Affittare casa: metodi e strategie per guadagnare il massimo riducendo i rischi (e le ansie)

Sei proprietario di un immobile e vorresti metterlo a reddito?
Hai dei risparmi e stai valutando se comprare un immobile come investimento da affittare?

Di seguito una serie di consigli per massimizzare i guadagni e rendere il tuo immobile produttivo: un immobile è una fonte di reddito solo se locato e vissuto.
A differenza di anni fa in cui la rivalutazione di un immobile era sufficiente per guadagnare, ora senza locare si rischia nel tempo di vedere azzerarsi le entrate e la vostra seconda casa potrebbe essere solo un costo, una volta tolte le tasse.

Di seguito trovate un po' di consigli e suggerimenti per far fruttare al meglio il vostro immobile, evitare situazioni spiacevoli e trasformare una situazione potenzialmente rischiosa – la locazione – in un’entrata certa.

Tenere una casa a disposizione senza affittarla significa ogni anno pagarne i costi relativi alle spese condominiali, alle tasse e alle piccole manutenzioni: una casa non abitata tende inoltre a rovinarsi più velocemente di un immobile vissuto!
Affittare la seconda casa diventa indispensabile e opportuno, per riuscire a coprire le spese di gestione e per avere una rendita garantita aggiuntiva oltre alle spese. Ma come ottimizzare le entrate e riuscire a guadagnare al meglio?

Noi ci riferiamo al mercato degli affitti nella città di Ravenna, dove siamo esperti e dove da anni gestiamo innumerevoli appartamenti, seguendone tutti gli aspetti: dalla contrattualistica, alla gestione dei contatori.

Consigli per affittare casa

1. Determinare il canone

Sembra normale e di istinto si cercherà di realizzare il massimo dal proprio immobile, ma non sempre è la scelta migliore. Prendere una cifra più alta vi darà meno scelta nell’individuare un inquilino solvibile e ci sono forme contrattuali dove con un canone inferiore si può avere a fine anno una cifra netta superiore al netto delle tasse.

2. Scegliere il tipo di contratto e il canone di locazione

Dunque aspetto fondamentale da considerare è la tipologia di contratto. Il contratto più vantaggioso da stipulare è il contratto di tipo concordato, seguendo il quale applicando la forma di tassazione cedolare secca, vi permetterà di pagare sull’affitto incassato un’aliquota del 10%. Altro vantaggio di questo contratto è una durata più breve (3+2 anni) che vi permetterà di tornare in possesso dell’immobile in caso di necessità in tempi contenuti.

Questo contratto pone dei vincoli, in particolare sulla cifra che potrete chiedere: la richiesta va calcolata secondo delle tabelle che prendendo parametri e metrature vi daranno una cifra massima di richiesta. A Ravenna le tabelle sono abbastanza alte e in moltissime occasioni la cifra massima del contratto concordato si avvicina molto agli affitti di mercato. Di solito infatti è la tipologia di contratto che maggiormente stipuliamo e che consigliamo sempre ai nostri clienti a meno di necessità particolari (immobili di particolare pregio, adatti a studenti o contratti transitori).

Se servono consigli a livello contrattuale su che tipo di contratto stipulare e sulle eventuali alternative, possibilità e costi connessi non esitate a contattarci per una consulenza gratuita. Ci trovate a Ravenna in Via Enrico Pazzi, 111, o al 3333797118.

3. Affittare l’appartamento arredato o vuoto?

In questo articolo parliamo sempre della nostra esperienza nella città di Ravenna. C’è richiesta sia di immobili in affitto vuoti che di immobili di affitto non arredati. Un immobile arredato si può affittare a un canone circa il 10% superiore di un appartamento vuoto. Oltre alla differenza di canone cambia il tipo di inquilino: trovare un inquilino per un appartamento vuoto può essere un po’ più difficile, ma chi fa un trasloco con tutto il suo mobilio tenderà a rimanere nell’appartamento molto più a lungo. Essendo proprietario degli arredi, sarà direttamente responsabile del loro mantenimento, riducendo sensibilmente i costi relativi alla manutenzione.

Vantaggi di affittare un'appartamento arredato

- canone più altro

- maggiore facilità di locazione

- periodo di permanenza più brevi

Vantaggi di affittare un'appartamento vuoto

- l’inquilino resta più a lungo

- minori costi di manutenzione

- minore spesa per allestire l'immobile

4. Selezionare l’inquilino

Trovare un inquilino è semplice ma la difficoltà è scegliere un buon inquilino: individuare un inquilino che possa garantire il pagamento del canone in maniera regolare ed essere solvibile, non faccia danni nell’immobile e rispetti tutti gli impegni contrattuali. Le verifiche che si possono fare sono su busta paga, contratto di lavoro e referenze, eventuali ricevute di affitti pagati in precedenza e proprietà posseduto, verificando eventuali alimenti da versare, situazione debitorie e la possibilità di inserire un garante.

Sent'altro la selezione migliore la fa l’esperienza: in agenzia abbiamo affittato negli anni tantissimi immobili e abbiamo imparato nel tempo a capire immediatamente se un potenziale inquilino potrà offrire la garanzia di un affitto pagato.

Un intermediario qualificato potrà aiutarvi oltre che nella selezione dell’inquilino in tutte le pratiche connesse, e essere garante terzo nel rapporto che si protrarrà spesso per diversi anni.

5. Preparare il contratto, registrarlo e consegnare l’immobile

Una volta trovato il giusto inquilino dovrete preparare il contratto e registrarlo. La registrazione è obbligatoriamente telematica per i proprietari con oltre 10 unità immobiliari. Consigliamo di preparare contestualmente alla consegna un inventario con l’elenco degli arredi e lo stato di fatto, oltre accordi particolari. A ogni scadenza dovrete gestire gli adempimenti successivi, ed eventuali problematiche.

In agenzia seguiamo diversi appartamenti con proprietari che vivono all’estero e ne gestiamo anche le piccole manutenzioni e seguendo tutte le necessità comprese le piccole manutenzioni, oltre nel verificare conguagli e conteggi con l’amministratore, per tutta la durata del contratto e di eventuali proroghe.

Come calcolare le proprie entrate

Quando affitterete la vostra non considerate l’intero canone come entrata: al canone verranno tolte le tasse e tutte le spese di manutenzione straordinaria. In un appartamento locale spettano all’inquilino tutte le spese ordinarie di gestione. Saranno a carico della proprietà gli interventi straordinari, e in caso di appartamento in condominio le spese di amministrazione e assicurazione relative all’immobile.

Considerate per la manutenzione di accantonare circa il 15% del canone percepito, cifra che negli anni dovrete reinvestire nell’immobile per mantenerlo e per le piccole manutenzioni.

Che tipo di immobile acquistare come investimento da affittare?

Per valutare la resa di un immobile va confrontata con il capitale investito. Gli immobili che più rendono in proporzione alla spesa fatta nell’acquisto sono i bilocali: molto facili da affittare, e possono rendere lordi (parliamo sempre della città di Ravenna!) attorno a € 6000,00 annui. Ricordate però che più carino è l’appartamento più vi sarà facile scegliere un buon inquilino, e se sarà un immobile recente saranno minori i costi di manutenzione. Altro aspetto da valutare è lo scopo dell’acquisto: potreste investire in un immobile da mettere a reddito in attesa di destinarlo ad abitazione principale, o come prima casa per i vostri figli. In questo caso meglio investire qualcosa di più, riducendo la resa in proporzione al capitale ma rendendolo una casa perfetta per un futuro diverso. Consigliamo di rivolgervi a un appartamento recente ma non nuovo, magari già completo di arredo, in zone ad alta richiesta (vicino ai servizi) e con comodità di parcheggio.

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Affittare casa: una consulenza completa

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In agenzia offriamo la completa gestione dei tuoi immobili: non ci limitiamo a trovare l’inquilino giusto ma vi seguiremo per tutta la sua permanenza, affiancandovi in ogni esigenza dagli adempimenti burocratici successivi, alla gestione della consegna e riconsegna, compresa la gestione delle utenze.

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Per maggiori informazioni ci trovate a Ravenna in Via Enrico Pazzi 111. Per fissare un appuntamento contattateci al 3333797118.