L’importanza del certificato di abitabilità nelle compravendite immobiliari

Nel mercato immobiliare, il concetto di abitabilità assume un ruolo chiave, legato non semplicemente alla comodità abitativa ma anche il valore legale e commerciale dell'immobile e il rispetto di tutti i requisiti necessari e obbligatori per legge nelle costruzioni. La presenza di un certificato di abitabilità è indicativo del rispetto dell'immobile di tutte le normative e indicazioni costruttive, rendendolo un elemento imprescindibile nelle transazioni immobiliari.

Che cos'è l'abitabilità?

L'abitabilità è una certificazione che attesta la conformità di un immobile a criteri di sicurezza, igiene, salubrità e efficienza energetica imposti dalla legge. Questo status è confermato attraverso il certificato di abitabilità, un documento rilasciato dalle autorità competenti che prova l'idoneità di un'abitazione per essere occupata.

I requisiti per l'abitabilità

Il certificato di abitabilità è un documento fondamentale per la regolarità urbanistica di un immobile.Esso attesta che l'edificio rispetta i parametri minimi richiesti dalla legge per essere destinato all'uso abitativo.

Ecco alcuni dei requisiti necessari per ottenere il certificato di abitabilità:

1. Altezza media ponderale: L’altezza minima dei locali abitabili (sala, cucina, camere da letto) deve essere di 2,70 metri. Fanno eccezione soppalchi corridoi bagni garage e locali di servizio dove l’altezza media deve essere di 2.40 metri.
2. Dimensioni minime dei locali: I locali hanno dimensioni minime da rispettare in base alla tipologia e alla destinazione (camere matrimoniali di 14 metri, singole di 9, e metratura totale dell’immobile rispetto alle stanze).
3. Rapporto aeroilluminante: Deve essere di almeno 1/8 sulla superficie calpestabile per ogni ambiente considerato abitativo.
4. Conformità degli impianti:
   • Impianto idrico, termico ed elettrico devono essere a norma.
   • Devono essere rispettate le normative di isolamento acustico ed efficienza energetica.
5. Conformità statica dell’edificio: L’edificio deve essere strutturalmente sicuro.

Le eccezioni

I requisiti abitativi sono mutati negli anni diventando progressivamente più restrittivi. Si possono trovare immobili dotati del certificato di abitabilità che non rispettano i requisiti attuali, in quanto nel periodo di richiesta le normative erano meno restrittive.

A chi spetta richiedere l'abitabilità

La richiesta di abitabilità è solitamente richiesta dal costruttore al termine dei lavori. Normalmente i tecnici incaricati a fine cantiere presentano una domanda cumulativa per il fabbricato. La richiesta presentata dal tecnico con tutti gli allegati richiesti può prendere due strade:

• il sopralluogo dei tecnici del comune che verifichino tutte le caratteristiche dell’immobile e la veridicità delle dichiarazioni presentate. In caso di elementi non rispettati andranno fatti gli eventuali lavori per rispettare i requisiti di legge.
• Silenzio assenso: se il comune entro 90 giorni dalla richiesta non manda nessuno si da per assodata l’accettazione della richiesta di abitabilità.

Cosa succede se non si trova l'abitabilità

La mancanza del certificato di abitabilità può avere conseguenze legali significative, impedendo formalmente la vendita o l'affitto dell'immobile. In questa situazione, è fondamentale affrontare la questione esplicitamente durante la trattativa, assicurando che tutte le parti siano consapevoli delle implicazioni. Si può trattare di un immobile che formalmente rispetta tutti i requisiti ma per il quale non è mai stato richiesto il documento, o di un immobile con abusi importanti, dove la mancanza dell’abitabilità non è solo formale e superabile, ma rende l’immobile abusivo e invendibile.

Come richiedere una copia del certificato di abitabilità o un nuovo certificato

In caso di smarrimento del certificato di abitabilità, è possibile richiederne una copia all'ente comunale di riferimento, fornendo i dati dell'immobile e, se possibile, il numero di pratica originale. Si può fare una presa visione nei registri nel comune dove potrete trovare tutti i documenti storici dell’immobile.

Se l'immobile non ha mai avuto un certificato di abitabilità, sarà necessario avviare una procedura di accertamento che potrebbe richiedere adeguamenti dell'immobile alle normative vigenti, con l'assistenza di tecnici qualificati e, eventualmente, la consultazione di un notaio per verificare gli aspetti legali e procedurali. L’aspetto più complicato di una richiesta nuova di abitabilità e data dal reperimento dei documenti legati all’antisismica che è diventata obbligatoria recentemente e potrebbe essere totalmente assente negli edifici più datati.

Differenza tra abitabilità e agibilità

È importante distinguere tra abitabilità e agibilità: l'abitabilità si riferisce alla conformità dell'immobile a norme che lo rendono idoneo all'abitazione, mentre l'agibilità attesta la possibilità di utilizzare l'immobile in sicurezza senza necessariamente implicarne la vivibilità. L’agibilità è un documento legato agli immobili di tipo strumentale o commerciale.

L'Influenza del Valore Immobiliare del Certificato di Abitabilità

Il certificato di abitabilità influisce direttamente sul valore immobiliare, agendo come un fattore di rassicurazione per l'acquirente sulla legalità e l'idoneità dell'immobile. La sua presenza è sinonimo di un investimento sicuro, potendo così aumentare il valore di vendita dell'immobile.

La mancanza del documento non rende l’immobile invendibile, ma va resta esplicita in fase di trattativa e va verificato con un tecnico competente i costi le modalità e i parametri per poterla eventualmente richiederne per tenerne conto in fase di trattativa e relativamente al prezzo concordato.