Vendere casa è una sequenza di quattro fasi: preparazione, promozione, trattativa, rogito. La maggior parte dei problemi nasce nella prima e si manifesta nella terza – quando ormai c’è un acquirente che aspetta e ogni intoppo diventa una richiesta di sconto.
Questa guida ripercorre tutto l’iter, con i rimandi agli approfondimenti su ogni passaggio. Alla fine trovi una sezione su cosa cambia specificamente a Ravenna, perché alcune cose qui funzionano diversamente dal resto d’Italia.
Fase 1 · Prima di mettere in vendita
È la fase che determina il risultato, ed è anche quella che quasi tutti attraversano di corsa.
Capire quanto vale davvero
Prima di ogni altra cosa serve un numero realistico. Non quello che speri, non quello che ti serve per comprare la casa nuova: quello che il mercato è disposto a pagare oggi per quel preciso immobile.
Il metodo completo è nella guida alla valutazione immobiliare. Due letture utili prima di formarti un’idea: come si leggono davvero i valori OMI, che sono una base statistica e non un prezzo, e i sette errori di valutazione più costosi.
Una precisazione che risolve molti equivoci: i metri quadri dell’annuncio non sono quelli che cammini. La differenza è spiegata nell’articolo su superficie commerciale e calpestabile.
La valutazione può anche cambiarti idea. C’è chi, visto il numero, decide di affittare invece di vendere.
Decidere come vendere
Da solo o con un’agenzia? È una scelta legittima in entrambe le direzioni, e dipende soprattutto da quanto tempo hai e da quanto è complicato l’immobile. Pro e contro nell’articolo su vendere da soli o con agenzia.
Se scegli l’agenzia, come sceglierla conta quanto la decisione precedente. E poi c’è il tipo di incarico: esclusiva o non esclusiva, con quale durata e quali condizioni.
Raccogliere i documenti
Questo è il passaggio che fa saltare più rogiti, e va fatto adesso — non quando arriva la proposta.
L’elenco completo è nella checklist dei documenti per vendere. I due che servono per primi:
L’attestato di prestazione energetica, che serve già per pubblicare l’annuncio: i parametri vanno indicati e l’assenza è sanzionata.
La verifica di conformità, cioè il confronto tra planimetria catastale e progetto depositato in Comune. Sono due archivi diversi e possono raccontare due storie diverse: il documento che mette ordine è la relazione tecnica di conformità.
Se emergono difformità, meglio saperlo ora: le strade possibili — tolleranze, aggiornamento catastale, sanatoria — hanno tempi che si misurano in settimane o mesi.
Mettere in conto le spese
Chi vende non paga il notaio, ma ha comunque dei costi: APE, relazione tecnica, eventuali regolarizzazioni, provvigione, e in certi casi la plusvalenza. Il quadro completo è in quanto costa vendere casa.
Se devi anche ricomprare
È la situazione più delicata di tutte, perché va incastrata la tempistica di due operazioni. Ne parliamo in vendere e comprare contemporaneamente e in vendere per ricomprare.
Fase 2 · Preparazione e promozione
Preparare la casa
Non basta aprire la porta. Un immobile ordinato, luminoso e spersonalizzato si vende prima e a un prezzo più alto: chi visita deve riuscire a immaginarci la propria vita, non la tua.
I consigli pratici sono nell’articolo sui segreti per un’esposizione perfetta.
Fotografie, video, planimetrie
È il materiale su cui l’acquirente decide se venire a vedere. Foto fatte male non fanno perdere qualche contatto: fanno perdere quasi tutti, perché la selezione avviene sullo schermo prima che al telefono.
Come lavorarci: foto, video e pubblicità e i social media per vendere casa.
Pubblicare e filtrare
Portali, social, canali propri. E poi la parte che nessuno racconta: rispondere, filtrare, riconoscere chi è realmente interessato. Esistono i turisti immobiliari, e distinguerli in anticipo fa risparmiare pomeriggi.
Gestire le visite
Due filosofie diverse: visite distribuite su settimane, oppure sessioni concentrate. Le abbiamo confrontate negli articoli su come gestire le visite e su open house: vantaggi e svantaggi.
Fase 3 · La trattativa
La proposta d’acquisto
Quando arriva l’interesse, si formalizza. La proposta indica prezzo, tempi, condizioni sospensive per il mutuo, caparra e termini per il rogito — e una volta accettata vincola entrambe le parti.
Approfondimenti: come si fa una proposta tramite agenzia, quale assegno serve e la differenza tra caparra e acconto.
Trattare
Raramente la prima proposta è quella definitiva. Sul margine di trattativa che l’acquirente si aspetta abbiamo scritto quanto si può trattare il prezzo – è scritto dal lato di chi compra, ed è utile leggerlo proprio per questo.
Il percorso completo è in dalla trattativa al rogito.
Il preliminare
Una proposta accettata è già un preliminare a tutti gli effetti. Resta la scelta se limitarsi a registrarla o farla trascrivere dal notaio, che dà una tutela più forte: la differenza è spiegata in registrazione e trascrizione del preliminare, e il quadro generale in il contratto preliminare di compravendita.
Un termine da ricordare: la registrazione va fatta entro 30 giorni dalla sottoscrizione.
Fase 4 · Rogito e dopo
L’atto
Davanti al notaio si trasferisce la proprietà, si incassa il saldo e si consegnano le chiavi. Il notaio verifica ipoteche e formalità pregiudizievoli e raccoglie le dichiarazioni obbligatorie — sul suo ruolo e sui suoi limiti abbiamo scritto una guida dedicata.
Le imposte di trasferimento sono a carico dell’acquirente: il dettaglio nella guida ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.
Dopo il rogito
Restano tre cose, e conviene farle subito.
Volturare le utenze, avvisare l’amministratore di condominio, e – se eri residente – spostare la residenza, operazione che oggi si fa online con SPID.
Infine il fisco: comunica la vendita a chi ti segue, per aggiornare i pagamenti IMU. Se hai venduto entro cinque anni dall’acquisto, verifica la posizione sulla plusvalenza.
Vendere casa a Ravenna: cosa cambia
Fin qui la procedura è la stessa in tutta Italia. Alcune cose però, qui, funzionano diversamente.
La relazione tecnica integrata. A Ravenna esiste dal 2017 un protocollo tra Consiglio Notarile e ordini tecnici che ha reso questo documento una prassi consolidata. Non è un obbligo di legge, ma nella pratica viene richiesto dalla generalità dei notai e dalle banche in sede di perizia.
La zona sismica. Il Comune è entrato in zona sismica 3 il 23 ottobre 2005: gli edifici progettati prima non erano soggetti all’obbligo di progettazione antisismica. È una domanda che gli acquirenti fanno sempre più spesso, e conviene farsi trovare preparati — il quadro è nell’articolo su come sapere l’anno di costruzione di una casa a Ravenna.
Il mercato cambia molto per zona. Il Centro Storico si comporta in un modo, i quartieri residenziali in un altro, i lidi hanno stagionalità e acquirenti propri. I riferimenti aggiornati sono nei prezzi al metro quadro a Ravenna e nella guida ai quartieri.
I tempi reali. Quanto ci vuole davvero a vendere in questa città non è quello che si legge nelle medie nazionali: ne abbiamo scritto in tempi di vendita a Ravenna.
Domande frequenti
Dipende soprattutto dal prezzo di partenza. Un immobile valutato correttamente e presentato bene riceve le prime manifestazioni di interesse nelle prime settimane. Se dopo due o tre mesi non arriva nulla, quasi sempre il problema è il prezzo o la presentazione.
Dalla valutazione e dai documenti, in parallelo. Sono le due cose che richiedono più tempo e che condizionano tutto il resto.
Atto di provenienza, visura e planimetria catastale, APE, certificazioni degli impianti, documentazione condominiale e la verifica di conformità urbanistica e catastale. L’elenco completo è nella checklist dedicata.
L’acquirente. Al venditore restano le spese tecniche, l’eventuale provvigione e la cancellazione dell’ipoteca se c’è un mutuo da estinguere.
Nella generalità dei casi sì, purché siano rispettate le dichiarazioni obbligatorie e l’acquirente sia informato. Altro discorso è se convenga: un compratore informato tratta il prezzo.
No. Puoi accettare, rifiutare o fare una controproposta. L’ultima parola è sempre di chi vende.
Il filo di tutta la guida è uno solo: quello che affronti nella prima fase costa poco, quello che scopri nella terza costa molto. Documenti in ordine e prezzo corretto non garantiscono la vendita, ma spostano la trattativa dalla parte giusta.
Se stai valutando di vendere casa a Ravenna, il percorso che seguiamo è esattamente questo — con la differenza che la fase di preparazione la gestiamo noi, prima che l’immobile arrivi sul mercato.
Le tappe del percorso
Questa guida è il punto di partenza. Ogni fase ha un approfondimento dedicato, nell’ordine in cui li incontrerai:
