Affitto con riscatto: vantaggi, svantaggi e opportunità

Carlo Romolo Agente immobiliar a Ravenna

Comprare casa pagando un affitto? Possibile: si chiama Affitto con riscatto o rent to buy!

Questa modalità può aiutare chi cerca casa a realizzare il suo sogno e chi vende di avere maggiori possibilità di realizzare, ampliando il mercato di potenziali compratori.

In Italia non esiste una specifica legislazione che regola queste tipologie contrattuali ma esistono modalità diverse per disciplinare la situazione, garantendo le parti, e permettendo ad entrambe di concludere l’affare.

Cosa significa acquisto con riscatto?

Chi acquista anziché saldare immediatamente il prezzo, entra nell’immobile versando un deposito e un canone di affitto. Le cifre versate saranno considerate come un acconto sul prezzo finale. Il compratore potrà godere dell’immobile in attesa di raccogliere le risorse necessarie per chiudere la trattativa e saldare il prezzo e ridurre il debito finale con gli affitti versati.

I vantaggi per chi vende

Avrai la possibilità di incassare in modo immediato una rendita (solitamente più alta di quella di un normale canone di locazione) e di liberarti dai costi di gestione e manutenzione ordinari, quali IMU, spese condominiali ed eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.
Potrai avere maggiori acquirenti aumentando la vendibilità del tuo immobile.

I vantaggi per chi compra

Anche senza avere un’immediata disposizione di capitali (ad esempio perché in attesa di vendere un altro immobile) avrai la possibilità di comprare e fermare il prezzo di un immobile, smettere di pagare un “affitto a perdere” e ridurre l’eventuale cifra finale di compravendita, riducendo il rapporto mutuo/valore immobile al momento dell’acquisto effettivo.

Le possibilità per questa tipologia di pagamento si possono distinguere in due tipologie principali: affitto con riscatto, o rent to buy.

Affitto con riscatto

In caso di affitto con riscatto le parti siglano un contratto di locazione offrendo al conduttore/inquilino, alla fine di un predeterminato periodo (solitamente non superiore a 3 anni), di riscattare l’immobile sottraendo dal pagamento finale parte dei canoni versati. In questo caso si stipula un vero e proprio contratto di affitto, fissato secondo la tipologia di contratto disciplinati dalla legge. Tutte le spese e i rapporti rimangono quelli tipici della locazione ad eccezione dell’opzione di acquisto a fine rapporto e della quota scontata dal prezzo finale.
Alla fine del periodo concordato il conduttore può decidere se proseguire nel contratto di affitto o concludere la compravendita.

Rent to buy

Il rent to buy in una transizione rende la totalità degli affitti versati “caparre confirmatorie” distribuite nel tempo. In questo caso si procede alla sottoscrizione di un preliminare registrato da un notaio.
Le cifre versate sono sottoposte a una tassazione minore e c’è l’impegno a concludere la vendita alla fine della scadenza. Qualora non si dovesse procedere alla vendita il contratto si rescinde, si deve riconsegnare l’immobile e il compratore perde tutti gli acconti e caparre versati

Problemi e costi da considerare

Dagli acconti versati vanno detratte le spese di gestione ordinaria dell’immobile ed eventuali tasse pagate dalla proprietà. Va disciplinata e prevista ogni tipologia di problematicità che potrebbe risultare nella durata della locazione: manutenzioni straordinarie dell’immobile o eventuali problematiche connesse.
Non è assolutamente un tipo di rapporto da prendere alla leggera in quanto si protrae nel tempo rendendo più probabile l’emergere di criticità.

Il vantaggio principale per un acquirente sta nell’avere maggiore possibilità di spesa e di poter godere dell’immobile in attesa di poter consolidare la sua situazione. Chi ha un immobile da vendere o future entrate previste, un miglioramento lavorativo, potrà fermare un immobile e viverci in attesa di avere le condizioni per poter accedere a un mutuo. Il prezzo di vendita sarà un po’ più alto: essendo una forma di pagamento svantaggioso per un proprietario deve di contropartita averne un vantaggio economico.

Per i proprietari il vantaggio è ampliare la platea di acquirenti e avere maggiori possibilità di vendere il proprio immobile a fronte di un pagamento dilazionato.

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