I requisiti per comprare come prima casa e le detrazioni connesse

Comprare casa prevede una serie di spese per l’intestazione. Acquistare come prima casa offre notevoli vantaggio sia in fase di acquisto che successivamente.

Per i dettagli delle spese e della differenza di costo nell'acquisto di una prima o seconda casa leggi qui.

 

Ma per acquistare come prima casa vi sono dei requisiti stringenti da rispettare:

1- Non avere mai usufruito delle agevolazioni prima casa nel territorio nazionale.

2- Non essere proprietari di un immobile neppure per quote nello stesso comune dove si sta acquistando

3- L’immobile non deve rientrare nelle categorie catastali definite “di lusso” (A1, A8, A9).

4- Portare la residenza nello stesso comune dell’immobile entro 18 mesi dall’acquisto.

 

Di seguito svilupperemo ogni requisito nei dettagli.

1 Non devi essere titolare, neppure per quote o in comunione legale, su tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà, uso, usufruttoabitazione o nuda proprietà, su altro immobile acquistato, anche dal coniuge, usufruendo delle agevolazioni per l'acquisto della prima casa. Dal 2016 il requisito risulta soddisfatto anche se vendi questo immobile entro un anno dal rogito d'acquisto della nuova casa su cui vuoi usare i benefici. In pratica, con la formulazione di questo ultimo requisito, una famiglia che ha già una prima casa e che decide di venderla per esigenze ad esempio di spazio o in caso di trasferimento, può comprare pagando meno tasse, senza l'angoscia di dover prima vendere. Questo, ovviamente, non aiuta in caso di disponibilità economica all'acquisto, dipendente dalla vendita. Ricorda che in ogni caso non devi possedere un altro immobile abitativo nel Comune in cui vuoi acquistare la prima casa, nemmeno se ti assumi l’impegno di venderlo entro un anno.

2 Non devi essere titolare, esclusivo o in comunione col coniuge, di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione, su altra casa nel territorio del Comune dove si trova l'immobile oggetto dell'acquisto agevolato;

3  l'abitazione non deve essere di lusso, cioè non deve essere accatastata come A1 (abitazioni di tipo signorile), A8 (abitazione in ville) o A9 (castelli e palazzi di eminenti pregi artistici e storici);

4 l'immobile deve essere ubicato nel Comune in cui l'acquirente ha o stabilisce, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza. La dichiarazione di voler stabilire la residenza nel Comune dove è situato l'immobile acquistato deve essere dichiarata, a pena di decadenza, dall'acquirente nell'atto dell'acquisto. Oppure nel Comune in cui l'acquirente svolge la propria attività (comprese quelle svolte senza remunerazione, le attività di studio, di volontariato o sportive). Nel caso in cui ti sia trasferito all'estero per ragioni di lavoro, l'immobile deve trovarsi nel Comune in cui ha sede o esercita l'attività il tuo datore di lavoro; se invece sei iscritto all'AIRE come emigrato all'estero puoi comprare la prima casa in tutto il territorio italiano senza vincoli. Allo stesso modo, al personale delle Forze armate e delle Forze di polizia non è richiesta la condizione della residenza nel Comune di ubicazione dell'immobile.

 

Per ottenere le agevolazioni prima casa questi requisiti devono essere dichiarati nell'atto di acquisto. In particolare per l'ultimo punto, si deve dichiarare espressamente l'impegno a vendere l'immobile entro un anno dall'acquisto. Questo vale anche in caso di acquisto del secondo immobile a titolo gratuito tramite successione o donazione.

L'agevolazione prima casa spetta anche per le pertinenze dell'abitazione, anche se acquistate con un atto separato, ma successivo a quello dell'immobile che servono. Le agevolazioni spettano per le pertinenze classificate nelle categorie catastali C/2 (magazzini e locali di deposito), C/6 (per esempio, box e autorimesse) e C/7 (tettoie chiuse o aperte), limitatamente a una pertinenza per ciascuna categoria. Quindi se compri due box pertinenziali accatastati come C6 su uno dei due non puoi utilizzare le imposte ridotte.

 

Come si perdono le agevolazioni "prima casa" e quali sono le conseguenze?

In caso di perdita dei requisiti si dovranno versare tutte le imposte "risparmiate", gli interessi e una sanzione del 30% dell'imposta stessa. Puoi perdere i benefici se:

a dichiarazioni mendaci nell’atto in cui si dichiara di possedere i requisiti;

b non trasferisci la residenza nel Comune entro 18 mesi dall'acquisto.

c vendi o cedi l’immobile prima di 5 anni Unica deroga è che entro un anno si riacquisti un altro immobile da adibire a prima casa (rispettando in toto le condizioni prima casa)

 

Detrazioni e crediti nell’acquisto di una prima casa

Oltre a una quota agevolata nelle imposte da pagare in fase di acquisto ci sono altri vantaggi, quali detrazioni e credito di imposta.

 

Il credito d’imposta per il riacquisto della prima casa

Vendere una prima casa e riacquistare entro un anno CONVIENTE!

Chi vende una prima casa e prima che sia passato un anno riacquista una prima casa ha diritto un credito pari all'imposta di registro versata al momento del primo acquisto o all'Iva pagata per il primo acquisto agevolato.

Il credito non può essere superiore all'imposta dovuta per il secondo acquisto (si sconta fino a capienza) e può essere utilizzato per pagare proprio la nuova imposta di registro o per diminuire l’irpef in dichiarazione dei redditi. Eventuale credito può essere utilizzato solo sulla prima dichiarazione dei redditi utili, ed eventuali eccedenze andranno perse. Per usufruire del credito andranno indicati tutti gli estremi contestualmente all’atto notarile.

In caso di riacquisto di casa di nuova costruzione, l’IVA andrà pagata per intero e il credito di imposta andrà tutto scontato in dichiarazione Irpef.

Si ha diritto a credito d'imposta e agevolazioni prima casa anche se non si è ancora venduto il primo immobile, fermo restando il requisito di venderlo entro un anno dal nuovo acquisto.

 

Acquisto o costruzione di box pertinenziali

In caso di acquisto di immobile di nuova costruzione si ha diritto a una detrazione pari al 36% per l’acquisto di garage/box e pertinenze. Tale detrazione è pari al costo di costruzione, con un importo massimo detraibile di 48.000 euro.

 

Detrazione delle spese di mediazione dell’agenzia

Le spese di agenzia sono detraibili in dichiarazione dei redditi fino al 19% per un importo massimo di € 1000,00: ricordatevi di conservare la fattura e tenerne conto con il vostro consulente fiscale. Questa agevolazione vale solo nel momento in cui si compra.

 

Detrazione delle spese notarili

Si possono portare in detrazione anche le spese notarili sostenute dal notaio per la pratica, quali visure e ricerche. La detrazione è pari al 19% della spesa sostenuta, e non si applica sulle tasse versate nè sull’onorario del notaio. Si conteggiano però anche le spese sostenute per la pratica relativa a un eventuale mutuo.

 

Detrazione degli interessi passivi sul mutuo prima casa

In dichiarazione di redditi avendo la residenza nell’immobile acquistato come prima casa, si potranno detrarre anche la quota di interessi passivi versati ogni anno relativamente al mutuo stipulato.

 

Avete altri dubbi o domande? Venite in agenzia!

Richiedi una consulenza gratuita!

Come Trovarci

Via E. Pazzi, 111 - 48121 Ravenna RA Italia