Qual è la differenza tra mq commerciali e calpestabili?
Quando si compra casa spesso si vedono delle metrature indicative che raccontano gli spazi che l’immobile offre. È importante per chi compra casa capire cosa indicano queste metrature e saper leggere e valutare bene ciò che si compra. Nella valutazione di un immobile si considerano sempre le superfici commerciali, che vanno nettamente distinta dalla superfice calpestabile. Lo stesso immobile può avere misure diverse in base allo scopo della misura che si sta facendo. Esiste la superfice utile, che indica la potenzialità edificatoria, la superfice catastale, utilizzata per il calcolo delle tasse, la superfice energetica, che indica i vani riscaldati.
La superfice commerciale è quella superfice che troverete in qualunque annuncio di pubblicità immobiliare, serve per le valutazioni delle case e si utilizza per calcolare il valore commerciale di un immobile. Per calcolare la superfice commerciale di un immobile si devono considerare tutti gli spazi interni ed esterni, le mura, i servizi, garage ed eventuali parti comuni. Tutte queste superfici andranno considerate in base alla tipologia di spazio in percentuale e sommate. Ogni tipo di spazio ha un valore percentuale, riassumibile nelle seguenti tabelle. Naturalmente sono tabelle indicative, a cui applicare dei coeficenti di maggiorazione o diminuizione in caso di elementi architettonici particolari, di accessibilità e fruibilità. Diventa fondamentale dunque sapere calcolare i metri quadri commerciali di un immobile (ricordandosi sempre che è un calcolo non semplice e che per essere fatto in modo preciso resta sempre meglio rivolgersi a un professionista dell'immobiliare).
Ecco le percentuali da assegnare ad ogni tipo di superfice:
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Superfici principali |
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Descrizione |
Incidenza |
Annotazioni |
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Superficie utile netta calpestabile |
100% |
È la superfice interna dell’immobile dove si può letteralmente “camminare” e accatastata come spazio abitativo |
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Muri perimetrali esclusivi e muri interni |
100% |
E’ lo spazio occupato dai muri della casa, tramezzi, scale |
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Muri perimetrali in comunione |
50% |
Se il muro è un muro di confine si considera al 50% |
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Mansarde |
30-75% |
Si considera mansarda uno spazio spiovente e il valore varia in base all’accessibilità e all’altezza. Gli spazi con altezza superiore al 2.60 metri si contano al 100. Per le altezze inferiori (ma comunque superiori a 2.20 mt) si applicano percentuali inferiori, tra il 30 e il 75%. |
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Sottotetti non abitabili (mansarda) |
20-30% |
altezza media minima inferiore a mt 2,20 ed altezza minima di mt 1,50 |
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Soppalchi abitabili (con finiture analoghe ai vani principali) |
80-100% |
altezza media minima mt 2,40 |
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Soppalchi non abitabili |
15% |
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Verande (con finiture analoghe ai vani principali) |
50% |
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Verande (senza finiture analoghe ai vani principali) |
40% |
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Taverne e Locali seminterrati abitabili (collegati ai vani principali) |
30-80% |
altezza media minima mt 2,20, con coeficente da valutare in base alle rifiniture e all’accessiblità. |
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Osservazione Per il calcolo della superficie commerciale non potendo provvedere ad uno specifico rilievo, con molta approssimazione e limitatamente alle abitazioni, si potranno quindi considerare le murature (interne/esterne/comuni) uguali ad una maggiorazione della superficie utile netta pari al 15%. |
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Superfici dei servizi |
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Descrizione |
Incidenza |
Annotazioni |
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Balconi, terrazzi, logge |
30%-50% |
In base all’accessibilità all’orientamento e alla distribuzione |
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Portici e Patii |
35-50% |
Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 10% |
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Corti e Cortili |
10-30% |
Applicabile fino a 25mq, l’eccedenza va calcolata al 2% |
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Giardini e aree di pertinenza di |
15-30% |
Da valutare in base a dimensioni e accessibilità |
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Garage |
50% |
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Cantina |
20-35% |
Da valutare in base all’accessibiità |
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Posto auto |
20-30% |
In base ad accessibilità, se esclusivo o di proprietà, se coperto o scoperto |
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Spazi comuni |
0-100% |
Gli spazi comuni vanno conteggiati in base alla destinazione d’uso con le percentuale sopra indicate, ridotte del 20%. La metratura ottenuta va poi divisa per la percentuale di possesso. |
Potete consultare le line guida elaborate dall'Aganzia delle Entrate al seguente link: Linee guida agenzia entrate.
Una volta calcolate le metrature commerciali potrete fare la valutazione del vostro immobile basandovi sui prezzi di zona. In questo articolo potete trovare i prezzi al metro degli immobili a Ravenna: https://sognandocasa.it/news/20191003/i-valori-e-i-prezzi-al-metro-quadro-degli-immobili-nella-citt%C3%A0-di-ravenna
Oltre alla superfice calpestabile e alla superfice commerciale esistono altri tipi di superfice, e per lo stesso immobile possono risultare calcoli diversi in base allo scopo della misurazione: esiste la Superfice Utile (SU) da utilizzare nel momento in cui si deve conteggiare le potenzialità edificatorie di un terreno, la SUPERFICE CATASTALE, che è indicata nelle planimetrie catastali e serve al calcolo della tassazione relativa a un immobile, la cubatura, che è uno sviluppo tridimensionale della SUPERFICE UTILE e va utilizzata per il calcolo di Oneri di urbanizzazione.
Non stupitevi dunque se di fronte allo stesso immobile potrete trovare una varietà di metrature diverse: le superfici vanno lette. Negli annunci immobiliari la superficie più utilizzata è la superfice commerciale, che è la superfice principalmente utilizzata per il calcolo del valoro degli immobili.
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