La selezione avviene sullo schermo, non in casa. Chi cerca apre venti annunci, ne scarta quindici in pochi secondi e chiama per due o tre. Se il tuo immobile non supera quella scrematura, tutto il resto – la posizione, i metri, il prezzo giusto – non entra mai in gioco.
È il motivo per cui la presentazione non è un aspetto estetico: è ciò che determina quante persone verranno a vedere la casa. E senza visite non ci sono proposte.
Le foto: la scrematura avviene qui
Prima di scattare
La regola che vale più di tutte le tecniche: le foto si fanno a casa già preparata, mai prima. Se pubblichi immagini di una casa disordinata, molte visite non si prenoteranno mai — e quando poi sistemi, quelle persone hanno già scartato l’annuncio.
Il lavoro di riordino, decluttering e piccole riparazioni è descritto in come preparare casa per la vendita. Va fatto prima.
La luce decide tutto
Le foto migliori si fanno con luce naturale abbondante: tapparelle alzate, tende scostate, luci interne accese per compensare il contrasto. Una stanza fotografata al buio sembra più piccola, più vecchia e più triste di quanto sia.
L’orario conta: un appartamento esposto a est va fotografato al mattino, uno a ovest nel pomeriggio. Fotografare tutto in un’ora sola, magari alle sei di sera d’inverno, è l’errore più comune.
Cosa serve tecnicamente
Un obiettivo grandangolare, per rendere la profondità degli ambienti – ma senza esagerare: le foto troppo deformate creano un’aspettativa che la visita smentisce, e quella delusione costa più di una foto stretta. Va bene anche un buon cellulare di fascia alta.
L’orizzonte dritto e le verticali parallele. È il dettaglio che distingue una foto professionale da una amatoriale, più di qualsiasi filtro.
Un numero adeguato di scatti: tutti gli ambienti, gli esterni, le pertinenze. Un annuncio con quattro foto comunica che c’è qualcosa da nascondere.
Cosa non fare
Foto con persone o animali dentro. Foto del bagno con la tavoletta alzata o gli asciugamani appesi. Riflessi dello smartphone negli specchi. Panni stesi. Foto notturne di ambienti interni. Immagini eccessivamente ritoccate, che generano aspettative e poi delusione. L’orario è importante.
La planimetria: il secondo elemento più guardato
Dopo le foto, è quello che chi cerca apre per primo – e in moltissimi annunci non c’è.
Una planimetria leggibile, quotata e orientata permette di capire in trenta secondi la distribuzione degli spazi, cosa che venti fotografie non riescono a fare. Chi non la trova spesso passa oltre: significa dover chiedere, e chiedere costa tempo.
Vale la pena distinguerla dalla planimetria catastale, che ha tutt’altra funzione e non è pensata per essere letta da un acquirente: ne parliamo in planimetria catastale e progetto in Comune.
Un accorgimento utile: indicare la superficie dei singoli ambienti e l’orientamento. Sono informazioni che chi cerca cerca davvero, e che riducono le visite inutili.
Il video e il virtual tour
Non sostituiscono le foto: filtrano.
Un video tour ben fatto – movimento fluido, percorso logico, durata contenuta – permette a chi guarda di capire come sono collegati gli ambienti. Il risultato pratico è duplice: arrivano più contatti, ma soprattutto arrivano contatti più consapevoli, che hanno già escluso quello che non gli piace. (ne parliamo qui: Vendere casa con i video)
Il virtual tour navigabile va oltre, e ha senso soprattutto su immobili di valore elevato, su chi cerca da fuori città e sugli immobili difficili da visitare – case abitate, immobili locati, seconde case.
Su entrambi vale un principio: meglio nessun video che un video fatto male. Un filmato mosso, buio o girato in verticale con il telefono comunica pressappochismo, e quell’impressione si trasferisce sull’immobile.
Il testo dell’annuncio
È la parte più trascurata, e la più facile da migliorare.
Il titolo deve dire qualcosa. “Appartamento in vendita a Ravenna” non distingue nulla. “Trilocale con terrazzo abitabile e garage, zona San Rocco” seleziona già chi è interessato.
La descrizione racconta, non elenca. Metri, vani e bagni ci sono già nella scheda: il testo serve a far capire com’è vivere lì. Che luce ha la mattina, cosa c’è a piedi, chi ci starebbe bene.
Le informazioni tecniche vanno tutte messe: piano, ascensore, spese condominiali, classe energetica, riscaldamento, anno di costruzione, stato. Ometterle non aumenta le telefonate: aumenta quelle inutili, e fa perdere tempo a tutti.
I difetti si dichiarano. Un difetto detto pesa molto meno di uno scoperto in visita, e riduce le visite di chi comunque non avrebbe comprato.
Sul modo di scrivere per i canali social abbiamo un pezzo dedicato: vendere casa con i social media.
Dove pubblicare
I portali sono il canale principale e funzionano a livelli di visibilità: la stessa casa, con lo stesso annuncio, riceve numeri molto diversi a seconda del pacchetto attivato. È una delle voci di cui vale la pena chiedere conto quando si confrontano le proposte delle agenzie — ne parliamo in come scegliere l’agenzia.
I social raggiungono anche chi non sta cercando attivamente, ed è un pubblico che i portali non intercettano: la persona che vede il post di un amico, il vicino che gira l’annuncio a un conoscente.
Il sito dell’agenzia e il suo database. Spesso il primo canale in ordine di tempo: gli immobili vengono proposti a chi ha già dichiarato di cercare quelle caratteristiche, a volte prima ancora della pubblicazione.
Il cartello, che a Ravenna funziona ancora molto bene su alcune zone: chi cerca in un quartiere preciso ci passa.
Quanto conta davvero
Il rischio, parlando di marketing immobiliare, è far credere che una buona presentazione risolva tutto. Non è così.
Una presentazione eccellente su un prezzo sbagliato non vende. Porta più visite, che si concludono tutte allo stesso modo. Il prezzo resta il primo fattore, come spieghiamo in casa invenduta da mesi.
Quello che la presentazione fa è massimizzare il risultato a parità di prezzo: più visite, visite più qualificate, meno tempo sul mercato, e una posizione di trattativa migliore perché più persone interessate significa meno margine per chi tratta.
Domande frequenti
Abbastanza da coprire tutti gli ambienti, gli esterni e le pertinenze. Pochi scatti comunicano che c’è qualcosa da nascondere; troppi e ripetitivi stancano.
Dipende dalla luce e dall’attrezzatura. Il divario si vede soprattutto negli ambienti poco luminosi e nelle verticali: se le foto risultano scure o storte, il danno è superiore al risparmio.
Sì, ed è tra gli elementi più guardati. Deve essere leggibile e quotata: non è la planimetria catastale.
Non da solo. Filtra i contatti, portando persone più consapevoli e riducendo le visite inutili. Un video fatto male è però peggio di nessun video.
I principali sì. Emergeranno comunque alla visita, e dichiararli riduce le visite di chi non avrebbe comprato – risparmiando tempo a entrambi.
Non sostituisce un prezzo corretto, ma a parità di prezzo porta più visite e una posizione di trattativa migliore. Su un prezzo sbagliato, invece, non risolve nulla.
Le foto decidono chi verrà a vedere la casa. La casa decide chi farà una proposta. Il prezzo decide se quella proposta arriva.
Sono tre passaggi distinti, e sbagliarne uno solo blocca gli altri. Se stai valutando di vendere casa a Ravenna, è il motivo per cui non pubblichiamo mai un immobile prima di averlo preparato e fotografato come va fatto.
