La guida alla compravendita: La valutazione di un immobile

Valutare un immobile

Non è facile valutare un immobile e sono tanti i fattori da considerare: zona, metratura, esposizione, servizi, rifiniture. Spesso ci si illude che il valore che si può realizzare sia lo stesso che si spese ai tempi dell’acquisto, o che si possa attribuire un prezzo semplicemente in base alle proprie aspettative. Ma non è così! La valutazione è un’arte, serve competenza, esperienza e conoscenza approfondita del territorio.

Esistono diversi metodi di stima: si possono confrontare gli immobili simili venduti, il costo di costruzione, applicando coefficienti e variabili in base al caso particolare. Come primo passo consigliamo di calcolare i metri commerciali, confrontandoli con il prezzo al metro quadro della zona. Ma questo darà solo un valore indicativo: la stessa metratura distribuita in modo più razionale, in un contesto diverso, o con servizi diversi potrà dare valutazioni e risultati radicalmente diverse anche per immobili simili.

Consigliamo sempre dunque di rivolgervi a un professionista per la valutazione, preferibilmente un’agenzia immobiliare e preferibilmente della zona: da Sognando Casa offriamo un servizio di valutazione gratuita per i vostri immobili a Ravenna e provincia. Spesso c'è chi preferisce rivolgersi a un geometra, ma a nostro parere le valutazioni migliori possono farle coloro che ogni giorno trattano immobili, si confrontano sul mercato e conoscono bene la domanda e l'offerta.

Siete stati mai al mercato? Chi vende può pesare un frutto semplicemente tenendolo in mano: anni di esperienza insegnano a poter giudicare il prezzo e il peso quasi d’istinto. E’ un abilità che si acquisisce in anni di esperienza, applicabile anche all’ambito immobiliare, dove diventa molto più importante se non fondamentale.

Potreste chiedervi se c’è un metodo per poter calcolare oggettivamente il valore di un immobile. Esistono tante strategie diverse ma in base a come vengono applicate e interpretate possono portare risultati diversi, e possono variare in base allo scopo per cui si sta svolgento la valutazione.

Se è il perito di una banca a valutare un immobile dovrà essere sicuro che in caso di vendita l’immobile possa coprire il prestito concesso. In caso di eredità può servire ad accordarsi su come dividersi equamente gli immobili. C’è il valore di mercato, che è una stima che è ottimale a scegliere un prezzo da cui partire in un eventuale vendita da realizzare in un tempo certo.

Diventa inolte fondamentale valutare l'andamento del mercato in base al momento: per questo, una stima fatta senza adeguata competenza può essere solo un punto di partenza ma farvi rischiare di partire da una cifra di partenza fuori mercato (verso l’alto o verso il basso) che vi costringerà a perdere tempo e/o denaro.

Come si calcola il valore di mercato?

Esiste una formula matematica per calcolare il valore di un immobile:

Valore di Mercato = Superficie Commerciale x Quotazione al Mq x Coefficienti di Merito

Sembra facile: si tratta di una formula diffusamente applicata per la stima di qualsiasi locale a uso abitazione. Il problema è calcolare le cifre da inserirci: cos'è la superficie commerciale? Qual è la giusta quotazione al metro quadro? Cosa sono e come si applicano i coefficienti?

Cos'è e come  si calcola la superfice commerciale

La superficie commerciale è la somma delle superfici dell’immobili alle quali si applciano dei coeficcenti in base al tipo di destinazione della superfice calcolata.

Per calcolare la superfice commerciale di un immobile si devono considerare tutti gli spazi interni ed esterni, le mura, i servizi, garage ed eventuali parti comuni. Tutte queste superfici andranno considerate in base alla tipologia di spazio in percentuale e sommate. Ogni tipo di spazio ha un valore percentuale, riassumibile nelle seguenti tabelle. Naturalmente sono tabelle indicative, a cui applicare dei coeficenti di maggiorazione o diminuizione in caso di elementi architettonici particolari, di accessibilità e fruibilità.

Per approfondire: come si calcola la superfice commerciale

Valore al metro quadro

Ci sono delle fasce di valori indicative da cui partire, ma poi tali valori vanno calibrati sull’immobile, tenendo conto di tutte le caratteristiche e dettagli.

Ogni anni a Ravenna vengono aggiornate in fase di presentazione dell’osservatorio immobiliare le cifre e i prezzi al metro quadro della città.  Potete trovarle qui: Valori degli immobili al metro quadro a Ravenna e Provincia.

Per le altre città potete fare riferimento alle quotazioni dell’agenzia del territorio, al seguente link: Quotazioni immobiliari Agenzia delle entrate

I coefficienti da applicare

Trovare una fascia di prezzo moltiplicando prezzo al metro della zona per la metratura commerciale può essere relativamente semplicesemplice. La parte difficile riguarda i coefficienti da applicare per arrivare a una valutazione realistica. Con questi coefficienti si applicano maggiorazioni o diminuzioni del valore dell'immobile in base alle sue caratteristiche, alla richiesta nella zona.

Vanno considerate le seguenti variabili:

1) Stato di conservazione 

2) Luminosità 

3) Orientamento

4) Vista

5) Edificio 

6) Impianto di Riscaldamento

7) Servizi

8) Silenziosità

9) Caratteristiche particolari

10) Barriere architettoniche

11) Classe energetica

Esistono metodi diversi di valutazione per immobili particolari, basati ad esempio sulla rendita che potrebbe dare l’immobile se messo a reddito, sul costo per demolire e ricostruire confrontandolo con immobili di nuova costruzione e facendo un paragone e un confronto con gli immobili simili della zona.

Una valutazione seria cerca di partire dal calcolo del valore confrontando metri e prezzi al metro, applicando i dovuti coefficenti,  e confrontandosi con il venduto e l’effettiva domanda e offerta che si trova affrontando il mercato.

Ti senti pronto a valutare il tuo immobile? Se dopo avere letto  tutti i nostri consigli senti di avere bisogno di maggiori chiarimenti contattaci.

Per tutti gli immobili situati a Ravenna e provincia l’agenzia immobiliare Sognando Casa offre un servizio di valutazione gratuita, con  consulenza su come procedere e sopralluogo.

La nostra esperienza a vostra disposizione, per offrirti una valutazione trasparente per poter mettere il tuo immobile sul mercato con la massima tranquillità.

Ti serve una valutazione? Contattaci per una consulenza gratuita.

Dopo aver valutato il vostro immobile arriva il momento di recuperare tutti i documenti necessari. Prosegui con la nostra "Guida per vendere casa"!

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