Il preliminare — o compromesso — è il contratto con cui venditore e acquirente si impegnano a concludere la compravendita, stabilendone termini e condizioni. Non trasferisce la proprietà: quella passa solo al rogito. Ma vincola entrambi, e da quel momento tirarsi indietro ha conseguenze.
Deve essere in forma scritta a pena di nullità, e va registrato entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
C’è un punto che sorprende molti: se hai fatto una proposta d’acquisto tramite agenzia e il venditore l’ha accettata, il preliminare esiste già. Non serve un altro documento e quello che si decide dopo è semplicemente se formalizzarlo ulteriormente davanti a un notaio.
Quando si usa
Il preliminare serve quando le parti sono d’accordo ma non sono ancora pronte per il rogito. I casi tipici:
L’acquirente deve ottenere il mutuo, e servono le settimane dell’istruttoria. Il venditore deve liberare l’immobile o trovare la nuova casa. Ci sono documenti da sistemare — una difformità catastale, una successione da definire, un’ipoteca da conteggiare. Oppure si aspetta il completamento dei lavori, nel caso del nuovo.
In tutti questi casi il preliminare blocca l’accordo mentre le condizioni maturano.
Cosa deve contenere
Qui sta la parte utile, perché un preliminare generico è un preliminare che genera contenziosi.
Gli elementi che non possono mancare
- Le parti, con dati completi e – se coniugati – l’indicazione del regime patrimoniale. Se l’immobile ha più proprietari, devono esserci tutti: un preliminare firmato da uno solo dei comproprietari è una fonte di problemi.
- L’immobile, identificato con dati catastali completi, confini e pertinenze. Cantina, posto auto e garage vanno indicati espressamente: darli per scontati è l’errore che genera più discussioni alla firma del rogito.
- Il prezzo e le modalità di pagamento, con l’indicazione precisa di quanto è già stato versato e a che titolo.
- I termini: data entro cui stipulare il rogito e data di consegna dell’immobile, che possono anche non coincidere.
- Lo stato dell’immobile e le garanzie del venditore sulla libertà da ipoteche, trascrizioni pregiudizievoli e diritti di terzi.
Le clausole che fanno la differenza
La condizione sospensiva per il mutuo. È la più importante per chi compra: subordina l’efficacia del contratto all’ottenimento del finanziamento. Va scritta con un termine preciso e indicando l’importo minimo necessario — senza quei dettagli è una clausola che protegge poco.
Caparra o acconto. Non è la stessa cosa, e la differenza conta molto se qualcosa va storto: la caparra confirmatoria si trattiene o si restituisce raddoppiata, l’acconto si restituisce e basta. Ne parliamo in caparra o acconto.
Le spese condominiali straordinarie. La regola che va messa nero su bianco: nei rapporti tra le parti gravano su chi era proprietario al momento della delibera, non dell’esecuzione. Se c’è un cantiere deliberato e non ancora partito, va disciplinato espressamente.
La conformità urbanistica e catastale. Il venditore garantisce che l’immobile è conforme ai titoli edilizi e alla planimetria depositata. È la clausola che, se le cose non stanno così, tutela chi compra — e il motivo per cui la verifica va fatta prima, con la relazione tecnica di conformità.
Cosa resta e cosa no. Arredi, elettrodomestici, tende, condizionatori: quello che non è scritto non è compreso, e le contestazioni alla consegna nascono quasi sempre da qui.
Le penali e cosa succede in caso di inadempimento, per entrambe le parti.
Le imposte
Dipendono da chi vende.
Acquisto da privato o da impresa esente IVA. Si versa l’imposta di registro fissa di 200 euro, i bolli, e un’imposta proporzionale dello 0,5% su caparra confirmatoria e acconti.
Su quest’ultimo punto c’è una novità che non tutti conoscono: fino al 2024 gli acconti scontavano il 3%, poi l’aliquota è scesa allo 0,5%, uniformandosi a quella della caparra. Il 3% oggi si applica solo alla caparra penitenziale, che è un istituto diverso.
Acquisto da costruttore con IVA. Gli acconti sono anticipazioni sul prezzo e scontano l’IVA — 4% come prima casa, 10% come seconda, 22% per le abitazioni censite in A/1, A/8 e A/9. L’imposta di registro resta in misura fissa. Sulla caparra confirmatoria, che non è corrispettivo, si applica invece l’imposta proporzionale dello 0,5%.
In tutti i casi le imposte proporzionali si scomputano da quella dovuta al rogito: non sono un costo aggiuntivo, sono un anticipo. Basta conservare la ricevuta di registrazione e portarla al notaio.
Il dettaglio completo dei costi, con un esempio numerico, è in quanto costa registrare un preliminare.
Registrare e trascrivere: due cose diverse
Vanno distinte, perché vengono confuse di continuo.
La registrazione è obbligatoria, va fatta entro 30 giorni ed è un adempimento fiscale: dà data certa all’accordo. Se il preliminare è predisposto da un notaio, un’agenzia o un avvocato, è quel soggetto a doverlo registrare in luogo delle parti.
La trascrizione è facoltativa, richiede l’atto notarile e produce un effetto diverso: rende il preliminare opponibile ai terzi. Con la sola registrazione, l’immobile a una visura risulta libero, e nulla impedisce che nel frattempo venga iscritta un’ipoteca o trascritta un’altra vendita.
Conviene trascrivere quando gli acconti sono importanti, quando tra preliminare e rogito passa molto tempo o quando la posizione del venditore presenta elementi di incertezza. Il confronto completo è in registrazione e trascrizione del preliminare.
Una precisazione importante sugli immobili nuovi, perché su questo circola un’informazione imprecisa. Non è vero che per gli immobili di nuova costruzione la trascrizione sia obbligatoria in quanto tale. Quello che la legge impone, per gli immobili da costruire il cui titolo edilizio sia stato richiesto o presentato dal 16 marzo 2019, è che il preliminare sia stipulato per atto pubblico o scrittura privata autenticata — a pena di nullità assoluta. È quella forma a essere obbligatoria, e in conseguenza di essa diventa possibile anche la trascrizione.
Il quadro delle tutele previste per chi compra sulla carta è in comprare una casa di nuova costruzione.
Cosa verificare prima di firmare
Cinque controlli che evitano la maggior parte dei problemi:
La visura ipotecaria aggiornata. Non quella di tre mesi fa: le formalità pregiudizievoli si iscrivono in qualsiasi momento. E attenzione, la visura catastale non le mostra — serve quella ipotecaria.
La conformità dell’immobile. Confronto tra stato di fatto, planimetria catastale e titoli edilizi: il tema è in planimetria catastale e progetto in Comune.
La situazione condominiale. Verbali delle ultime assemblee, spese deliberate, morosità pregresse.
Chi firma. Tutti i proprietari, con verifica del regime patrimoniale se coniugati e delle deleghe se qualcuno non è presente.
I termini, e cosa succede se slittano. Le date vanno scritte, e va scritto cosa accade se non vengono rispettate.
Un riferimento indipendente e ben fatto è la guida “Garanzia Preliminare” del Consiglio Nazionale del Notariato, realizzata insieme alle associazioni dei consumatori.
Gli errori che costano di più
Firmare senza aver verificato la conformità. Se emergono difformità dopo, la posizione negoziale è tutta dall’altra parte.
Non inserire la condizione sospensiva per il mutuo, o inserirla senza termine e senza importo.
Lasciare fuori le pertinenze. Cantina e posto auto vanno identificati con i loro dati catastali.
Termini troppo stretti. Un rogito a trenta giorni con un mutuo da deliberare è una scadenza che quasi certamente slitterà.
Firmare un modulo prestampato senza leggerlo. Il preliminare vincola: le clausole che non si capiscono vanno chiarite prima, non dopo.
Domande frequenti
Non necessariamente: basta la forma scritta. Serve invece l’atto pubblico o la scrittura privata autenticata per gli immobili da costruire con titolo edilizio richiesto dal 16 marzo 2019, e in generale quando si vuole trascrivere.
Sì, a tutti gli effetti. Dall’accettazione produce effetti vincolanti per entrambe le parti.
Trenta giorni dalla sottoscrizione. Se è stato predisposto da un notaio, un’agenzia o un avvocato, è quel soggetto a doverlo registrare.
Non liberamente. Le conseguenze dipendono da quanto pattuito: con la caparra confirmatoria chi non adempie la perde, o deve restituirla raddoppiata se è il venditore.
Se è stata inserita la condizione sospensiva con un termine preciso, il contratto perde efficacia e la caparra viene restituita. Senza quella clausola, la situazione è molto diversa.
Solo se trascritto. Con la sola registrazione l’immobile risulta libero a una visura e le formalità successive restano opponibili.
Per prassi l’acquirente, spesso con imposta fissa e bolli divisi a metà. È comunque una ripartizione convenzionale, da concordare per iscritto.
Il preliminare è il momento in cui una trattativa diventa un impegno. Quello che non viene scritto lì difficilmente si recupera dopo, e le contestazioni che vediamo nascono quasi sempre da clausole date per scontate.
Se stai comprando casa a Ravenna, è il documento su cui vale la pena spendere il tempo che serve — prima di firmarlo, non dopo.
Le informazioni contenute in questo articolo hanno carattere generale e divulgativo e non costituiscono consulenza legale o notarile personalizzata. Per la redazione o la verifica di un preliminare rivolgiti a un professionista.
