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Affitto con riscatto: vantaggi svantaggi e opportunità

AFFITTO CON RISCATTO: vantaggi, svantaggi e opportunità

E’ un momento nella nostra realtà in cui ci sono oggettive difficoltà per vendere il proprio immobile, e da parte di chi compra, per accedere al credito.

Esiste però una soluzione che fino ad ora è stata trascurata, e che potrebbe aiutare a chi cerca casa di riuscire comunque a realizzare il sogno di comprare, e a chi vende, di trovare maggiori possibilità di realizzare, ampliando il mercato di potenziali compratori. In Italia non esiste una specifica legislazione che regola questo tipo di contratto, ma esistono modalità diverse per disciplinare la situazione, garantendo compratore e venditore, e permettendo ad entrambi di concludere l’affare.

Ma di cosa si tratta?

Chi acquista anziché saldare immediatamente il prezzo, entra nell'immobile versando un canone di affitto. Le cifre versate saranno considerate, in parte, come un acconto sul prezzo finale. In tal modo il compratore avrà la possibilità di godere dell'immobile in attesa di raccogliere le risorse necessarie per chiudere la trattativa, 

I vantaggi per chi vende, permettono a chi ha un immobile, che pesa sul bilancio, di iniziare a incassare in modo immediato una rendita, solitamente più alta di quella di un normale canone di locazione, e di liberarsi dai vari costi di gestione e manutenzione ordinari, quali IMU, spese condominiali, e eventuali lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria.

Per chi compra, si ha la possibilità, anche senza avere immediata disposizione di capitali (ad esempio perché in attesa di vendere un altro immobile, ma con necessità di entrare in un nuovo immobile), di comprare comunque, smettere di pagare un “affitto a perdere” e cominciare a ridurre l’eventuale cifra finale di compravendita, in attesa di condizioni finanziarie migliori.

Le possibilità per questa tipologia di pegamento si possono valutare in due tipologie principali: affitto con riscatto, o rent to buy.

AFFITTO CON RISCATTO

Si parla di affitto con riscatto quando tra le parti si sigla un contratto di locazione per un periodo e si da al conduttore/inquilino alla fine di un predeterminato periodo di riscattare l'immobile sottraendo dal pagamento finale parte dei canoni versati. In questo caso di stipula un vero e proprio contratto di affitto, fassato secondo la tipologia di contratto; tutte le spese e i rapporti rimangono quelli tipici della locazione ad eccezione dell'opzione di acquisto a fine rapporto e della quota scontata dal prezzo finale. Alla fine del periodo concordato il conduttore può decidere se proseguire nel contratto di affitto o concludere la compravendita.

RENT TO BUY

Si parla di rent to buy una transizione in cui la totalità degli affitti versati diventano caparre confirmatorie distrubuite nel tempo, attraverso la sottoscrizione di un preliminare registrato da un notaio. Le cifre versate sono sottoposte a una tassazione maggiore, e c'è l'impegno a concludere la vendita alla fine della scadenza. Qualora non si dovesse procedere alla vendita il contratto si rescinde, si deve riconsegnare l'immobile e il compratore perderebbe tutti gli acconti versati.

 

Entrambe le situazioni vanno valutate con attenzione, e dagli acconti versati vanno detratte tutte le spese di gestione ordinaria dell'immobile ed eventuali tasse pagate dalla proprietà. In un affitto con riscatto va disciplinata ogni tipologia di problematicità che potrebbe risultare nella durata della locazione, come manuntenzioni straordinarie dell'immobile o eventuali problematiche connesse. Non è assolutamente un tipo di rapporto da prendere alla leggera.

 

Il vantaggio principale per un acquirente sta nell'avere una maggiore possibilità di spesa: in particolare chi ha un immobile da vendere, o future entrate previste, o un miglioramento lavorativo, potrà fermare un immobile iniziare a utilizzarlo in attesa di avere i capitali iniziali per poter accedere a un mutuo. Naturalmente i prezzi di vendita saranno un po' più alti: essendo una forma di pagamento svantaggioso per un proprietario deve di comtropartita averne un vantaggio economico.

Per i proprietari il vantaggio è ampliare la platea di acquirenti e avere dunque maggiori possibilità di vendere il proprio immobile a fronte di un pagamento dilazionato.


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