residenziale

  1. Aumento del valore dell’immobile: il cambio di destinazione d’uso può aumentare il valore dell’immobile, poiché l’abitazione ha generalmente un valore maggiore rispetto ad un edificio commerciale.
  2. Riduzione dei costi: gli immobili residenziali godono di una tassazione agevolata sia in fase di acquisto che in caso di locazione.
  3. Maggiori opportunità di vendita: richiesta maggiore e maggiori opportunità di vendita a condizioni migliori, sia da investitori sia da chi cerca una prima casa.

Procedura per il cambio di destinazione d’uso

Non tutti gli immobili sono adatti a un cambio di destinazione d’uso e ogni caso va studiato singolarmente. Noi siamo concentrati sul mercato e i regolamenti di Ravenna, dove abbiamo aiutato più persone a vendere negozi sfruttando questa opportunità. I regolamenti analoghi anche negli altri comuni, con delimitazioni o regole leggermente diverse: in caso vogliate procedere incaricate un tecnico della vostra zona.

I requisiti per il passaggio da commerciale a residenziale (a Ravenna)

L’immobile commerciale per essere convertito deve poter avere tutte le caratteristiche necessarie all’abitabilità richieste per gli immobili residenziali:

  • Metratura minima: a Ravenna la metratura minima per un monolocale attualmente è di 28 metri calpestabili per la zona abitabile.
  • Rapporto di luminosità: gli ambienti abitativi (esclusi corridoi e bagni) devono rispettare il rapporto aero-illuminante di 1/8; ogni ambiente dell’immobile considerato singolarmente deve rispettare questo rapporto, con finestre e affacci esterni adeguati.
  • Altezze minime: l’altezza minima deve essere 2,70 metri. In caso di spazi mansardati o con spazi spioventi si considera l’altezza media delle stanze, considerando solo le porzioni di altezza 2.40 metri (gli spazi più bassi non saranno considerati abitativi).
  • Antibagni: i bagni – in particolare i wc – devono essere disimpegnati e non devono affacciare direttamente sulla cucina, con la necessità di un antibagno o di un disimpegno.

Eventuali ambienti che non rispettano i criteri saranno da accatastare come servizi/ripostigli/cantine e non concorreranno al conteggio della superficie minima per la conversione.

Dovrete verificare anche la presenza di canne fumarie o la possibilità di integrarle e la distribuzione dei servizi e degli impianti. Se l’immobile è in un condominio servirà l’autorizzazione del condominio. Esistono poi alcune aree dove il regolamento comunale non permette la conversione per la particolare destinazione urbanistica dell’area.

Per verificare la convertibilità è opportuno rivolgersi a un tecnico per tutto il reperimento documentale e lo studio di fattibilità.

Da Sognando Casa potremo aiutarti a studiare il tuo caso specifico e aiutarti a scegliere il percorso adeguato per la vendita del tuo negozio a Ravenna, attraverso la nostra esperienza e la nostra rete di tecnici qualificati.

Le pratiche catastali

Qualora sia possibile convertire il vostro immobile possono esserci due casistiche:

  • il cambio di destinazione d’uso senza opere, qualora l’immobile sia già predisposto e diviso secondo i requisiti indicati;
  • il cambio di destinazione d’uso con opere. In questo caso dovrete aprire una pratica edilizia, eseguire i lavori edili necessari e solo a fine lavori chiudere il cantiere e concludere il cambio di destinazione d’uso.

Suggerimenti

È più semplice convertire un immobile da commerciale a residenziale che viceversa. Il problema sta nei requisiti dei posti auto/parcheggi: un immobile commerciale necessita per normativa di un numero di posti auto/parcheggi superiori rispetto a quello residenziale. Dunque se nella conversione da commerciale a residenziale non avere posto auto non sarà un problema, in caso contrario potrebbe impedirvi di tornare indietro.

Se decidete di vendere senza fare lavori dunque aspettate di ricevere un offerta prima di fare l’effettiva conversione catastale, in modo di tenere aperto anche l’eventuale interesse di un’acquirente interessato all’immobile con la sua destinazione originaria.

Sicuramente il modo migliore per monetizzare la vostra proprietà è effettuare voi i lavori e vendere un appartamento già concluso e finito. Questo richiederà un investimento iniziale del tempo e del lavoro, che sarà però abbondantemente ripagato: potrete realizzare un prezzo più alto e tenere per voi le eventuali detrazioni fiscali che nascono da interventi di ristrutturazione.

Conclusioni

Riassumendo: vendere un negozio o un ufficio a Ravenna può essere complicato. Per avere più opportunità è utile studiare la possibilità di trasformare l’immobile da commerciale a residenziale. Prima di prendere impegni è necessario analizzare la situazione e pianificare bene le opportunità per valorizzare al meglio il vostro immobile commerciale per realizzare al meglio e più velocemente.

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